【摘要】2017年經濟師考試備考已經開始，環球網校為幫助大家備考特整理了“2016年經濟師考試《中級房地產》真題+答案純文字”供大家了解經濟師考試出題方向、難易程度，希望對大家有幫助更多資料敬請關注環球經濟師考試頻道!

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　　1.某市位于北緯39°5′，東經116°23′，反映的是該市的()

　　A、自然地理區位

　　B、經濟地理區位

　　C、交通地理區位

　　D、天文區位

　　【環球網校答案】D

　　【解析】本題考查區位的種類。天文區位：是指反映某一事物的經緯度位置。例如，北京市位于北緯39°54′，東經116°23′。

　　2、根據韋伯的工業區位理論，當原料指數大于1時，工業區位應選擇在()

　　A、原料地

　　B、消費地

　　C、原料地與消費地中間

　　D、自由區位

　　【環球網校答案】A

　　【解析】本題考查工業區位理論。

　　原料指數=限地性原料總重量/制成品總重量

　　原料指數>1，在原料地;原料指數<1，在消費地;原料指數=1，可自由選擇區位。

　　3、關于中心地理論相關概念的說法，正確的是()

　　A、中心地是指向周圍地域的居民提供各種商品和服務的商場

　　B、中心地只能是指由中心商場提供的高檔商品和高級服務

　　C、需求門檻是指中心地能維持供應某種商品和服務所需的最低夠買力和服務水平

　　D、商品銷售范圍是指中心地提供商品和服務的最小銷售距離和最近服務半徑。

　　【環球網校答案】C

　　【解析】本題考查中心地理論。A選項，中心地是指區域內向其周圍地域的居民點居民提供各種商品和服務的中心城市或中心居民點。B選項，中心地職能：是指由中心地提供的商品和服務。不包括制造業方面的活動。D選項，商品銷售范圍：是指消費者為獲取商品和服務所希望通達的最遠路程，或者中心地提供商品和勞務的最大銷售距離和服務半徑。

　　4、下列甲乙丙丁四人中，滿足房地產需求條件的是()

　　A、甲既有需要又有支付能力

　　B、乙有需要但無支付能力

　　C、丙有支付能力但不需要

　　D、丁既不需要也無支付能力

　　【環球網校答案】A

　　【解析】本題考查房地產需求的概念。房地產需求是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買的數量。

　　5、城市分為單中心城市和多中心城市，是按()來劃分的。

　　A、城市地形地貌

　　B、城市幾何形狀

　　C、城市內部結構

　　D、城市人口規模

　　【環球網校答案】C

　　【解析】本題考查城市的分類。

　　A、房屋的所有權

　　B、房屋所占用范圍內的土地所有權

　　C、房屋的使用權

　　D、房屋所占用范圍內的土地使用權

　　【環球網校答案】D

　　【解析】見教材第26頁，第二行。國有土地上房屋征收的實質不僅是征房，而是獲得房屋所占用的土地使用權，已達到對土地重新利用的目的。

　　7、國有土地上房屋征收的主體是()

　　A、國務院

　　B、省級人民政府

　　C、市.縣級人民政府

　　D、房屋征收部門

　　【環球網校答案】C

　　【解析】本題考查國有土地上房屋征收的管理體制。房屋征收的主體是市.縣級人民政府。

　　8、對國有土地上被征收房屋價值的評估，應在()前進行。

　　A、做出房屋征收決定

　　B、擬定征收補償方案

　　C、征收補償方案公告

　　D、簽訂補償協議

　　【環球網校答案】D

　　【解析】本題考查國有土地上房屋征收的程序。

　　在房屋征收的實施階段程序如下：

　　①調查登記房屋征收范圍內房屋情況。

　　②對征收房屋價值的評估。

　　③簽訂補償協議。

　　④實施房屋征收。

　　9、我國集體土地的征收，實行()審批。

　　A、國務院

　　B、國務院和省級人民政府兩級

　　C、地(市)級及地(市)級以上人民政府

　　D、縣級及縣級以上人民政府。

　　【環球網校答案】B

　　【解析】實行征收土地由國務院和省級人民政府兩級審批。

　　10、按照建設用地服務的產業類型劃分，不屬于農業建設用地的是()

　　A、農業道路用地

　　B、蔬菜大棚用地

　　C、農業水泵房用地

　　D、農業宅基礎

　　【環球網校答案】D

　　【解析】本題考查建設用地的分類。

　　11、國有建設用地使用權出讓方式中，既具有協議出讓方式的優點，又可最大限度避免協議出讓方式不足的是()

