四、土地增值稅的稅率及應納稅額的計算

　　1、稅率：實行四級超率累進稅率

　　【例題】根據稅收法律制度的規定，下列各項中，屬于超率累進稅率的是(　)。(2007年)

　　A、資源稅

　　B、城鎮土地使用稅

　　C、車輛購置稅

　　D、土地增值稅

　　答案：D

　　解析：本題考核超率累進稅率的范圍。我國土地增值稅適用超率累進稅率的計算方法。

　　2、土地增值稅應納稅額的計算步驟(了解)：

　　(1)計算轉讓房地產取得的收入(貨幣收入、實物收入)

　　(2)計算扣除項目

　　①取得土地使用權支付的金額

　?、陂_發土地的成本、費用

　?、坌陆ǚ考芭涮自O施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格

　?、芘c轉讓房地產有關的稅金

　　提示：與轉讓房地產有關的稅金包括：營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加。

　　(3)計算增值額=轉讓房地產的收入-扣除項目

　　(4)計算增值額÷扣除項目的比率

　　(5)計算土地增值稅的應納稅額

　　【教材例題6-9】某公司2004年轉讓一處舊房地產取得收入1600萬元，該公司取得土地使用權所支付的金額為200萬元，當地稅務機關確認的房屋的評估價格為800萬元，該公司支付給房地產評估機構評估費20萬元，支付給中介人賣房中介費l0萬元，繳納的與轉讓該房地產有關的稅金l0萬元。計算該公司轉讓該房地產應繳納的土地增值稅稅額。

　　解析：方法一：

　　(1)計算扣除項目金額。根據《土地增值稅暫行條例》等有關規定，公司轉讓該舊房地產允許扣除的項目包括取得土地使用權所支付的金額、房屋的評估價格、支付給房地產評估機構的評估費、繳納的與轉讓該房地產有關的稅金，支付給中介人的賣房中介費不允許扣除。

　　扣除項目金額=200+800+20+10=1030(萬元)

　　(2)計算增值額，即納稅人轉讓房地產所取得的收入，減去扣除項目金額后的余額。

　　增值額=1600-1030=570(萬元)

　　(3)計算增值額占扣除項目金額的百分比。

　　570÷1030=55.3%，說明增值額超過了扣除項目金額的50%，但未超過100%。

　　(4)應納稅額

　?、僭鲋殿~未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　土地增值稅稅額=(1030×50%)× 30%= 154.5(萬元)

　?、谠鲋殿~超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　土地增值稅稅額=[570-(1030×50%)]× 40% = 22(萬元)

　　(5)公司應納土地增值稅總額=154.5+22=176.5(萬元)

　　方法二：

　　(1)、(2)、(3)計算步驟及方法同方法一中的(1)、(2)、(3)。

　　(4)根據速算扣除法，增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的，計算公式為：

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　代入本題相關數據計算：

　　公司應納土地增值稅稅額=570×40%-1030×5%=176.5(萬元)

　　五、納稅義務發生時間和地點

　　1、土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產合同簽訂的7日內。

　　2、地點:房地產所在地(房地產的坐落地)。

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