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高頻考點：基礎知識

個人住房貸款的發展歷程

個人住房貸款在各國個人貸款業務中都是最主要的個人貸款產品，在我國也是最早開辦、規模最大的個人貸款產品。我國個人住房貸款業務發展大致可分為三個階段：探索，發展，調控。

(一)探索階段

1985年，中國建設銀行率先開辦了土地開發和商品房貸款；

1987年，煙臺、蚌埠兩市分別成立了住房儲蓄銀行，開始發放住房貸款。

(二)發展階段

1997年，中國人民銀行頒布的《個人住房擔保貸款管理試行辦法》等一系列制度辦法，標志著國內住房貸款業務的正式全面啟動。

(三)調控階段

2003年，房地產市場進入快速發展階段，從2007年開始，住房信貸政策也成為調控住房市場的重要工具之一。

個人住房貸款的概念

個人住房貸款是指銀行向自然人發放的，用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款

個人住房貸款的分類

①按資金來源分

②按住房交易形態分

③按貸款利率確定方式分

(一)按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

①自營性個人住房貸款，也稱商業性個人住房貸款，是指銀行運用信貸資金向在城鎮購買、建造或大修理各類型住房的個人發放的貸款。

②公積金個人住房貸款，也稱委托性住房公積金貸款，該貸款不以營利為目的，實行“低進低出”的利率政策，帶有較強的政策性，貸款額度受到限制。因此，它是一種政策性個人住房貸款。

③個人住房組合貸款。是指按時足額繳存住房公積金的職工可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款

(二)按照住房交易形態劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人二手房住房貸款。

①新建房個人住房貸款。俗稱個人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個人發放的、用于在住房一級市場上購買新建住房的貸款。

②個人二手房住房貸款。是指銀行向符合條件的個人發放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。

(三)按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

個人住房貸款的特征

(一)貸款期限長

相對其他個人貸款而言，金額較大，期限也較長，通常為10~20年，最長可達30年，絕大多數采取分期還本付息的方式；

(二)大多以抵押為前提建立借貸關系

通常情況下，個人住房貸款是以住房作抵押這一前提條件發生的資金借貸；

(三)風險具有系統性特點

由于個人住房貸款大多數為房產抵押擔保貸款，因此風險相對較低。但由于大多數個人住房貸款具有類似的貸款模式，系統性風險也相對集中。

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高頻考點：基礎知識

個人住房貸款的要素

(一)貸款對象

須滿足貸款銀行的要求：

①合法有效的身份或居留證明；

②有穩定的經濟收人，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力；

③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協議，有符合規定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他證明文件；

④有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人；

⑤貸款銀行規定的其他條件。

(二)貸款利率

銀行會在中國人民銀行規定的貸款基準利率及浮動區間確定每筆貸款利率。個人住房貸款的利率按商業性貸款利率執行，上限放開，實行下限管理。

①利率浮動區間下限為基準利率的0.7倍；

②二套房貸款利率浮動區間下限為基準利率的1.1倍；

③貸款期限一年以內(含一年)，實行合同利率，遇法定利率調整不分段計息；

④貸款期限一年以上的，遇法定利率調整，可由借貸雙方按商業原則確定，也可采用固定利率的確定方式。

(三)貸款期限

各銀行根據自身情況，規定有所差異。部分行有以下要求：

①個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據實際情況合理確定,最長期限都為30年。其中，個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的土地使用權剩余期限。

②—般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。對于借款人已離退休或即將離退休的，貸款期限不宜過長。

(四)還款方式

①貸款期限在1年以內(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法；

②貸款期限在1年以上的，可采用等額息還款法和等額本金還款法等；

③借款人可以根據需要選擇還款方法。但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經貸款銀行同意，不得更改還款方式。

(五)擔保方式

以抵押擔保為主，在未實現抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式。

(六)貸款額度

個人住房貸款最低首付款比例為20%，具體有以下規定：

在不實施“限購”措施的城市

①原則上首套房最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點；

②對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策；

③對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例為不低于30%；

④對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例。

在實施“限購”措施的城市

①首套自用房貸款最低首付款比例為30%；

②對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，執行首套房貸款政策；

③對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例為不低于40%，具體首付款比例由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

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