　　A、招標

　　B、拍賣

　　C、掛牌

　　D、租賃

　　【環球網校答案】C

　　【解析】本題考查幾種出讓方式的區別。見教材第45頁。

　　12、某房地產開發企業在某市一級土地市場上通過拍賣購得一宗商業用地，與該房地產開發企業簽訂國有建設用地使用權出讓合同的出讓人是該市()

　　A、人民政府

　　B、人民政府土地管理部門

　　C、土地儲備中心

　　D、人民政府建設管理部門

　　【環球網校答案】B

　　【解析】土地使用權出讓合同由市.縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。建設用地使用權出讓只有簽訂合同，出讓行為方能成立。

　　13、國有建設用地使用權出讓合同的內容不包括()

　　A、土地用途

　　B、使用期限

　　C、出讓金金額

　　D、出讓金來源

　　【環球網校答案】D

　　【解析】根據《物權法》規定，出讓合同一般包括下列內容：①當事人的名稱和住所;②土地界址.面積等;③建筑物.構筑物及其附屬設施占用的空間;④土地用途;⑤使用期限;⑥出讓金等費用及其支付方式;⑦解決爭議的方法。

　　14、國有建設用地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市.縣人民政府有權()

　　A、禁止轉讓

　　B、調整價格

　　C、優先購買

　　D、向受讓方收取增值稅

　　【環球網校答案】C

　　【解析】建設用地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市.縣人民政府有優先購買權。

　　15、下列土地狀況變化的情形中，不會導致國有建設用地使用權終止的是()

　　A、因地震造成原地貌徹底改變

　　B、土地使用者拋棄土地

　　C、因河流改道淹沒土地

　　D、土地使用者破產倒閉

　　【環球網校答案】D

　　【解析】國有建設用地使用權終止：(1)因土地滅失而終止(非人力和自然力量造成的)

　　(2)由于土地使用者拋棄而終止(政治.經濟.行政等原因造成的)

　　16、對房地產市場調研獲得的信息進行研究和比較分析，可對房地產市場運行現狀及存在問題等做出判斷和解析，這表明房地產市場調研具有()功能。

　　A、市場描述

　　B、市場預測

　　C、市場診斷

　　D、市場調控

　　【環球網校答案】C

　　【解析】本題考查房地產市場調研的功能。

　　17、對房地產市場調查區域內居民的價值觀.風俗習慣以及家庭生活習慣等內容的調研，屬于房地產市場()內容的調研

　　A、社會文化環境

　　B、經濟環境

　　C、政治法律環境

　　D、資源環境

　　【環球網校答案】A

　　【解析】社會文化環境調研包括：

　　①區域內居民的受教育程度.職業構成.文化水平.婦女就業面大小等。

　　②區域內居民的價值觀.審美觀.風俗習慣.家庭生活習慣等。

　　③區域內居民的民族構成.宗教信仰.社會階層分布等。

　　④區域內居民的文化設施狀況。

　　18、房地產市場調研優先采用的調研方法通常是()

　　A、實地踩盤法

　　B、小組訪談法

　　C、文案調研法

　　D、觀察法

　　【環球網校答案】C

　　【解析】在房地產市場調研中，文案調研法通常是市場調研的首選方法。

　　19、按照房地產市場調查問卷設計的邏輯性原則，問卷中的問題從先到后排列順序通常是()

　　A、敏感性問題.較難回答的問題.容易回答的問題

　　B、容易回答的問題.敏感性問題.較難回答的問題

　　C、較難回答的問題.容易回答的問題.敏感性問題

　　D、容易回答的問題.較難回答的問題.敏感性問題

　　【環球網校答案】D

　　【解析】本題考查房地產市場調研問卷設計的原則。

　　20、下列房地產市場調研報告的內容中，不需要再報告摘要中出現的是()

