現將《宜春市地方稅務局房地產業稅收征收管理辦法》予以發布，自2010年8月1日起施行。

　　特此公告。

二0一0年七月二十七日

宜春市地方稅務局房地產業稅收征收管理辦法

　　第一條 為了加強房地產業稅收的征收管理，防止稅收流失，保障國家財政收入，維護房地產業市場公平競爭的納稅環境，促進依法治稅。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關稅收法律法規和政策規定，結合我市房地產稅收征管實際，制定本辦法。

　　第二條 凡在我市范圍內經營房地產業的單位和個人，均為房地產業稅收納稅人（以下簡稱納稅人）都應按本辦法規定繳納有關地方稅收（基金）。

　　本辦法所稱房地產業，包括房地產開發、房產所有權轉讓、土地使用權轉讓。

　　本辦法所稱單位，是指經營房地產業的企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。所稱個人，是指個體工商戶和其他個人。

　　本辦法所稱地方稅收(基金)，包括營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅和教育費附加以及防洪保安資金、殘疾人就業保障金、工會經費、副食品價格調節基金、地方教育附加等。

　　第三條 我國境外單位或者個人銷售不動產，而在我國境內未設有經營機構的，其應納營業稅以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。

　　第四條 納稅人有下列情形之一的，視同銷售不動產。

　　（一） 以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物的行為；

　　（二）單位、個人將不動產、土地使用權無償贈與他人的行為；

　　（三）以土地使用權或不動產所有權投資入股，但不與接受投資方共同承擔投資風險，而收取固定收入或按銷售收入一定比例提成的行為；

　　（四）未到國土資源、房管部門辦理土地使用權、不動產確權手續，但實際已經取得土地或不動產的占有、使用和處置權，并將土地使用權、不動產所有權轉讓給他人的行為；

　　（五）土地使用者和不動產產權人之間，相互交換土地使用權和不動產所有權的行為；

　　（六）接受他人委托代建不動產，而以受托人自己的名義，辦理工程項目立項，不動產建成后將不動產交給委托方的行為；

　　（七）在房地產開發過程中，投資者在工程完工之前，將自身開發工程的全部權利、義務有償轉讓給他人的行為；

　　（八）城市建設規劃拆遷，投資者以其他房屋安置給被拆遷單位和個人的行為；

　　（九）對一方提供土地使用權，另一方提供資金，合作建造不動產的行為，依據下列不同情況分別征稅。

　　1、合作雙方按比例取得不動產所有權，出地一方取得固定利潤或按比例取得銷售收入的，對提供土地使用權的一方按轉讓土地使用權行為征稅，對出資方按銷售不動產行為征稅。將出資方的投資額按出地方所分得房屋的比例分別確定應納稅營業額。

　　2、對出地一方提供土地使用權，出資方負責建造不動產并使用若干年，期滿后不動產無償歸還出地方的，對出地一方按“服務業??租賃業”征稅，對出資方按“銷售不動產”征稅，將出資方的投資額確定為計稅營業額。

　　3、合作雙方成立合營企業，合作建房，房屋建成后，雙方采取風險共擔，利潤共享的方式分配利潤的，只對合營企業銷售不動產征稅。

　　第五條 下列行為不屬于銷售不動產的征稅范圍：

　　（一）以土地使用權或不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為。

　　（二）土地所有者出讓土地使用權，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為。

　　出讓土地使用權，是指國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。在一級市場上，各級人民政府將國家所有的土地以指定的地段、面積、使用年限、用途和其他條件通過招標、協議、拍賣等方式，提供給土地使用權受讓者開發、經營。土地使用權受讓者要按照出讓合同的規定，向政府一次性地支付整個出讓年限的土地使用權出讓費用。

　　土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，是指根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序收回土地，并根據土地使用者使用年限的開發利用土地的實際情況給予相應的補償。

　　（三）以不動產所有權或土地使用權投資入股，取得接受投資方的股權后，又將該股權轉讓的行為。

　　第六條 納稅人自領取營業執照之日起30日內，到主管地方稅務機關辦理稅務登記；外來經營戶必須辦理報驗登記，生產經營時間在連續12個月內累計超過180天的，應當在主管地方稅務機關辦理稅務登記手續。

