五、租賃合同$lesson$

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同為有償、雙務、諾成合同。

　　1、租賃合同的期限

　　租賃合同的期限不得超過20年，租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過20年。

　　2、不定期租賃

　　(1)租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

　　提示：對于不定期租賃，“雙方當事人”均可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

　　【例題】根據《合同法》規定，下列情形中的租賃合同，屬于定期租賃合同的是(　)。(2007年)

　　A、甲將一臺機器租賃給乙，雙方訂有書面合同，租賃期限約定為20年

　　B、甲乙簽訂一租賃合同，未約定租賃期限，且不能通過補充協議或根據合同條款、交易習慣確定租賃期限

　　C、甲乙訂立一口頭租賃合同，租賃期限為1年

　　D、甲將一私房出租給乙，租賃期限為3年，現租期已屆滿，甲未收回房屋，乙繼續居住并交納房租

　　答案：A

　　解析：本題考核點是租賃合同的相關規定。按照規定，當事人未采用書面形式，視為不定期租賃。租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。選項A中，訂有書面合同，租賃期限也有明確的約定，因此屬于定期租賃合同。B、C、D選項均屬于不定期租賃。

　　3、維修義務

　　(1)出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

　　(2)出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

　　(3)承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物，如未經出租人同意，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

　　4、承租人經出租人“同意”，可以將租賃物轉租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

　　5、租金的支付期限

　　對租金的支付期限未確定的，當事人可以協議補充，不能達成補充協議的，可以根據合同的有關條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，適用以下規則：

　　(1)租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付;

　　(2)租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。

　　【例題】承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，根據我國合同法的規定，以下表述正確的有 ( )。

　　A、租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付

　　B、租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付

　　C、剩余期間不滿―年的，應當在租賃期間屆滿時支付

　　D、剩余期間不滿半年的，應當按月支付

　　答案：ABC

　　6、買賣不破租賃(重點)

　　(1)租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有在同等條件下優先購買的權利。

　　【例題1】甲與乙訂立租賃合同，將自己所有的一棟房屋租賃給乙使用。租賃期間，甲在征得乙同意后，將房屋賣給丙，并轉移了所有權。下列有關該租賃合同效力的表述中，正確的是( )。

　　A、租賃合同在乙和丙之間繼續有效

　　B、租賃合同自動解除

　　C、租賃合同自動解除，但是甲應當對乙承擔違約責任

　　D、租賃合同自動解除，但是丙應當另行與乙訂立租賃合同

　　答案：A

　　【例題2】甲公司將所屬設備租賃給乙公司使用。租賃期間，甲公司將用于出租的設備賣給丙公司。根據合同法律制度的規定，下列表述正確的是( )。

　　A、甲公司在租賃期間不能出賣出租設備

　　B、買賣合同有效，原租賃合同繼續有效

　　C、買賣合同有效，原租賃合同自買賣合同生效之日起終止

　　D、買賣合同有效，原租賃合同須經丙公司同意后方繼續有效

　　答案：B

　　7、租賃合同的解除與延期

　　因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

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