　　A、調研目的和調研對象

　　B、調研內容和調研要點

　　C、調研結論和建議

　　D、定量計算過程和檢驗過程。

　　【環球網校答案】D

　　【解析】本題考查房地產市場調研報告的基本結構。

　　21、下列房地產投資形式中，屬于直接投資的是()。

　　A、購買房地產股票

　　B、購買商鋪

　　C、購買房地產債券

　　D、購買房地產投資信托基金

　　【環球網校答案】B

　　【解析】本題考查房地產投資的形式。房地產直接投資：是指投資者直接參與房地產開發經營或者購買房地產實物資產的過程，投資者參與有關管理。

　　22、用期末慣例法計算現金流量時，如果現金流入或現金流出不是發生在計息期的期初或期末，通常是將其代數和看成是在()發生。

　　A、本計息期初

　　B、上一計息期末

　　C、本計息期末

　　D、下一計息期末

　　【環球網校答案】C

　　【解析】本題考查現金流量和現金流量圖。如果現金流入或現金流出發生在計息期的期間(非期初或期末)，通常是將其代數和看成是在計息期末發生，稱為“期末慣例法”。

　　23、若某筆銀行貸款的年名義利率為i，按年.半年.季計息的年實際利率分別為

　　【環球網校答案】B

　　【解析】名義利率與實際利率的換算公式為：

　　A.32.43

　　B.37.28

　　C.39.12

　　D.40.75

　　【環球網校答案】A

　　【解析】

　　A、動態盈利性指標

　　B、動態清償性指標

　　C、靜態盈利性指標

　　D、靜態清償性指標

　　【環球網校答案】C

　　【解析】利潤與利潤分配表反映房地產投資項目計算期內各年的利潤總額.所得稅及稅后利潤分配情況的報表，主要用于計算資本金利潤率.資本金凈利潤率.總投資收益率等靜態盈利性指標。

　　26、在同一個房地產投資方案中，資本金利潤率(R)和資本金凈利潤率(r)是()

　　A、R>r

　　B、R

　　C、R=r

　　D、無法判斷兩者的大小

　　【環球網校答案】A

　　【解析】資本金利潤率是指項目建成后正常年份的年所得稅前利潤或運營期內年平均所得稅前利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金凈利潤率是指項目建成后正常年份的凈利潤(所得稅后利潤)或運期內年平均凈利潤(年平均所得稅后利潤)與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的凈盈利能力。

　　27、某房地產投資方案財務凈現值的三個不確定因素的敏感性系數分別為-1.8,2.6,和-1.2，財務凈現值對這三個不確定因素的敏感度從高到底的順序是()

　　【環球網校答案】C

　　【解析】按照敏感性系數絕對值大小排序，絕對值越大越敏感。

　　28、用凈現值法對甲.乙.丙三個投資方案進行比選的結果是甲方案最優.乙方案次優.丙方案最差，用凈現值率法對這三個方案進行比選的結果是()

　　A、甲方案一定最優

　　B、乙方案一定最優

　　C、丙方案一定最差

　　D、甲乙丙都有可能是最優方案

　　【環球網校答案】D

　　【解析】凈現值率：凈現值與投資現值之比。因為投資現值為止，故都有可能為最優。

　　29、房地產投資項目前期策劃是對項目可行性研究的()

　　A、校驗和驗證

　　B、評估和評判

　　C、審核和審定

　　D、深化和調整

　　【環球網校答案】D

　　【解析】凈現值率：凈現值與投資現值之比。因為投資現值為止，故都有可能為最優。

　　30、結合房地產投資項目對房地產市場走勢進行預判時，重點是研判該項目所處的市場前景及()

　　A、產業結構

　　B、區位價值

　　C、自然資源

　　D、人文景觀

　　【環球網校答案】B

　　【解析】重點是對項目所處地段進行區位價值及市場前景的預期研判。

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　　31、在房地產開發項目的前期策劃中，目標客戶選定的重點工作是對目標市場中的消費者總體進行()分析。

　　A、收入結構

　　B、年齡結構

　　C、職業差異

　　D、需求差異

　　【環球網校答案】D

　　【解析】目標客戶選定的重點工作是對目標市場中的消費者總體進行需求差異分析，這個過程實際上就是對目標市場再進行細分定位。

　　32、當房地產開發企業受到外部市場環境的威脅而企業內部狀況又不好時，應選擇的發展戰略是()。

　　A、發展型戰略

　　B、多元化戰略

　　C、扭轉型戰略

　　D、防御性戰略

　　【環球網校答案】D

　　【解析】

　　A、質量

　　B、工期

　　C、成本

　　D、安全

　　【環球網校答案】C

　　34、房地產開發項目成本控制的關鍵階段是()階段

　　A、工程招標

　　B、工程設計

　　C、合同管理

　　D、竣工驗收

　　【環球網校答案】B

　　【解析】本題考查成本控制的原則。

　　35、在房地產開發項目工程建設合同體系中，兩個最主要的合同主體是房地產開發企業和()。

　　A、工程設計單位

　　B、工程監理單位

　　C、工程招投標代理機構

　　D、施工承包單位

　　【環球網校答案】D

　　【解析】房地產開發企業和施工承包單位是兩個最主要的合同關系。

　　36、房地產開發項目工程質量控制和驗收中，對施工質量進行抽查復驗的組織者是()

　　A、房地產開發企業

　　B、施工承包單位

　　C、工程設計單位

　　D、工程監理單位

　　【環球網校答案】A

　　【解析】本題考查房地產開發項目質量驗收。見教材第180頁。

　　37、房地產開發項目工程竣工掃尾階段，竣工驗收計劃的編織者是()。.

