1.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的現(xiàn)金流量屬于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)還是投資活動(dòng)

　　根據(jù)財(cái)政部的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解，投資性房地產(chǎn)的租金收入應(yīng)該計(jì)入經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量中的“收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”中，而投資性房地產(chǎn)的處置凈額應(yīng)該計(jì)入投資活動(dòng)現(xiàn)金流量中的“處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額”中，購(gòu)買投資性房地產(chǎn)所支付的現(xiàn)金應(yīng)該計(jì)入投資活動(dòng)“構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金”中。

　　準(zhǔn)則講解原文為：

　　“3.收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金

　　本項(xiàng)目反映企業(yè)除上述各項(xiàng)目外，收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金，如罰款收入、經(jīng)營(yíng)租賃固定資產(chǎn)收到的現(xiàn)金、投資性房地產(chǎn)收到的租金收入、流動(dòng)資產(chǎn)損失中由個(gè)人賠償?shù)默F(xiàn)金收入、除稅費(fèi)返還外的其他政府補(bǔ)助收入等。”

　　“3.處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額

　　本項(xiàng)目反映企業(yè)出售固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)(如投資性房地產(chǎn))所取得的現(xiàn)金，減去為處置這些資產(chǎn)而支付的有關(guān)稅費(fèi)后的凈額。”

　　“6.購(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金

　　本項(xiàng)目反映企業(yè)購(gòu)買、建造固定資產(chǎn)，取得無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)(如投資性房地產(chǎn))支付的現(xiàn)金，包括購(gòu)買機(jī)器設(shè)備所支付的現(xiàn)金、建造工程支付的現(xiàn)金、支付在建工程人員的工資等現(xiàn)金支出，不包括為購(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)而發(fā)生的借款利息資本化部分，以及融資租入固定資產(chǎn)所支付的租賃費(fèi)。”

　　2.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)需要滿足的條件

　　有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：

　　① 投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);※所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。

　　②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

　　※同類或類似的房地產(chǎn)，對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物;對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

【合格標(biāo)準(zhǔn)】

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　　3.關(guān)于投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積和當(dāng)期損益的理解

　　為什么做這樣的規(guī)定：非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值模式下，公允價(jià)值高于賬面價(jià)值的，差額計(jì)入資本公積，反之，差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益;投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值模式下，不論公允價(jià)值是否高于賬面價(jià)值;差額均計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

　　(1)投資改自用

　　借：固定資產(chǎn)

　　貸：投資性房地產(chǎn)――成本

　　借或貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)

　　借或貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　貸差=轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值-轉(zhuǎn)換日賬面價(jià)值=轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值-上年末公允價(jià)值=不超過12個(gè)月期間內(nèi)的漲跌價(jià)

　　(2)自用改投資

　　借：投資性房地產(chǎn)――成本

　　累計(jì)折舊

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益(借差)

　　貸：固定資產(chǎn)資本公積――其他資本公積(貸差)

　　【解答】這是為了防止上市公司虛增利潤(rùn)。上市公司為了維持股票市價(jià)，為了不被證監(jiān)會(huì)停牌，經(jīng)常會(huì)有調(diào)高利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)。自用轉(zhuǎn)投資，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值可能高出賬面價(jià)值巨大的差額，因?yàn)樽杂梅康禺a(chǎn)可能是10年、20年前購(gòu)建的，當(dāng)時(shí)的市價(jià)很低，經(jīng)過一二十年的漲價(jià)，房地產(chǎn)的市價(jià)可能翻了好幾倍。上市公司完全可能在需要調(diào)高利潤(rùn)的時(shí)候，把自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租。適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，還可以再把它轉(zhuǎn)換回來，為了堵住這個(gè)口子，所以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，轉(zhuǎn)換收益不能計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，而計(jì)入資本公積。

　　當(dāng)然，如果企業(yè)把這棟樓賣掉，那么原來計(jì)入資本公積的差額可以轉(zhuǎn)為收益。比如說，甲企業(yè)2009年年末把這棟辦公樓賣掉，那么，賣樓的時(shí)候要把資本公積6000萬轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。但任何一家企業(yè)不可能天天賣樓，所以賣樓的操作空間就很小了。

　　準(zhǔn)則規(guī)定小結(jié)：

　　成本模式下，無論是投資性房地產(chǎn)向非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，還是非投資性房地產(chǎn)向投資產(chǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，都應(yīng)該對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益。

　　公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)向非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，差額全部記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

　　非投資性房地產(chǎn)向投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，公允價(jià)值高記入“資本公積”，公允價(jià)值低記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

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