　　納稅人辦理不動產項目登記時應提供以下資料：

　　（一）《不動產項目情況登記表》；

　　（二）出示營業執照副本和稅務登記證件副本，提供營業執照副本和稅務登記證副本復印件；

　　（三）土地使用證復印件；

　　（四）建設用地規劃許可證復印件；

　　（五）建設工程規劃許可證復印件；

　　（六）建設工程施工許可證復印件；

　　（七）開戶銀行及賬號；

　　（八）不動產項目平面圖；

　　（九）建筑工程施工合同復印件。

　　納稅人取得商品房預售許可證，簽訂第一份認購協議或商品房買賣合同并收取第一筆定金之次月15日內，持下列有關資料向項目所在地主管地方稅務機關進行不動產項目補充登記：

　　（一）《可售房源明細表》；

　　（二）商品房預售許可證；

　　（三）認購協議或商品房買賣合同。

　　當項目登記主要內容發生變更及項目登記內容不完整、需要補充時，納稅人應自項目登記內容變更（補充）之日起30日內，到主管地方稅務機關辦理項目變更（補充）登記。

　　企業辦理項目變更（補充）登記時應提供以下資料：

　　（一）《項目變更（補充）登記表》；

　　（二）項目變更（補充）內容證明材料；

　　（三）主管地稅機關要求的其他資料。

　　第七條 各級地方稅務機關要加強與房產、建設、規劃、國土資源、發改委、招投標等房地產開發經營相關行政主管部門的信息溝通，建立定期信息交換機制，及時掌握轄區內房地產開發項目有關信息，并填制《項目采集信息表》。主管地方稅務機關應將項目采集信息與納稅人報送的項目登記信息定期進行比對，對未辦理項目登記的納稅人應進行催辦。

　　第八條 納稅人適用稅種、稅目、稅率（征收率）、征收方式。

　　（一）轉讓土地使用權、銷售不動產，分別按“轉讓無形資產”、“銷售不動產”稅目，征收5%的營業稅。

　　（二）單位納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產的所得， 繳納企業所得稅。對賬務健全，能夠提供真實、準確、完整的納稅資料，正確計算應納稅所得額的納稅人，其應納企業所得稅實行查賬征收，企業所得稅稅率25%。對賬務不健全，符合國家稅務總局制定的《核定征收企業所得稅暫行辦法》列舉情形之一的，其應納的企業所得稅實行核定征收，核定征收率為：市中心城區4.95%,其他縣（市、區）不低于4%。各縣（市、區）應將具體比例報市局備案。

　　個人獨資、合伙企業、個人以及屬于承包、承租、掛靠經營，經營成果歸個人所有的納稅人，轉讓土地使用權和銷售不動產的所得，繳納個人所得稅。納稅人不能提供真實、準確、完整的納稅資料，不能正確計算應納稅所得額的，其轉讓土地使用權或銷售不動產的所得，實行核定征收方式計征個人所得稅，其征收率為：市中心城區4.95%,其他縣（市）不低于4%。各縣（市、區）應將具體比例報市局備案。

　　個人出售自有住房按財政部、國家稅務總局的有關文件規定，征收個人所得稅。

　　（三）城市維護建設稅，按實際繳納營業稅額計征，城市為7%；縣城、鎮的為5%；城市、縣城、鎮以外的為1%。

　　（四）土地增值稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率為30%?60%。

　　在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收，核定征收率按相關文件的具體規定執行。

　　1、依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

　　2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　　3、雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

　　4、符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

　　5、申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　（五）印花稅，納稅人從事房地產上述業務，與對方訂合同時，均應按照合同的金額，按規定的稅率申報繳納印花稅。

　　（六）教育費附加按實際繳納的營業稅額計征，征收率為3%。

　　（七）防洪保安資金、殘疾人就業保障金、工會經費、副食品價格調節基金、地方教育附加按相關單位規定的適用征收率代征。

　　第九條 納稅人轉讓土地使用權、銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用為營業額。全部價款是指成交合同的總價格，包括向對方收取的各種物質利益、分期付款金額以及金融機構提供的按揭貸款。價外費用包括向對方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵金、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外費用。

　　納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產的價格明顯偏低而無正當理由的，以及單位、個人將不動產、土地使用權無償贈與他人的，主管地稅機關應依據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十條的規定核定其營業額。

　　第十條 土地使用權轉讓環節稅收管理

　　土地使用權轉讓，是指土地使用者將其擁有的土地使用權有償轉讓給他人的行為。

　　納稅人轉讓土地使用權含一并轉讓的地面建筑物及其附著物，應當在向國土資源部門申請土地權屬變更手續之前，向土地所在地主管地稅征收機關辦理地方稅收（基金）申報，并提供轉讓合同、取得土地使用權的有效憑證、有資格的社會中介機構出具的價格評估報告等資料，繳納地方稅收（基金）后，向主管地稅機關申請開具轉讓無形資產發票，國土資源部門憑稅務發票、稅票辦理土地使用權權屬變更手續。

