第二章：物權法第三節 用益物權

　　四、地役權

　　(一)地役權概述

　　地役權，是指土地上權利人(包括土地所有人、建設用地的使用權人以及土地的承租人)，為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定得以利用他人土地的一種用益物權。其中為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權的土地稱為需役地。與相鄰關系不同，地役權中的供役地和需役地之間并不要求相鄰。

　　與一般的用益物權不同，地役權具有從屬性和不可分性。地役權的從屬性，是針對地役權與需役地的關系而言。具體表現為兩個方面：(1)地役權不得與需役地相分離單獨轉讓。《物權法》第164條、第165條規定，地役權不得單獨轉讓，不得單獨設定抵押。(2)地役權不得與需役地分離而作為其他權利的標的。以土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。以土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

　　所謂地役權的不可分性，是指地役權存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨存在。

　　根據《物權法》第158條的規定，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。可見，我國對地役權的設定采用的是登記對抗主義。

　　【例題】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發住宅小區觀景的需要，甲公司向乙公司支付 100 萬 元 ， 乙公司在 20 年內不在自己廠區建造 6 米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項是正確的?

　　A、小區業主有權請求乙公司拆除超過 6 米的建筑

　　B、甲公司有權請求乙公司拆除超過6 米的建筑

　　C、甲公司和小區業主均有權請求乙公司拆除超過 6 米的建筑

　　D、甲公司和小區業主均無權請求乙公司拆除超過 6 米的建筑

　　【答案】A

　　【解析】甲乙雙方的約定實為地役權合同，甲根據該合同享有眺望地役權，甲的土地是需役地， 乙的土地是供役地。地役權具有從屬性，從屬于需役地的所有權或使用權，《物權法》第 164 條 規 定 ：“地役權不得單獨轉 讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。”甲將全部房屋售出，意味著甲的建設用地使用權已經轉讓給了小區業主，甲的地役權也隨之轉讓給小區業主。乙公司建造一棟 8 米高廠房的行為違反了地役權合同的約定，地役權人(小區業主)有權予以糾正， 因此本題應選 A 項，BCD 三項錯誤。

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