　　A、施工承包單位

　　B、工程監理單位

　　C、房地產開發企業

　　D、政府質量監督管理部門

　　【環球網校答案】C

　　【解析】本題考查房地產竣工驗收。見教材第182頁。

　　38、房地產開發項目工程竣工報告的編制者是()。

　　A、房地產開發企業

　　B、施工承包單位

　　C、工程監理單位

　　D、工程設計單位

　　【環球網校答案】B

　　【解析】本題考查房地產竣工驗收。見教材第183頁。

　　39、關于房地產開發項目竣工決算的說法，正確的是()

　　A、竣工決算包括房地產開發項目開發建設全過程的全部實際費用

　　B、竣工決算僅包含各工程費和合同規定給施工承包單位的其他費用

　　C、竣工決算是施工承包單位與房地產開發企業結算工程價款的憑據

　　D、竣工決算是竣工結算的一個重要組成部分。

　　【環球網校答案】A

　　【解析】竣工決算是指整個房地產開發項目建設工程全部完工并經驗收以后，由房地產開發企業的實物數量和貨幣形式對房地產開發項目從立項到竣工驗收.交付使用全過程中實際支付的全部建設費用.建設成果和財務狀況進行的綜合測算和分析。

　　40、通過房地產估價活動分析.測算和判斷出的特定價值或價格及提供的相關專業意見，稱為().

　　A、價值類型

　　B、價值時點

　　C、估價目的

　　D、估價結果

　　【環球網校答案】D

　　【解析】本題考查房地產估價的相關概念。見教材第187頁。

　　.

　　41.在比較法估價中將可比實例的不正常成交價格處理為正常價格，這種對可比實例成交價格進行的處理，稱為()。

　　A.建立比較基礎

　　B.市場狀況調整

　　C.交易情況修正

　　D.房地產狀況調整

　　【環球網校答案】C

　　【解析】如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將它修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。

　　42.下列收益法估價行為中，會導致測算出的房地產價值偏高的是()。

　　A.空置率估計偏高

　　B.租金增長估計保守

　　C.報酬率取值偏低

　　D.收益期限設定較短

　　【環球網校答案】C

　　【解析】本題考查收益法基本公式。

　　43.某套住宅因其戶型不好所造成的價值降低，屬于()。

　　A.物質折舊

　　B.功能折舊

　　C.經濟折舊

　　D.外部性折舊

　　【環球網校答案】B

　　【解析】本題考查成本法中的折舊類型。

　　44.建筑物的剩余經濟壽命等于其經濟壽命減去()

　　A.自然壽命

　　B.有效年齡

　　C.使用年限

　　D.實際年齡

　　【環球網校答案】B

　　【解析】建筑物的剩余經濟壽命是其經濟壽命減去有效年齡以后的壽命。

　　45.房地產估價報告的使用期限通常在估計報告中的()部分說明。

　　A.致估價委托人函

　　B.估計結果報告

　　C.注冊房地產估價師聲明

　　D.估價技術報告

　　【環球網校答案】A

　　【解析】本題考查房地產估價報告。

　　46.以“生產觀念”為經營觀念的房地產開發企業，其生產活動的特點和適應的市場是()。

　　A.以增加市場供給為生產經營中心，適應于買方市場

　　B.以滿足客戶需求為生產經營中心，適應于賣方市場

　　C.以增加產量為生產經營中心，適應于賣方市場

　　D.以提高產品產量為生產經營中心，適應于買方市場

　　【環球網校答案】C

　　【解析】

　　不同的房地產開發經營觀念的主要特征及適用條件

　　A.機會成本

　　B.預計銷售收入

　　C.預計投入產出

　　D.開發投資

　　【環球網校答案】C

　　【解析】本題考查房地產銷售渠道選擇的原則。

　　48.房地產開發企業的商品房銷售采用公開代理銷售模式，通常負責銷售中心布置.廣告促銷等工作的單位是()

　　A.房地產開發企業

　　B.全部代理機構

　　C.資質最高的房地產代理機構

　　D.首家簽約的房地產代理機構

　　【環球網校答案】A

　　【解析】本題考查代理合同管理。在獨家代理的情況下，銷售中心的布置.銷售中心的保安.廣告促銷等可以委托代理機構完成，而在公開代理情況下，這些工作通常由房地產開發企業負責。

　　49.單純按照賣方意圖定價的房地產定價方法是()。

　　A.理解價值定價法

　　B.隨行就市定價法

　　C.目標利潤定價法

　　D.追隨領導企業定價法

　　【環球網校答案】C

　　【解析】成本導向定價是以房地產成本為中心，按照“成本+利潤+稅費=價格”的原理確定價格的方法，是一種按賣方意圖定價的方法。成本導向定價法具體有成本加成定價法.目標利潤定價法。

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　　50.便于廣告受眾保存和查詢.信息傳遞相對較快的房地產廣告媒體是()