　　第十一條 房地產開發環節稅收管理

　　房地產開發，指納稅人按規定招聘施工單位和個人從事土地開發和房產開發的行為。其中：土地開發，包括拆除地面建筑物、構筑物及其附著物，土地“三通（路、水、電）一平”等前期工程項目；房產開發，包括各種建筑物和其他土地附著物及其配套設施的新建、改建、擴建等工程項目。

　　納稅人應在房產開發項目開工前，主動向主管地稅機關提供有關項目開發資料，包括土地平面規劃、建筑工程修建性詳規、施工合同（副本）等。在支付建筑安裝工程款時，督促施工單位和個人按規定繳納有關建筑業地方稅收，主動向施工單位和個人索取項目所在地建筑業發票，憑合法有效憑證支付工程價款。

　　主管地稅機關應根據計劃部門抄送的項目立項批復和開工批復，以及納稅人提供的涉稅信息，及時主動地對房地產開發環節的地方稅收進行跟蹤管理。

　　第十二條 銷售不動產環節稅收管理

　　銷售不動產，是指不動產所有權人（產權人）有償轉讓不動產所有權的行為，包括房產所有權的首次轉讓和再轉讓。

　　（一）房產所有權的首次轉讓

　　1、房產所有權的首次轉讓，是指房地產開發商（以下稱納稅人）將其開發的商品房，包括商品住房、商業用房、寫字樓等的所有權銷售給購房單位和個人的行為。

　　2、房產所有權首次轉讓有關地方稅收按房號進行明細化管理。

　　納稅人應在向房管部門領取預售房許可證之日起十五日內，向主管地稅機關報送預售房許可證（復印件），每棟商品房的結構平面圖（示意圖），并如實反映每套（間）商品房的面積、編號等情況。

　　納稅人銷售商品房時必須按規定填寫《不動產銷售監控明細表》（見附表九）。真實、準確、及時反映每套（間）商品房銷售的時間、面積、單價、金額以及房款的收取和發票的開具等情況。

　　3、主管地稅機關應對納稅人報送的《不動產銷售監控明細表》進行備份保存，按月與納稅人申報納稅的情況核對，準確掌握納稅人商品房銷售收入與納稅情況；同時依據《不動產銷售監控明細表》記錄的情況，將購房戶姓名、銷售合同號碼、銷售單價、金額、發票號碼等情況對號補充登錄在商品房結構平面圖內，以掌握商品房的存銷情況。

　　4、納稅人在為購房戶辦理房產證之前，必須向主管地稅機關辦理地方稅收（基金）結算，據實計算應納地方稅收（基金），申報繳納地方稅收（基金）后，向主管地稅機關申請開具銷售不動產發票。房管部門憑稅務發票、稅票辦理房產證。

　　（二）房產所有權再轉讓

　　房產所有權再轉讓，是指房產所有權人將已使用的房產所有權轉讓給他人的行為。

　　納稅人轉讓房產所有權，應當在向房管部門申請辦理權屬變更手續之前，向主管地稅征收機關辦理地方稅收（基金）申報，并提供房產轉讓合同、房產證、有資格的社會中介機構出具的價格評估報告等資料，繳納地方稅收（基金）后，向主管地稅機關申請開具銷售不動產發票。房管部門憑稅務發票、稅票辦理房產權屬變更手續。

　　第十三條 納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產行為應納營業稅的納稅義務發生時間，為其收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。

　　納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產采用預收款（含預收定金）方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款（預收定金）的當天。納稅人應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則確認收入的實現。

　　（一）采取一次性全額收款方式銷售房地產的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。

　　（二）采取分期付款方式銷售房地產的，其應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，以實際付款日確認收入的實現。

　　（三）采取銀行按揭方式銷售房地產的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉帳之日確認收入的實現。

　　（四）采取委托方銷售房地產：

　　1、采取支付手續費方式委托銷售房地產的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

　　2、采取視同買斷方式委托銷售房地產的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

　　3、采取包銷方式委托銷售房地產的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。包銷方提前付款的，以實際付款日確認收入的實現。

　　4、采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售房地產的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

　　委托方、受托方應按月或按季為結算期，定期結算已銷開發產品的清單，已銷開發產品銷售清單應載明售售開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。

