《初級經(jīng)濟法》第六章 財產(chǎn)、行為和資源稅法律制度本章內(nèi)容較多，考點比較零散，考試題型主要集中在客觀題。本節(jié)內(nèi)容：第八節(jié)土地增值稅法律制度主要土地增值稅的稅率及應(yīng)納稅額的計算等，還有相應(yīng)的習題解析以便大家更好的理解。環(huán)球網(wǎng)校為廣大學員提供，希望有助于您備戰(zhàn)將至的09年會計職稱考試，并祝考試順利!

　　四、土地增值稅的稅率及應(yīng)納稅額的計算

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率，計算時一般采用速算扣除法，其計算過程分為5個步驟：

　　(1)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實物收入)

　　(2)計算扣除項目

　　①取得土地使用權(quán)支付的金額

　　②開發(fā)土地的成本、費用

　　③新建房及配套設(shè)施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　【解釋】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、教育費附加。

　　(3)計算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目

　　(4)計算增值額÷扣除項目的比率

　　(5)計算土地增值稅的應(yīng)納稅額

　　【例題】根據(jù)稅收法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于超率累進稅率的是(　)。(2007年)

　　A、資源稅

　　B、城鎮(zhèn)土地使用稅

　　C、車輛購置稅

　　D、土地增值稅

　　【答案】D

　　【解析】本題考核超率累進稅率的范圍。我國土地增值稅適用超率累進稅率的計算方法。

　　【例P230】某公司2004年轉(zhuǎn)讓一處舊房地產(chǎn)取得收入1600萬元，該公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬元，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的房屋的評估價格為800萬元，該公司支付給房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估費20萬元，支付給中介人賣房中介費l0萬元，繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金l0萬元。計算該公司轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　【解析】

　　方法一：

　　(1)計算扣除項目金額。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，公司轉(zhuǎn)讓該舊房地產(chǎn)允許扣除的項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋的評估價格、支付給房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估費、繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，支付給中介人的賣房中介費不允許扣除。扣除項目金額=200+800+20+10=1030(萬元)

　　(2)計算增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減去扣除項目金額后的余額。

　　增值額=1600-1030=570(萬元)

　　(3)計算增值額占扣除項目金額的百分比。

　　570÷1030=55.3%，說明增值額超過了扣除項目金額的50%，但未超過100%。

　　(4)分別計算各級次土地增值稅稅額，即按照規(guī)定的四級超率累進稅率，以增值額中屬于每一稅率級別部分的金額，乘以該級的稅率。

　　①增值額未超過扣除項目金額50%的部分，適用30%的稅率。

　　這部分的增值額=515×30%=154.5(萬元)

　　②增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，適用40%的稅率。

　　這部分的增值額=(570-515)×40%=22(萬元)

　　(5)計算應(yīng)納稅總額，即將各級次土地增值稅稅額相加之和。

　　公司應(yīng)納土地增值稅總額=154.5+22=176.5(萬元)

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　　2008年初級會計職稱真題：經(jīng)濟法基礎(chǔ)

　　方法二：

　　(1)、(2)、(3)計算步驟及方法同方法一中的(1)、(2)、(3)。

　　(4)根據(jù)速算扣除法，增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的，計算公式為：

　　土地增值稅稅額=增值額×40%一扣除項目金額×5%

　　代入本題相關(guān)數(shù)據(jù)計算：

　　公司應(yīng)納土地增值稅稅額=570×40%一l030×5%=176.5(萬元)

　　【例P231】某房地產(chǎn)公司2004年11月發(fā)生如下經(jīng)濟業(yè)務(wù)：

　　(1)簽訂一份寫字樓銷售合同，合同規(guī)定以預收貨款方式結(jié)算。本月收到全部預收款，共計l8000萬元，該寫字樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核可以扣除的項目為：開發(fā)成本5000萬元;繳納的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費3000萬元;利息支出150萬元;相關(guān)稅金990萬元;其他費用800萬元;加計扣除額為1600萬元。

　　(2)采用直接收款方式銷售現(xiàn)房，取得價款收入200萬元;以預收款方式銷售商品房，合同規(guī)定的價款為500萬元，當月取得預收款l00萬元。(此兩項業(yè)務(wù)不考慮土地增值稅)

　　(3)將空置商品房出租取得租金收入20萬元。

　　已知土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額來超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　要求：計算該公司銷售該寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　【解析】

　　(1)扣除項目金額合計=5000+3 000+150+990+800+1600=11540(萬元)

　　(2)銷售寫字樓增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項目=18000―11540=6460(萬元)(3)計算增值額占扣除項目金額的百分比：

　　增值額與扣除項目比率=6460÷11540=55.98%

　　說明增值額超過了扣除項目金額的50%，但未超過l00%。

　　(4)該公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：

　　稅法規(guī)定，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　該公司應(yīng)繳納的土地增值稅稅額=11540×50%×30%+(6460-11540×50%)×40%

　　=1731+276

　　=2007(萬元)

　　五.納稅義務(wù)發(fā)生時間

　　土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地(房地產(chǎn)的坐落地)主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

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