2019年中級經濟師《房地產專業》考點房地產市場調研
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一、房地產市場調研含義
房地產市場調研是運用科學的方法、有目的、有計劃地收集、整理和分析與企業市場營銷有關的各種情報、信息和資料，為企業營銷決策提供依據的信息管理活動
特點
實用性
時效性
實踐性
二、房地產市場調研的意義
1.有利于開發商確定正確的發展方向(戰略)
2.有利于開發商適時對房地產產品進行更新換代(產品)
3.有利于開發商確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略(策略)
4.有利于開發商制定科學的開發和銷售計劃(計劃)
5.有利于開發商完善經營管理，提高經濟效益(效益)
三、房地產市場調研程序
(一)調研準備階段
1.確定目標;2。制定計劃;3。設計問卷;4。確定方案
(二)正式調研階段
(三)結果處理階段
1。整理分析調研資料;2。撰寫調研報告
第二節 房地產市場調研的內容
一、房地產市場環境調研
政治法律環境調研
經濟環境調研
社會文化環境調研
區域環境調研
二、房地產市場需求調研
房地產消費者調研
房地產消費動機調研
房地產消費行為調研
三、房地產市場供給調研
行情調研
市場反響調研
相關專業公司與中介服務機構情況調研
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第三節 房地產市場調研資料的搜集
一、房地產市場調研資料的搜集途徑
1.交易雙方當事人
2.促成交易的房地產經紀人
3.房地產開發商的各種租售廣告
4.熟悉房地產市場的專業人士
5.同行間的資料
6.準交易資料
7.房地產交易會
8.各類二手資料
二、房地產市場調研資料搜集的內容
(一)初級資料和次級資料的搜集
1.初級資料;2。次級資料
(二)房地產資料搜集的內容
1.房地產法規資料搜集
2.項目基地現狀資料搜集
3.交通流量資料搜集
4.人文社會經濟資料搜集
5.公共設施資料搜集
6.商圈資料的搜集
7.房地產市場景氣資料搜集
8.銷售資料的搜集
9.競爭項目資料搜集
10.租金資料搜集
【注意】
關于人文社會經濟資料
人口
職業或行業類別比例
產業結構
流動人口
關于商圈
商圈內所需考慮的條件
家庭戶數
人口特性
生活形態
消費行為
商圈的類型
鄰里中心型
大地區中心型
副城市中心型
城市中心型(CBD)
【例題·單選題】【2007年真題】在市場調研中，通常把可能到某處購物的顧客所分布的地區范圍稱為( )。
A.生活圈
B.活動圈
C.商圈
D.行攻圈
【答案】C
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第四節 房地產市場調研的類型和方法
一、房地產市場調研類型
(一)探測性調研
(二)描述性調研
(三)因果性調研
(四)預測性調研
二、房地產市場調研方法
(一)定性調研方法
1.小組訪談法
內涵：一般由少量(不超過10人)的被訪者組成，在研究者的引導下對預先設定的某一主題展開討論
過程
準備過程
準備訪談指南
訪談指南主要由三部分組成：
①解釋小組訪談法及其基本規則
②按一定的邏輯順序組織提問
③總結及總體討論
撰寫訪談報告——訪談結束后進行總結、分析和整理
2。深度訪談法
一對一地訪談
3。投射法
來源于心理學
向被訪者提供一個無限制并且模糊的情景，要求其作出反應
【例題·多選題】【2009年真題】深度訪談法的主要特點是深入挖掘單個被訪者的( )。
A.態度
B.感受
C.動機
D.消費
E.文化
【答案】ABC
(二)房地產市場實地調研方法
1.詢問法
詢問法的分類
入戶詢問法
路上攔截法
郵寄詢問法
經理詢問法
電話詢問法
因特網詢問法
2。觀察法
特點
被調研對象并不清楚自己正在被調查，被調查者的行為不會因為調研人員的參與而發生扭曲，調研較為客觀真實
多運用于一般消費品的市場調研
房地產多用于對客流量、交通流量的估算
3。試驗法
也稱因果關系研究法
改變某些因素，來觀察這些因素變化后對其他待考察變量產生的影響
成本高，房地產中幾乎不用
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第五節 房地產市場分析和預測
一、房地產市場分析
(一)房地產市場分析概念與作用
1.房地產市場分析概念
概念
在房地產市場調研獲得一定資料的基礎上，針對需要，運用科學方法和經驗，對房地產企業和房地產市場的未來發展趨勢以及與之相關的營銷環境進行分析和判斷，為房地產企業營銷決策提供依據
2。房地產市場分析的作用
1.預測是房地產企業制定開發經營計劃和進行營銷決策的基礎
2.預測是改善企業經營管理，提高經濟效益的重要手段
3.預測可以降低市場的不確定性給企業帶來的市場風險
3。市場區域的確定
1.影響市場區域形狀和大小的關鍵因素2。物業類型和市場分析目的對確定市場區域的影響
(二)房地產市場分析的內容
1.宏觀因素。2。市場狀況分析
二、房地產市場預測
(一)房地產市場預測的種類
按預測的時間的長短
短期預測-1-3年
中期預測-3-5年
長期預測-5年以上
按預測對象的范圍
宏觀市場預測
微觀市場預測
按預測方法的性質
定性預測
定量預測
(二)房地產市場預測的方法
定性分析方法
購買者意圖調查法
銷售人員意見綜合法
老師意見法(特爾菲法)
以匿名方式多輪征求老師的預測意見
定量分析方法
時間序列預測法
簡單平均法
移動平均法
加權移動平均法
回歸分析預測法
一元回歸模型
多元回歸模型
市場因子推演法
三、房地產市場調研報告
(一)房地產市場調研報告的寫作要求
1，基本要求。2。調研報告的語言運用
(二)房地產市場調研報告的基本結構
1、呈遞函件。2、報告標題。3、報告目錄。4、報告摘要。5、報告正文。6、報告附件。
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