　　（五）將開發房地產先出租再出售的：

　　1、將待售房地產轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。

　　2、將待售房地產以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售房地產確認收入的實現。

　　（六）以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發房地產時確認收入的實現。

　　（七）單位、個人將不動產所有權、土地使用權無償贈與他人，以不動產所有權轉移的當天確認收入的實現。

　　（八）房屋已交付使用的，以房屋交付使用的當天確認收入的實現。不論是否結清價款都必須按成交金額（成交金額不真實的，按評估價）計繳稅款。

　　第十四條 納稅人應按稅法的規定及時向主管地方稅務機關進行納稅申報。

　　納稅申報主要內容為：

　　（一）《營業稅納稅申報表》；

　　（二）《房屋銷售及自用、捐贈及抵債情況表》；

　　（三）《撥付工程款情況表》；

　　（四）《不動產銷售發票領購、開具清單》；

　　（五）《不動產銷售監控明細表》；

　　（六）財務會計報表及主管地稅機關要求的其他資料。

　　第十五條 房地產業納稅人所需發票實行由地稅機關代管監開的方法，納稅人需要開具發票時，向主管地稅征收機關申請開具。未繳清地方稅收（基金）或者提供的涉稅資料不全的，主管地稅征收機關不得為其開具發票。負責開具發票的人員均須在稅票上登錄發票號碼，在發票上登錄稅票號碼，以便監督檢查。

　　納稅人申請辦理代開票時應提供以下資料：

　　（一）《代開發票申請表》；

　　（二）完稅憑證原件；

　　（三）商品房買賣合同；

　　（四）主管地稅機關要求的其他資料。

　　主管地方稅務機關應對代開票申請表數據和繳納稅款數據進行比對，經比對相符的予以開具發票。

　　第十六條 房地產業所發生的地方稅收，由其所在地主管地稅機關負責征收管理，宜春中心城區（指2020年宜春市中心城區遠期規劃的城區范圍）主管地稅機關為市本級地稅征管機關。

　　第十七條 主管地方稅務機關應定期對項目進行稅款結算。

　　主管地方稅務機關應對項目的稅款繳納情況和發票領購開具等情況進行結算，對每套房屋的銷售和發票開具等情況進行核銷，并填制《項目結算報告》。對少繳稅款的項目，主管地方稅務機關應及時通知納稅人補繳入庫；對多繳稅款的項目，應按規定退稅或抵繳下期應納稅款。

　　第十八條 項目銷售完畢后，主管地方稅務機關應對項目進行稅款清算。

　　主管地方稅務機關要對項目的稅款繳納情況和發票領購開具情況等進行清算，并對每套房屋的銷售和發票開具等情況進行核銷，并填制《項目決算報告》。對少繳稅款的項目，主管地方稅務機關應及時通知納稅人補繳入庫；對多繳稅款的項目，應按規定退稅或抵繳下期應納稅款。

　　納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

　　（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

　　（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

　　（三）直接轉讓土地使用權的。

　　對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

　　（四）省級稅務機關規定的其他情況。

　　第十九條 主管地方稅務機關在企業結清稅款和發票后三十日內根據《項目決算報告》填制《項目注銷報告》，同時在項目管理數據庫中予以注銷。

　　第二十條 稅收管理人員，對所有房地產開發企業，應按項目管理的規定，納入信息管理系統實施項目化管理。

　　第二十一條 各級地稅機關應建立嚴密的稅收源泉控管辦法，加強與財政、發改委、建設、國土資源、房管、等部門的工作聯系，做到部門協作、信息共享、先稅后證、以票控稅，共同抓好房地產稅收的征管。

　　主管地稅機關可以根據具體情況，將納稅人從事房地產業應繳納的地方稅收，依法委托國土資源或房管等相關單位代征，簽訂代征協議書，并按規定支付代征單位的手續費。

　　第二十二條 實行專業化管理。主管地稅機關應配備專職人員，稅源集中的地方（如市區、縣城），有條件的應設置專門的機構，對房地產業地方稅收實行專業化管理，要落實管理機構和管理人員的具體職責范圍，明確工作任務和工作目標。

　　第二十三條 資料管理。主管地稅機關應按照本辦法要求，收集房地產業各環節的稅收征管資料。管理部門要及時登記稅源監控臺賬、征納欠稅臺賬。房地產開發的征管資料，按開發項目整理保存歸檔，轉讓土地使用權和商品房再轉讓環節的征管資料按每次交易整理保存歸檔。

　　第二十四條 納稅人具有違反本辦法規定以及其他稅收違法行為的，主管地稅機關應依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則和有關法律、法規的規定進行處理。

　　第二十五條 地稅主管機關及其主管人員，未按本辦法的規定做好房地產業稅收的征收管理造成稅款流失的，依照責任追究制度追究責任人和相關人員的責任。

　　第二十六條 本辦法未盡事宜，依照現行稅收法律法規執行。

　　第二十七條 本辦法由宜春市地方稅務局負責解釋。

　　第二十八條 本辦法自2010年8月1日起施行。2004年7月28日印發的《宜春市地方稅務局房地產業稅收征收管理辦法》（宜市地稅發〔2004〕94號）同時廢止。