【摘要】2017年經濟師考試備考已經開始，環球網校為幫助大家備考特整理了“中級經濟師考試房地產專業真題回顧練習案例分析題”供大家了解經濟師考試出題方向、難易程度，希望對大家有幫助更多資料敬請關注環球經濟師考試頻道!

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　　案例分析題

　　某家庭以每平方米8000元的單價購買了一套建筑面積為100平方米的住宅用于自住，并向銀行申請了個人住房抵押貸款。銀行通過對相關材料的審核，確認該家庭為首次購房，并為該家庭提供了貸款總額為總房價的70%，貸款期限為10年貸款年利率為6%，按月等額償還的個人住房抵押貸款，其余購房款為該家庭的自付款，該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次性提前償還了貸款本金20萬元。

　　1、該家庭在貸款期限前5年抵押貸款的月還款額為()元。

　　A、6217.15

　　B、8357.29

　　C、8490.53

　　D、8881.62

　　【答案】A

　　2、該家庭從第6年開始的抵押貸款月還款額為()元。

　　A、2350. 59

　　B、4490. 37

　　C、4623. 97

　　D、5015. 06

　　【答案】A

　　【解析】先求償還5年后的貸款余額

　　3、該家庭向銀行申請的個人住房抵押貸款屬于()

　　A、住房公積金貸款

　　B、商業性貸款

　　C、組合貸款

　　D、房地產開發貸款

　　【答案】B

　　【解析】本題考查貸款種類，向銀行申請的為商業貸款。

　　4、該家庭的購房需求不屬于()。

　　A、投資需求

　　B、投機需求

　　C、剛性需求

　　D、潛在需求

　　【答案】ABD

　　【解析】購買住宅用于自住，可以判斷屬于剛性需求。

　　(二)

　　某商品住宅在建工程的土地總面積為15000平方米，容積率為2. 5，已正常開發建設16十月。同區域同類商品住宅開發項目的正常建設期為22十月，相似商品住宅的市場單價為每平方米8000元。

　　5、該商品住宅在建工程的后續建設期為()十月。

　　A、6

　　B、8

　　C、16

　　D、22

　　【答案】A

　　【解析】22-16=6

　　6、該房地產開發項目開發完成后的價值為()億元。

　　A、1.2

　　B、2.0

　　C、3.0

　　D、3.2

　　【答案】C

　　【解析】15000×2.5×8000=3億元

　　7、按假設開發法計算時，該商品住宅在建工程后續開發的必要支出包括()

　　A、土地取得成本

　　B、續建成本

　　C、銷售稅費

　　D、取得該在建工程的稅費

　　8、該商品住宅在建工程的價值等于開發完成后的價值減去()

　　A、征地拆遷費用

　　B、已投入的開發建設費用

　　C、商品住宅建筑安裝工程費

　　D、后續開發的必要支出及成得利潤

　　【答案】D

　　【解析】假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得的利潤來求取估價對象價值的方法。

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　　(三)

　　某商品住宅項目可銷售量為1900套，同類項目的市場均價為10200元/平方米，考虐目前市場情況，房地產開發企業最終確定該項目銷售均價為9980元/平方米(含增值稅及附加)，并且確定其中10套的售價為6800元/平方米作為該項目起價。營銷方案的內容還包括; 一次性付款的，售價優惠3%;分期付款(房款分三期支付，第一期達到頂售條件支付3%，第二期主體驗收支付50%，第三期交房時支付20%)的，價格不優惠。試行一個月后，若銷售業績不佳，將分期付款方式調整為第一期達到預售條件支付32%，第二期主體驗收2個月自支付40%，第三期交房時支付30%。

　　9、該項目采用的定價方法為()

　　A、成本加成定價法

　　B、競爭導向定價法

　　C、目標利潤定價法

　　D、需求導向定價法

　　【答案】B

　　【解析】本題考查定價方法。

　　10、該項目采用的價格策略為()

　　A、特價品定價策略

　　B、尾數定價策略

　　C、整數定價策略

　　D、現金折扣策略

　　【答案】BD

　　【解析】本題考查定價策略。

　　11、該項目增值稅采用簡易計稅方法，增值稅率為5%，綜合附加為增值稅的12%，按照銷售均價9980元/平方米計算，每平方米應納增值稅及附加為()元。

　　A、475.24

　　B、529.24

　　C、532.27

　　D、558.88

　　【答案】B

　　12、在銷售業績不佳時進行的價格調整策略中，價格調整方式為()

　　A、調整差價系數

　　B、調整付款時段

　　C、調整付款比例

　　D、調整價格基數

　　【答案】BC

　　(四)

　　2016手6月l日，某普通商品住宅小區的業主依法申請成立業主大會，并組成了首次業主大會會議籌備組，該籌備組的成員共有9人。籌備組成立后，開始進行召開首次業主大會的相關籌備工作。

　　13、該籌備組的成員應包括()

　　A、建設單位代表

　　B、物業服務企業代表

　　C、街道辦事處代表

　　D、業主代表

　　【答案】ACD

　　【解析】籌備組由業主代表建設單位代表街道辦事處鄉鎮人民政府代表和居委舍代表組成，成員總數應為單數，業主代表不低于半。

　　14該籌備組的組長應為()

　　A、建設單位代表

　　B、物業服務企業代表

　　C、街道辦事處代表

　　D業主代表

　　【答案】C

　　【解析】籌備組組長由街道辦事處鄉鎮人民政府代表擔任。

　　15該籌備組中業主代表至少為()人。

　　A、2

　　8、3

　　C、4

　　D、5

　　16、首次業主大會會議應于()前召開。

　　A、2016年7月1日

　　B、2016年8月30日

　　C、2016年9月28日

　　D、2016年10月28日

　　(五)

　　李某購買套總價為l00萬元的住房。如果選擇貸款，則最低首付比例為30%，住房公積金貸款的最高額度為50萬元，住房公積金貸款的年利率為4.5%，商業性貸款的年利率為6.5%，貸款期限為10年。

　　17李某購買該套住房的價款可以()

　　A、全部為自有資金

　　B、全部為住房公積金貸款

　　C、全部為商業性貸款

　　D、為自有資金加組合貸款

　　【答案】ACD

　　【解析】B選項，公積金貸款額度最高為50萬元，不能全部為公積金貸款。

　　18、關于李某購買該套住房貸款金額的說法，正確的為()

　　A、最多可貸款70萬元

　　B、至少應貸款30萬元

　　C、住房公積金貸款最多50萬元

　　D、商業性貸款最少20萬元

　　【答案】AC

　　19、關于李某選擇利息最少的貸款方案的說法，正確的為()

　　A、先用足公積金貸款

　　B、先選擇商業性貸款

　　C、公積金貸款和商業性貸款各半

　　D、公積金貸款占60%，商業性貸款占40%

　　【答案】A

　　20、若李某首付款40萬元，余款采用貸款，并按月等額本自還款，則李某的月還款額最少為()元。

　　A、1135.48

　　B、4046.44

　　C、5158.92

　　D、6317.40

　　【答案】D

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