三、契稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算$lesson$

　　(一)契稅的計稅依據

　　1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣：成交價格作為計稅依據。

　　2、土地使用權贈與、房屋贈與，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣市場價格確定。

　　3、土地使用權交換、房屋交換：交換土地使用權、房屋的“價格差額”。

　　提示： 交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。

　　4、以劃撥方式取得的土地使用權，經批準轉讓房地產時，以補交的土地使用權出讓費用或者土地收益為計稅依據。

　　(二)契稅的稅率：比例稅率(3%-5%)

　　(三)契稅應納稅額的計算

　　應納稅額=計稅依據×稅率

　　【例題1】2008年，王某獲得單位獎勵房屋一套。王某得到該房屋后又將其與李某擁有的一套房屋進行交換。房地產評估機構評估獎勵王某的房屋價值30萬元，李某房屋價值35萬元，協商后，王某實際向李某支付房屋交換價格差額款5萬元。稅務機關核定獎勵王某的房屋價值28萬元。已知當地規定的契稅稅率為4%。

　　要求：計算王某應繳納的契稅稅額。

　　解析：根據契稅法律制度的規定，以獲獎方式取得房屋權屬的應視同房屋贈與征收契稅，計稅依據為稅務機關參照市場價格核定的價格，即28萬元。房屋交換且交換價格不相等的，應由多支付貨幣的一方繳納契稅，計稅依據為所交換的房屋價格的差額，即5萬元。因此，王某應就其獲獎承受該房屋權屬行為和房屋交換行為分別繳納契稅。

　　(1)王某獲獎承受房屋權屬應繳納的契稅稅額=280000×4%=11200元

　　(2)王某房屋交換行為應繳納的契稅稅額=50000×4%=2000元

　　(3)王某實際應繳納的契稅稅額=11200+2000=13200元

　　【例題2】林某有面積為140平方米的住宅一套，價值96萬元。黃某有面積為120平方米的住宅一套，價值72萬元。兩人進行房屋交換，差價部分黃某以現金補償林某。已知契稅適用稅率為3%，黃某應繳納的契稅稅額為(　)萬元。(2008年)

　　A、4.8　 B、2.88 C、2.16　　　　D、0.72

　　答案：D

　　解析：本題考核契稅應納稅額的計算。土地使用權交換、房屋交換，為所交換土地使用權、房屋的“價格差額”;交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅。黃某應繳納的契稅=(96-72)×3%=0.72(萬元)。

　　【例題3】周某原有兩套住房，2009年8月，出售其中一套，成交價為70萬元;將另一套以市場價格60萬元與謝某的住房進行了等價置換;又以100萬元價格購置了一套新住房，已知契稅的稅率為3%。周某計算應繳納的契稅的下列方法中，正確的有(　)。(2010年)

　　A.、100×3%=3(萬元)

　　B、(100+60)×3%=4.8(萬元)

　　C、(100+70)×3%=5.1(萬元)

　　D、(100+70+60)×3%=6.9(萬元)

　　答案：A

　　解析：本題考核契稅的計算。契稅是由承受土地房屋權屬轉移的單位和個人繳納的;對于交換土地使用權或房屋的，交換價格相等的，免征契稅。本題中周某只有購買新住房需要繳納契稅。

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