　　A.廣播

　　B.電視

　　C.雜志

　　D.報紙

　　【環球網校答案】D

　　【解析】本題考查房地產廣告媒體及其選擇。

　　51.房地產公共關系營銷推廣的直接作用不包括()

　　A.樹立企業形象

　　B.擴大企業影響

　　C.提升樓盤銷量

　　D.協調公共關系

　　【環球網校答案】C

　　【解析】本題考查公共關系推廣的作用。

　　52.物業服務企業占用業主共有道路所增設的車位，屬于()

　　A.業主委員會所有

　　B.業主共有

　　C.物業建設單位所有

　　D.物業服務企業所有

　　【環球網校答案】B

　　【解析】本題考查共有部分共有權的行使。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

　　53.在物業管理服務中，不具備業主身份的是()

　　A.房屋所有權人

　　B.已購房但未辦理房屋所有權登記的人

　　C.房租承租人

　　D.原房屋所有權人去世后的實際繼承人

　　【環球網校答案】C

　　【解析】具備業主身份的情況有三種：①房屋登記薄和房屋權屬證書記載的房屋所有權人;②基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人;③取得建筑物專有部分所有權的人。

　　54.某住宅小區業主委員會共有11名委員，出席某次業主委員會會議的委員為7人，在該會議上通過一項決定的最低贊成票數應為()人。

　　A.4

　　B.5

　　C.6

　　D.7

　　【環球網校答案】C

　　【解析】業主委員會會議應當有過半數委員出席方為有效，所做出的決定必須經全體委員人數半數以上同意。

　　55.住宅小區前期物業服務合同的簽訂時間是在()

　　A.住宅小區業主入住后

　　B.建設單位出售物業后

　　C.住宅小區業主入住前

　　D.建設單位出售物業前

　　【環球網校答案】D

　　【解析】

　　A.消防設施故障

　　B.屋面滲漏

　　C.網絡系統故障

　　D.電梯故障

　　【環球網校答案】C

　　【解析】發現危及房屋安全及人身財產安全的緊急情況包括：①電梯故障;②消防設施故障;③屋面.外墻滲漏;④二次供水水泵運行中斷;⑤排水設施堵塞.爆裂;⑥樓體外立面存在脫落危險;⑦其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

　　57.下列房地產開發企業融資活動中，屬于間接融資的是()

　　A.發行房地產股票

　　B.發行房地產債券

　　C.向銀行申請貸款

　　D.向其他企業借款

　　【環球網校答案】C

　　【解析】直接金融：由金融市場將資金從供給方傳導到需求方;

　　間接金融：由金融機構將資金從供給方傳導到需求方(銀行存款.貸款)。

　　58.下列貸款利率狀況中，從借款人角度看宜選擇長期固定利率貸款的是()

　　A.當前利率處于歷史低位

　　B.當前利率處于歷史高位

　　C.當前利率處于歷史平均水平

　　D.未來利率變動不大

　　【環球網校答案】A

　　【解析】本題考查房地產貸款相關知識。

　　59.下列保障房地產抵押權的做法中，合法有效的是()

　　A.實際占有抵押房地產

　　B.扣押抵押房地產權屬證書

　　C.辦理房地產抵押登記

　　D.派人看守抵押房地產

　　【環球網校答案】C

　　【解析】本題考查房地產抵押。

　　60.與商業性貸款比較，住房公積金貸款的優點是()

　　A.貸款額度大

　　B.放款速度快

　　C.貸款期限長

　　D.貸款利率低

　　【環球網校答案】D

　　【解析】本題考查住房公積金貸款。

　　61.形成房地產供給的條件有(　)

　　A.房地產開發企業和擁有者愿意供給

　　B.房地產開發企業和擁有者有能力供給

　　C.消費者愿意和有能力購買

　　D.房地產市場需求的數量

　　E.房地產開發企業的數量

　　【環球網校答案】AB

　　【解析】房地產供給是指房地產開發企業和擁有者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠提供出售或出租的數量。

　　62.城市化進入平穩發展時期，相應的房地產發展情形有(　)

　　A.房地產開發向郊區擴展

　　B.房地產交易以新房為主

　　C.房地產交易以二手房為主

　　D.房地產市場以賣方市場為主

　　E.房地產業進入衰退階段

　　【環球網校答案】AC

　　【解析】城市化進入減速平穩發展時期，房地產開發逐漸向郊區和農村地區發展，城市房地產市場交易以二手房為主，房地產業進入成熟階段。

　　63.房地產征收和征用的共同點有( )

