一、土地增值稅概念

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

　　土地增值稅的特點主要有：(1)在房地產轉讓環節征收;(2)以房地產轉讓實現的增值額為計稅依據;(3)征稅面比較廣;(4)采用扣除法和評估法計算增值額;

　　(5)實行超率累進稅率。

　　二、土地增值稅的納稅人

　　土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人。

　　單位包括各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者。此外，還包括外商投資企業、外國企業、外國駐華機構及海外華僑、港澳臺同胞和外國公民。

　　三、土地增值稅的征稅范圍

　　(一)征稅范圍的一般規定

　　1.土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

　　2.土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅。

　　3.土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。

　　(二)征稅范圍的特殊規定

　　1.以房地產進行投資、聯營。

　　2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途。

　　3.房地產的交換。

　　4.合作建房。

　　5.房地產的出租。

　　6.房地產的抵押。

　　7.企業兼并轉讓房地產。

　　8.房地產的代建行為。

　　9.房地產的重新評估。

　　10.土地使用者處置土地使用權。

　　四、土地增值稅的計稅依據

　　(一)應稅收入的確定

　　1.貨幣收入。貨幣收入是指納稅人轉讓房地產而取得的現金、銀行存款和國庫券、金融債券、企業債券、股票等有價證券。

　　2.實物收入。實物收入是指納稅人轉讓房地產而取得的各種實物形態的收入。

　　3.其他收入。其他收入是指納稅人轉讓房地產而取得的無形資產收入或具有財產價值的權利。

　　(二)扣除項目及其金額

　　準予納稅人從房地產轉讓收入額減除的扣除項目具體包括以下六項內容：

　　1.取得土地使用權所支付的金額。

　　(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

　　(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用和稅金。

　　2.房地產開發成本。

　　(1)土地征用及拆遷補償費。

　　(2)前期工程費。

　　(3)建筑安裝工程費。

　　(4)基礎設施費。

　　(5)公共配套設施費。

　　(6)開發間接費用。

　　3.房地產開發費用。

　　(1)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按《實施細則》第七條(一)、(二)項規定(即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本，下同)計算的金額之和的5%以內計算扣除。計算公式為：

　　允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%

　　(2)財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按《實施細則》第七條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。計算公式為：

　　允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%

　　4.與轉讓房地產有關的稅金。

　　與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　　5.財政部確定的其他扣除項目。

　　對從事房地產開發的納稅人可按《實施細則》第七條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。此條優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額。

　　(1)按評估價格扣除。

　　(2)按購房發票金額計算扣除。

　　(3)核定征收。

　　7.計稅依據的特殊規定。

　　隱瞞、虛報房地產成交價格的;提供扣除項目金額不實的;轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的;非直接銷售和自用房地產收入等。