1、某國有企業2006年5月在市區購置一棟辦公樓，支付8000萬元。2017年12月，該企業將辦公樓轉讓，取得收入10000萬元(簡易計稅辦法計稅)，簽訂產權轉移書據。辦公樓經稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新率70%。該企業在繳納土地增值稅時計算的增值額為(　)萬元。

A.400

B.1485

C.1583.57

D.200

【答案】C

【解析】評估價格=12000×70%=8400(萬元)

稅金=(10000-8000)÷(1+5%)×5%×(7%+3%+2%)+10000×0.05%=16.43(萬元)

增值額=10000-8400-16.43=1583.57(萬元)

2、位于縣城的某商貿公司2017年12月銷售一棟舊辦公樓(該公司選擇簡易計稅辦法計算增值稅)，取得不含稅收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元。因無法取得評估價格，公司提供了購房發票，該辦公樓購于2014年1月，不含稅購價為600萬元，繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數為( )萬元。

A.722

B.722.5

C.740.5

D.740

【答案】C

【解析】可扣除項目金額的合計=600×(1+5%×4)+18+0.5+(1000-600)×5%×(5%+3%+2%)=740.5(萬元)。

計算題

1、2017年4月稅務機關對某房地產開發公司開發的房地產項目進行土地增值稅清算，該房地產開發公司提供的資料如下：

(1)2016年6月以17760萬元購得一宗土地使用權，并繳納契稅。

(2)自2016年7月起，對受讓土地50%的面積進行一期項目開發，發生開發成本6000萬元，管理費用200萬元，銷售費用400萬元，銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關稅金及附加290萬元。

(3)2017年3月該項目實現全部銷售，共計取得不含稅收入31000萬元。

其他資料：當地適用的契稅稅率為5%;不考慮土地價款抵減增值稅銷售額的因素;該項目未預繳土地增值稅。

要求：根據上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數。

(1)簡要說明房地產開發成本包含的項目。

(2)簡要說明房地產開發費用的扣除標準。

(3)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付金額。

(4)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數。

(5)計算該公司清算土地增值稅時應繳納的土地增值稅。

【答案】

(1)房地產開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

(2)房地產開發費用的扣除標準：

①納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內(注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

②納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。

(3)取得土地使用權所支付的金額=17760×(1+5%)×50%=9324(萬元)

(4)房地產開發成本=6000(萬元)

房地產開發費用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(萬元)

允許扣除的稅金及附加=290(萬元)

其他扣除項目=(9324+6000)×20%=3064.8(萬元)

允許扣除項目金額的合計數=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(萬元)

(5)增值額=31000-20045=10955(萬元)

增值率=10955÷20045×100%=54.65%，適用稅率40%，速算扣除系數5%。

應納土地增值稅稅額=10955×40%-20045×5%=3379.75(萬元)

2、某市房地產開發公司競拍取得一宗土地使用權，支付價稅合計6000萬元，2016年3月占用80%開發寫字樓。開發期間發生開發成本4000萬元;管理費用2800萬元、銷售費用1600萬元、利息費用400萬元(不能提供金融機構的證明)。9月份該寫字樓竣工驗收，10～12月將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得不含稅收入為12000萬元。12月，該房地產開發公司的建筑材料供應商催要材料價款，經雙方協商，房地產開發公司用所開發寫字樓的1/5抵償材料價款。剩余的1/5公司轉為固定資產自用。

(注：開發費用扣除的比例為10%，選擇簡易計稅方法，假定不考慮地方教育附加)

(1)計算寫字樓土地增值稅準予扣除項目的金額。

【答案】

抵債部分的寫字樓也應視同銷售繳稅。

土地使用權金額=6000×80%×(4÷5)=3840(萬元)

開發成本=4000×(4÷5)=3200(萬元)

開發費用=(3840+3200)×10%=704(萬元)

允許扣除的稅金=12000÷3×4×5%×(7%+3%)=80(萬元)

加計扣除金額=(3840+3200)×20%=1408(萬元)

扣除項目金額總計=3840+3200+704+80+1408=9232(萬元)

(2)計算銷售寫字樓應繳納土地增值稅。

【答案】銷售收入=12000÷3×4=16000(萬元)

增值額=16000-9232=6768(萬元)

增值率=6768÷9232×100%=73.31%

應繳納土地增值稅=6768×40%-9232×5%=2245.6(萬元)

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