　　A.主體相同

　　B.都是強制性行為

　　C.適用對象相同

　　D.都要給予公平補償

　　E.前提條件相同

　　【環球網校答案】BD

　　【解析】征收與征用的異同

　　A.出讓

　　B.劃撥

　　C.贈與

　　D.繼承

　　E.互換

　　【環球網校答案】CD

　　【解析】本題考查建設用地使用權轉讓方式。

　　65.某宗非經營性用地出讓公告發布后，如果只有兩個意向用地者，則取得該建設用地使用權的可能方式有( )

　　A.招標

　　B.拍賣

　　C.掛牌

　　D.協議

　　E.租賃

　　【環球網校答案】CD

　　【解析】本題考查國有建設用地使用權出讓的方式。

　　66.房地產市場調研應遵循的原則有( )

　　A.主觀性和假設性原則

　　B.真實性和可靠性原則

　　C.全面性和關聯性原則

　　D.發散性和推導性原則

　　E.時效性和經濟性原則

　　【環球網校答案】BCE

　　【解析】房地產市場調研的原則：(1)真實性和可靠性原則 ;(2)全面性和關聯性原則;(3)時效性和經濟性原則

　　67.下列房地產市場調研問卷的備選環球網校答案類型中，屬于開放式問題的有( )

　　A.多項選擇法

　　B.一對一比較法

　　C.自由回答法

　　D.回憶法

　　E.故事構筑法

　　【環球網校答案】CDE

　　【解析】本題考查房地產市場調研問卷中的問題設計。

　　68.下列房地產開發費用中，屬于前期費用的有( )

　　A.規劃設計費

　　B.三通一平費

　　C.土建工程付費

　　D.可行性研究性

　　E.安裝工程費

　　【環球網校答案】ABD

　　【解析】勘察設計和前期工程費：包括可行性研究.工程勘察.規劃設計.施工場地“三通一平” 等費用。

　　69.下列房地產投資項目經濟評價指標中，屬于清償能力指標的有( )

　　A.投資回收期

　　B.投資收益率

　　C.財務內部收益率

　　D.利息備付率

　　E.償債備付率

　　【環球網校答案】DE

　　【解析】

　　70.對住宅小區出入口規劃設計應滿足( )等基本功能的要求。

　　A.交流場所功能

　　B.交通功能

　　C.文化象征功能

　　D.防御功能

　　E.標志功能

　　【環球網校答案】BDE

　　【解析】住宅小區出入口的基本功能主要有交通功能.防御功能和標志功能，其衍生功能主要有交流場所功能.過渡空間功能和文化象征功能。

　　71.在住宅小區開發項目的前期策劃中，環境設計策劃的主要內容有( )

　　A.建筑風格的確定

　　B.小區環境設計要素界定

　　C.綠地環境的設計

　　D.環境小品設計

　　E.建筑物外立面色彩設計

　　【環球網校答案】BCD

　　【解析】環境策劃的主要內容包括：一是小區環境設計要素的界定。從景觀的意義上看，環境設計要素可以分為硬景觀要素和軟景觀要素。二是綠地環境的設計。三是環境小品設計。四是景觀節點設計。

　　72.按照開發方式劃分，房地產開發項目的類型有( )

　　A.單獨開發

　　B.合作開發

　　C.聯合開發

　　D.成片開發

　　E.新區開發

　　【環球網校答案】ABC

　　【解析】按照開發項目的開發方式，可分為單獨開發的房地產項目.合作開發的房地產項目.聯合開發的房地產項目和定向開發的房地產項目。

　　73.房地產開發項目成本目標的類型按階段分為( )

　　A.投資估算目標

　　B.設計概算目標

　　C.施工圖預算目標

　　D.竣工決算目標

　　E.工程承包合同價目標

　　【環球網校答案】ABCE

　　【解析】本題考查房地產開發項目成本控制的原則。見教材第177頁。

　　74.房地產最高最佳利用應同時滿足的條件有( )

　　A.法律上允許

　　B.建筑高度最高

　　C.建筑設備最先進

　　D.技術上可能

　　E.財務上可行

　　【環球網校答案】ADE

　　【解析】最高最佳利用是指房地產在法律上允許.技術上可能.財務上可行并使價值最大的合理.可能的利用，包括最佳的用途.規模和檔次等。

　　75.影響測算出租商品住宅年凈收益大小的因素有(　)

　　A.租金水平

　　B.空置率

　　C.使用壽命

　　D.收益年限

　　E.維修費用

　　【環球網校答案】ABDE

　　【解析】凈收益=潛在毛租金收入—空置和收租損失+其他收入—運營費用

　　76.房地產開發企業以預期投資收益率作為項目定價目標時，該收益率由( )組合而成。

　　A.安全收益率

　　B.邊際收益率

　　C.風險報酬率

　　D.資產負債率

　　E.通貨膨脹率

　　【環球網校答案】ACE

　　【解析】本題考查房地產定價目標。見教材第223頁。

　　77.房地產開發企業制定市場營銷方案時，對促銷方式.時間等做出具體安排前應完成的工作有( )

