會計實務第五章同步強化練習題

　　一、單項選擇題

　　1．企業通常應當采用（ ）對投資性房地產進行后續計量

　　A.成本模式　　 B.公允價值模式 C.成本模式或公允價值模式　　　 D.重置成本模式

　　2. 存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換當日的公允價值小于原賬面價值的其差額通過（ ）科目核算。?　

　　A.營業外支出 B.公允價值變動損益 C.投資收益 D.其他業務收入?

　　3.自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換當日的公允價值大于原賬面價值的其差額通過（ ）科目核算。

　　A.營業外收入 B.公允價值變動損益 C.資本公積 D.其他業務收入

　　4．根據《企業會計準則―投資性房地產》，下列項目不屬于投資性房地產的是（ ）。

　　A．已出租的建筑物 B．持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　C．已出租的土地使用權 D．持有并準備增值后轉讓的房屋建筑物

　　5. 企業對成本模式進行后續計量的投資性房地產攤銷時，應該借記（ ）科目。

　　A．投資收益B．其他業務成本C．營業外收入D．管理費用

　　6. 投資性房地產不論是成本模式計量還是公允價值模式計量，取得的租金收入均通過（）科目核算。

　　A．營業外收入　　B．投資收益　 C．其他業務支出 D．其他業務收入
　
　　 7. 關于企業租出并按出租協議向承租人提供保安和維修等其他服務的建筑物，是否屬于投資性房地產的說法正確的是（ ）。

　　A．所提供的其他服務在整個協議中不重大的，該建筑物應視為企業的經營場所，應當確認為自用房地產

　　B．所提供的其他服務在整個協議中如為重大的，可以將該建筑物確認為投資性房地產

　　C．所提供的其他服務在整個協議中如為重大的，該建筑物應視為企業的經營場所，應當確認為自用房地產

　　D．所提供的其他服務在整個協議中無論是否重大，均不將該建筑物確認為投資性房地產

　　8．自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入（ ）科目核算。

　　A．營業外收入　　B．投資收益　 C．利潤分配 　D．其他業務收入　

　　二、多項選擇題

　　1. 根據《企業會計準則―投資性房地產》，下列項目屬于投資性房地產的是（ ）。

　　A．已出租的建筑物 B．持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　C．已出租的土地使用權 D．持有并準備增值后轉讓的房屋建筑物 E．自用房地產

　　2．將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產，關于轉換日的確定敘述正確的有（ ）。

　　A．投資性房地產開始自用，轉換日是指房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

　　B．作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日應當為租賃期開始日。

　　C．自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉換日是指停止將該項土地使用權用于生產商品、提供勞務或經營管理，且該土地使用權能夠單獨計量和轉讓的日期。

　　D．作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日應當為租賃開始日

　　E．自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉換日是指停止將該項土地使用權用于生產商品、提供勞務或經營管理的日期。

　　3．下列屬于投資性房地產特征的是（ ）。

　　A．為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的 B．使用壽命超過一個會計年度

　　C．目的是為賺取租金或資本增值 D．單位價值較高 E．能夠單獨計量和出售

　　4．關于出租的建筑物和土地使用權是否屬于投資性房地產的敘述正確的有（ ）。

　　A．已出租的建筑物是以經營租賃（含融資租賃）方式出租的建筑物

　　B．已出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物

　　C．用于出租的土地使用權是指企業通過出讓方式取得的土地使用權

　　D．用于出租的土地使用權包括企業通過無償劃撥方式取得的土地使用權

　　E．已出租的建筑物是以經營租賃（不含融資租賃）方式出租的建筑物

　　5. 根據《企業會計準則―投資性房地產》，關于投資性房地產的后續計量模式的敘述正確的有（ ）。

　　A．通常應當采用成本模式進行計量

　　B．只有符合規定條件的，可以采用公允價值模式進行計量

　　C．同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式

　　D．成本模式可轉為公允價值模式

　　E．已采用公允價值模式的可以轉為成本模式

　　三、判斷題

　　1. 持有并準備增值后轉讓的房屋建筑物屬于投資性房地產。（ 　）

　　2. 企業出租給本企業職工居住的宿舍，具有自用房地產的性質，所以不屬于投資性房地產。（ 　）

　　3. 企業擁有并自行經營的旅館飯店，屬于投資性房地產。（　 ）

　　4. 同一企業可以同時采用兩種計量模式對投資性房地產進行后續計量。（ ）

　　5. 成本模式轉為公允價值模式應當作為會計估計變更，采用未來使用法進行處理。（ ）

　　四、計算分析題

　　1．甲上市公司2005年10月1日建成一幢樓房，建造成本3000萬元，當日與丙公司簽訂了租賃協議，租期為10年，年租金為120萬元，租金于每年年末結清。按照當地的房地產交易市場的價格體系，該房產2005年末的公允價值為3200萬元，2006年末的公允價值為3120萬元。2007年1月1日以3000萬元的價格對外轉讓該房產，營業稅率為5%，假設不考慮其他相關稅費。

　　要求對該投資性房地產的取得及處置投資性房地產的帳務進行處理。

　　2．資料

　　A公司于1996年12月31日購置并投入使用的一棟辦公樓，建筑面積1000平方米，價格1000萬元。折舊年限50年，到2006年12月31日已累計折舊200萬元。A公司于2007年1月1日將該辦公樓對外出租，同地段的房地產在房地產交易所的交易價格每平方米40000元。2007年12月31日同地段的房地產在房地產交易所的交易價格為每平方米82000元。2008年4月1日A公司將該辦公樓在房地產交易所出售，成交價每平方米80000元，營業稅按5%計算，并且已由房地產交易所代扣，實際收到金額7600萬元。為舉例簡便，假設不考慮其他相關稅費。

