采用 EPC、工程總承包模式、實施規模化應用和采用標準化設計等是解決裝配式建筑造價偏高的內在因素。一定比例面積獎勵、提前預售回款、節稅節息等政策紅利是彌補裝配式建筑增量成本的外在因素。

前期費用的管控策略

房地產開發的前期工作主要是進行市場調研、可行性研究，為拿地提供參考數據。在此環節，房價是調研核心內容，地方政府的裝配式建筑發展規劃與鼓勵性政策是調研重點，預制廠家的技術體系、資金實力和位置布局是調研關鍵。

房價的高低是消化預制率的核心指標，房價越高，預制率也可相應提高，以降低單位建造成本。北上廣深等一線城市的房價達到 5 萬 /m2 以上，裝配式建筑的增量成本基本可以忽略不計。在國外，如新加坡、日本等地，裝配式建筑的增量成本早已不是制約建筑工業化發展的負面因素。在我國的三、四線城市，或房價低于 1 萬元的地區應用裝配式建筑技術的成本壓力較大。

地方性政策地方政府對于裝配式建筑實行的組合式鼓勵政策在一定程度上彌補了裝配式建筑的增量成本。如實行面積獎勵政策，北京、沈陽給予 3% 以內的獎勵面積，上海、長沙將預制外墻面積不計入容積率，并且按項目給予不同的現金獎勵;又如現金補貼政策，沈陽市對單個項目的最高補貼為 500 萬元，上海補貼 100 元 /m2，單個項目補貼不超過 1000 萬元;再如提前預售政策，上海規定完成主體結構 1/2 以上即可預售，沈陽市甚至規定主體結構出 ±0 即可預售。這些組合政策基本上彌補了裝配式建筑的增量成本。

預制構件廠家的技術水平和位置布局也是一個重要的考慮因素。裝配式混凝土結構體系有多種形式，大致分為裝配整體式框架結構、裝配整體式框架 - 現澆剪力墻結構、裝配整體式剪力墻結構、預制疊合剪力墻結構等，各家預制構件廠商擅長的生產技術能力和水平不盡相同，生產設備也不盡適合各種預制構件的生產質量要求和成本控制要求，如德國自動化程度較高的流水線生產設備就不太適合“胡子筋”的預制構件要求，其折舊費也高于普通國產的生產線;其次，預制廠家的資金實力是必須考量的關鍵因素，材料壓款結算是建材行業的普遍現象，預制構件廠一旦出現資金困難，施工進度受制的最終受害者必然是開發商;再次是運距問題，如果預制構件廠商與房地產項目所在地的距離過近或過遠都將影響到運輸費的高低，象萬科這樣的房地產開發商直接投資預制構件廠也不是首選。

土地成本的管控策略

我國實行土地出讓“招拍掛”制度，開發商能接受的拍賣成交價一般不取決于土地成本本身，而往往由未來的房價的上漲預期來決定，這種現象在一、二線城市表現得尤為明顯，拿地成本基本上不受裝配式建筑增量成本的影響。

在拿地環節，更多的應關注政府補貼對土地增值稅臨界點的影響，《土地增值稅暫行條例》規定對標準普通住宅實行免征土地增值稅的優惠政策，如果因政府補貼而使土地增值率超過 20% 話，則開發商不能享受標準普通住宅的免稅待遇，有可能政府補貼 100 萬，開發商反而多繳 1000 萬稅，得不償失。

建安成本的管控策略

建安成本的管控措施建筑安裝環節包括了設計、采購(生產)和施工三個緊密相關的過程，該環節的成本比例達到 80% 以上，是成本控制的重點所在。

設計 目前，裝配式建筑處于起步階段，大多數建筑設計院不具備裝配式建筑專業設計能力，BIM 技術的運用也處于摸索、起步階段，這就促使開發商提高建筑方案設計的整合能力，對傳統設計、裝配式建筑設計、構件生產和施工單位的技術力量、項目具體情況進行研究和整合，以便于預制構件的生產、運輸和施工，達到節約造價的目的。拆分設計工作是一項增量成本，如果開發商、設計院、構件廠和施工單位在事前充分研究、在事中密切配合的話，則能有效降低綜合造價。

首先，由于設計對最終造價起決定作用，因此在項目方案設計階段時，就應系統考慮到建筑方案對深化設計、構件生產、運輸、安裝施工環節的影響，合理確定方案。其次，仔細測算預制率，不以僅僅滿足政府規定的預制率為決策標準，而以項目需要的最優預制率為標準來進行拆分，過低或過高的預制率都將對造價產生不利的影響。裝配式建筑設計時應遵循標準化、模塊化，合理設計預制構件與現澆連接之間的構造形式，以便于生產和降低施工難度。

然后，綜合各專業進行全面審核，進行必須的辨析、歸納、協調和修改，才能真正減少事后修改，降低造價。如有可能，盡量采用 BIM 系統等先進技術完善圖紙，事前發現問題并解決，確保建筑圖和施工圖的統一與完善。

設計是成本控制的關鍵要素，僅僅實行限額設計的話，也不能實現裝配式建筑成本管控的目的。設計的正確性和準確性是成本控制的基本條件，設計的先進性和科學性是成本控制的有效途徑，做好設計工作，成本控制就基本上到位了。

采購(生產) 對于房地產開發建設來說，預制構件屬于建材，可采取甲指乙采、甲采、委托生產等多種方式。目前，預制構件的價格普遍偏高，大約在 2500 ～ 3500 元 / m3 左右。價格高的原因主要有五個：一是固定生產成本中新增廠房設備折舊費;二是變動生產成本中新增模具費和運輸費等內容;三是缺乏熟練工人，企業內訓成本偏高，培養出來的工人隊伍流動反而更高;四是稅負增加 2 倍以上;五是預制構件修復費用較大。

控制預制構件的采購成本是一項系統工作，要從預制率、技術體系、規模化、標準化、資金成本等多方面綜合平衡，以實現房地產綜合成本最優化。單價高則有可能成本總額低，反之亦然。萬科涉足裝配式建筑較早，它大多采用分期開發、單棟試驗的方式應用裝配式技術，目前很少看到商品房項目大面積應用裝配式建筑技術的案例，在保障房開發領域大面積應用得較多。

開發商不宜以低價模式采購預制構件。生產商如果長期不能盈利，則其負面效應必然反映到產品質量、進度、質保、服務上來，最終受損的開發商。沈陽在裝配式建筑發展的初期，曾引進了 10 來家預制構件廠，因產品低價、市場需求不足等多種原因影響，目前僅剩下 4 家廠商勉強維持，給開發商留下了巨大隱患。

基建的快速發展離不開技術的支持，裝配式作為建筑行業發展中的又一進步，符合國家“低碳建筑”要求，有著廣闊的前景。更多裝配式行業的動態請繼續關注環球網校，也可點擊下方“免費下載”獲取裝配式相關學習資料。