　　A.營銷策劃

　　B.營銷方案論證

　　C.開發項目和地塊分析

　　D.目標客戶需求特征描述

　　E.營銷方案審批

　　【環球網校答案】CD

　　【解析】房地產市場營銷方案制定的一般步驟為：

　　(1)開發項目及地塊分析和描述。

　　(2)重點目標顧客需求描述。

　　(3)營銷組合方案的具體安排和細化。

　　(4)形成營銷方案(初稿)。

　　(5)營銷方案(初稿)討論.修改和報批。

　　(6)營銷方案審批.發布。

　　78.物業管理招投標的原則有( )原則

　　A.公開

　　B.低價者中標

　　C.公平

　　D.誠實信用

　　E.公正

　　【環球網校答案】ACDE

　　【解析】物業管理招標投標的原則是公開原則.公平原則.公正原則.誠實信用原則。

　　79.下列房屋中，應由建設單位交納物業服務費的有( )

　　A.已竣工尚未出售的房屋

　　B.買受人出租的房屋

　　C.已竣工尚未交付的房屋

　　D.物業服務用房

　　E.建設單位自用的房屋

　　【環球網校答案】ACE

　　【解析】已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　80.下列住房信貸政策措施中，有利于促進住房消費的有( )

　　A.降低最低首付款比例

　　B.降低最高貸款額度

　　C.擴大貸款利率上浮幅度

　　D.提高最高收入還貸比

　　E.縮短最長貸款期限

　　【環球網校答案】AD

　　【解析】本題考查住房貸款相關知識。

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　　三.案例分析題(共20題，每題2分，由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　(一)

　　某家庭以每平方米8000元的單價購買了一套建筑面積為100平方米的住宅用于自住，并向銀行申請了個人住房抵押貸款。銀行通過對相關材料的審核，確認該家庭為首次購房，并為該家庭提供了貸款總額為總房價的70%，貸款期限為10年.貸款年利率為6%.按月等額償還的個人住房抵押貸款，其余購房款為該家庭的自付款，該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次性提前償還了貸款本金20萬元。

　　81.該家庭在貸款期限前5年抵押貸款的月還款額為()元。

　　A.6217.15 B.8357.29

　　C.8490.53 D.8881.62

　　【環球網校答案】A

　　【解析】P=8000×100×70%=56萬元，i=6%÷12=0.005

　　根據“萬用公式”推導或直接用公式

　　A.2350.59 B.4490.37

　　C.4623.97 D.5015.06

　　【環球網校答案】A

　　【解析】先求償還5年后的貸款余額

　　根據“萬用公式”

　　A.住房公積金貸款 B.商業性貸款

　　C.組合貸款 D.房地產開發貸款

　　【環球網校答案】B

　　【解析】本題考查貸款種類，向銀行申請的為商業貸款。

　　84.該家庭的購房需求不屬于()。

　　A.投資需求 B.投機需求

　　C.剛性需求 D.潛在需求

　　【環球網校答案】ABD

　　【解析】購買住宅用于自住，可以判斷屬于剛性需求。

　　(二)

　　某商品住宅在建工程的土地總面積為15000平方米，容積率為2.5，已正常開發建設16個月。同一區域同類商品住宅開發項目的正常建設期為22個月，相似商品住宅的市場單價為每平方米8000元。

　　85.該商品住宅在建工程的后續建設期為()個月。

　　A.6 B.8

　　C.16 D.22

　　【環球網校答案】A

　　【解析】22-16=6

　　86.該房地產開發項目開發完成后的價值為()億元。

　　A.1.2 B.2.0

　　C.3.0 D.3.2

　　【環球網校答案】C

　　【解析】15000×2.5×8000=3億元

　　87.按假設開發法計算時，該商品住宅在建工程后續開發的必要支出包括()

　　A.土地取得成本 B.續建成本

　　C.銷售稅費 D.取得該在建工程的稅費

　　【環球網校答案】BCD

　　【解析】假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得的利潤來求取估價對象價值的方法。

　　待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值—開發成本—管理費用—銷售費用—投資利息—銷售稅費—開發利潤—取得待開發房地產的稅費

　　88.該商品住宅在建工程的價值等于開發完成后的價值減去()

　　A.征地拆遷費用 B.已投入的開發建設費用

　　C.商品住宅建筑安裝工程費 D.后續開發的必要支出及應得利潤

　　【環球網校答案】D

　　【解析】假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得的利潤來求取估價對象價值的方法。

　　(三)