　　要求

　　對該辦公樓轉換為投資性房地產以及處置投資性房地產的帳務進行處理。（單位萬元）

 同步強化練習題參考答案及解析

　　一、單項選擇題

　　1．【答案】A

　　【解析】根據《企業會計準則―投資性房地產》第九條規定，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行計量。

　　2【答案】 B

　　【解析】將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產”科目，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目，按其差額，貸記“資本公積―其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。

　　3【答案】C

　　【解析】自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權益。

　　4．【答案】D

　　【解析】持有并準備增值后轉讓的房屋建筑物不屬于投資性房地產，財政部認為這一規定與IFRS是完全趨同的，其理由是房屋建筑物為炒作而增值是虛假的，純屬投機行為。

　　5．【答案】 B

　　【解析】按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目。

　　6．【答案】 D?

　　【解析】取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。7．【答案】 C

　　【解析】企業將建筑物出租并按出租協議向承租人提供保安和維修等其他服務，所提供的其他服務在整個協議中不重大的，可以將該建筑物確認為投資性房地產；所提供的其他服務在整個協議中如為重大的，該建筑物應視為企業的經營場所，應當確認為自用房地產。

　　8．【答案】D

　　【解析】處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業務成本”科目，貸記本科目（成本）、貸記或借記本科目（公允價值變動）；同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產在轉換日記入資本公積的金額，借記“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。

　　二、多項選擇題

　　1．【答案】 ABC

　　【解析】《企業會計準則第3號――投資性房地產》規定，下列項目屬于投資性房地產（1）已出租的建筑物；（2）已出租的土地使用權；（3）持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　2．【答案】ABC

　　【解析】轉換日的確定投資性房地產開始自用，轉換日是指房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期；作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日應當為租賃期開始日；自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉換日是指停止將該項土地使用權用于生產商品、提供勞務或經營管理，且該土地使用權能夠單獨計量和轉讓的日期。

　　3．【答案】 CE

　　【解析】投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房、地產（區別國際）。其特征包括1）目的是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有；2）能夠單獨計量和出售（或轉讓）。

　　4．【答案】BCE

　　【解析】已出租的建筑物和已出租的土地使用權指以經營租賃（不含融資租賃）方式出租的建筑物和土地使用權，包括自行建造或開發完成后用于出租的房地產。其中，用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物；用于出租的土地使用權是指企業通過出讓方式取得的土地使用權。按照現行法規，對不動產不能采用融資租賃形式。

　　5．【答案】 ABCD

　　【解析】因為采用公允價值計量模式的前提就是公允價值能夠持續、可靠地取得，因此只要條件繼續得到滿足，就不存在轉換后續計量模式的問題。所以E選項不對。

　　三、判斷題

　　1．【答案】×

　　【解析】房屋建筑物為炒作而增值是虛假的，純屬投機行為，不屬于投資性房地產。

　　2．【答案】 √

　　【解析】企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產。這部分房產間接為企業自身的生產經營服務，具有自用房地產的性質。

　　3．【答案】×

　　【解析】企業擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。

　　4．【答案】×?

　　【解析】同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。?

　　5．【答案】×

　　【解析】成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，將轉換時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（未分配利潤）。

　　四、計算分析題

　　1．【答案及解析】

　　①該投資性房地產的入賬成本＝3000（萬元）；

　　②取得該樓房時

　　借投資性房地產―成本　3000

　　貸在建工程　　　　 3000

　　③2005年末取得租金時

　　借銀行存款　　30（＝120/12×3）

　　貸其他業務收入 　30

　　④2005年末當房產的公允價值達到3200萬元時，此時的賬面價值為3000萬元，由此造成的增值200萬元應作為當年的投資收益，具體處理如下

　　借投資性房地產―公允價值變動　200

　　貸公允價值變動損益　　　　200

　　⑤2006年末取得租金時

　　借銀行存款　120

　　貸其他業務收入　120

　　⑥2006年末當房產的公允價值達到3120萬元時，此時的賬面價值為3200萬元，由此造成的貶值80萬元應作為當年的投資損失，具體處理如下

　　借公允價值變動損益　 80

　　貸投資性房地產―公允價值變動 　80

　　⑦2007年1月1日以3000萬元價格轉讓該房產，營業稅率5%，則

　　借銀行存款　3000

　　貸其他業務收入　 3000

　　借其他業務成本 3120

　　貸投資性房地產―成本　 3000

　　投資性房地產―公允價值變動 120

　　借營業稅金及附加 150

　　貸應交稅費?應交營業稅 150

　　借公允價值變動損益　 120

　　貸其他業務收入　 120

　　2．【答案及解析】

　　 （1）2007年1月1日，將自用建筑物轉換為投資性房地產的帳務處理

　　借投資性房地產―成本 4000

　　累計折舊 200

　　貸 固定資產 1000

　　資本公積―其他資本公積 3200

　　（2）2007年12月31日，

　　借投資性房地產――公允價值變動 4200

　　貸公允價值變動損益 4200

　　(3)2008年4月1日，

　　借銀行存款 8000

　　 貸其他業務收入 8000

　　借其他業務成本 8200

　　貸投資性房地產―成本 4000

　　投資性房地產―公允價值變動 4200

　　借營業稅金及附加 400

　　貸應交稅費?應交營業稅 400

　　借應交稅費??應交營業稅400

　　貸銀行存款　　　　　　　　400

　　借公允價值變動損益 4200

　　貸其他業務收入 4200

　　借資本公積 3200

　　貸其他業務收入 3200