　　某商品住宅項目可銷售量為1900套，同類項目的市場均價為10200元/平方米，考慮目前市場情況，房地產開發企業最終確定該項目銷售均價為9980元/平方米(含增值稅及附加)，并且確定其中10套的售價為6800元/平方米作為該項目起價。營銷方案的內容還包括：一次性付款的，售價優惠3%;分期付款(房款分三期支付，第一期達到預售條件支付30%，第二期主體驗收支付50%，第三期交房時支付20%)的，價格不優惠。試行一個月后，若銷售業績不佳，將分期付款方式調整為第一期達到預售條件支付30%，第二期主體驗收2個月內支付40%，第三期交房時支付30%。

　　89.該項目采用的定價方法為()

　　A.成本加成定價法 B.競爭導向定價法

　　C.目標利潤定價法 D.需求導向定價法

　　【環球網校答案】B

　　【解析】本題考查定價方法。

　　90.該項目采用的價格策略為()

　　A.特價品定價策略 B.尾數定價策略

　　C.整數定價策略 D.現金折扣策略

　　【環球網校答案】BD

　　【解析】本題考查定價策略。

　　91.該項目增值稅采用簡易計稅方法，增值稅率為5%，綜合附加為增值稅的12%，按照銷售均價9980元/平方米計算，每平方米應納增值稅及附加為()元。

　　A.475.24

　　B.529.24

　　C.532.27

　　D.558.88

　　【環球網校答案】B

　　【解析】9980/【1+5%*(1+12%)】*5%*(1+12%)=529.24

　　92.在銷售業績不佳時進行的價格調整策略中，價格調整方式為()

　　A.調整差價系數

　　B.調整付款時段

　　C.調整付款比例

　　D.調整價格基數

　　【環球網校答案】BC

　　(四)

　　2016年6月1日，某普通商品住宅小區的業主依法申請成立業主大會，并組成了首次業主大會會議籌備組，該籌備組的成員共有9人。籌備組成立后，開始進行召開首次業主大會的相關籌備工作。

　　93.該籌備組的成員應包括()

　　A.建設單位代表

　　B.物業服務企業代表

　　C.街道辦事處代表

　　D.業主代表

　　【環球網校答案】ACD

　　【解析】籌備組由業主代表.建設單位代表.街道辦事處.鄉鎮人民政府代表和居委會代表組成，成員總數應為單數，業主代表不低于一半。

　　94.該籌備組的組長應為()

　　A.建設單位代表

　　B.物業服務企業代表

　　C.街道辦事處代表

　　D.業主代表

　　【環球網校答案】C

　　【解析】籌備組組長由街道辦事處.鄉鎮人民政府代表擔任。

　　95.該籌備組中業主代表至少為()人。

　　A.2 B.3 C.4 D.5

　　【環球網校答案】D

　　【解析】籌備組由業主代表.建設單位代表.街道辦事處.鄉鎮人民政府代表和居委會代表組成，成員總數應為單數，業主代表不低于一半。

　　96.首次業主大會會議應于()前召開。

　　A.2016年7月1日

　　B.2016年8月30日

　　C.2016年9月28日

　　D.2016年10月28日

　　【環球網校答案】B

　　【解析】業主大會會議籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

　　(五)

　　李某購買一套總價為100萬元的住房。如果選擇貸款，則最低首付比例為30%，住房公積金貸款的最高額度為50萬元，住房公積金貸款的年利率為4.5%，商業性貸款的年利率為6.5%，貸款期限為10年。

　　97.李某購買該套住房的價款可以()

　　A.全部為自有資金

　　B.全部為住房公積金貸款

　　C.全部為商業性貸款

　　D.為自有資金加組合貸款

　　【環球網校答案】ACD

　　【解析】B選項，公積金貸款額度最高為50萬元，不能全部為公積金貸款。

　　98.關于李某購買該套住房貸款金額的說法，正確的為()

　　A.最多可貸款70萬元

　　B.至少應貸款30萬元

　　C.住房公積金貸款最多50萬元

　　D.商業性貸款最少20萬元

　　【環球網校答案】AC

　　99.關于李某選擇利息最少的貸款方案的說法，正確的為()

　　A.先用足公積金貸款

　　B.先選擇商業性貸款

　　C.公積金貸款和商業性貸款各半

　　D.公積金貸款占60%，商業性貸款占40%

　　【環球網校答案】A

　　100.若李某首付款40萬元，余款采用貸款，并按月等額本息還款，則李某的月還款額最少為()元。

　　A.1135.48 B.4046.44

　　C.5158.92 D.6317.40

　　【環球網校答案】D

　　【解析】打款金額為100-40=60萬，申請公積金貸款50萬元，商業貸款10萬元，根據公式計算，公積金月還款額為5181.92元，商業貸款月還款額為1135.48元，月還款額總計為6317.40元。

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