采用 EPC、工程總承包模式、實(shí)施規(guī)模化應(yīng)用和采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)等是解決裝配式建筑造價(jià)偏高的內(nèi)在因素。一定比例面積獎勵、提前預(yù)售回款、節(jié)稅節(jié)息等政策紅利是彌補(bǔ)裝配式建筑增量成本的外在因素。

前期費(fèi)用的管控策略

房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作主要是進(jìn)行市場調(diào)研、可行性研究，為拿地提供參考數(shù)據(jù)。在此環(huán)節(jié)，房價(jià)是調(diào)研核心內(nèi)容，地方政府的裝配式建筑發(fā)展規(guī)劃與鼓勵性政策是調(diào)研重點(diǎn)，預(yù)制廠家的技術(shù)體系、資金實(shí)力和位置布局是調(diào)研關(guān)鍵。

房價(jià)的高低是消化預(yù)制率的核心指標(biāo)，房價(jià)越高，預(yù)制率也可相應(yīng)提高，以降低單位建造成本。北上廣深等一線城市的房價(jià)達(dá)到 5 萬 /m2 以上，裝配式建筑的增量成本基本可以忽略不計(jì)。在國外，如新加坡、日本等地，裝配式建筑的增量成本早已不是制約建筑工業(yè)化發(fā)展的負(fù)面因素。在我國的三、四線城市，或房價(jià)低于 1 萬元的地區(qū)應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的成本壓力較大。

地方性政策地方政府對于裝配式建筑實(shí)行的組合式鼓勵政策在一定程度上彌補(bǔ)了裝配式建筑的增量成本。如實(shí)行面積獎勵政策，北京、沈陽給予 3% 以內(nèi)的獎勵面積，上海、長沙將預(yù)制外墻面積不計(jì)入容積率，并且按項(xiàng)目給予不同的現(xiàn)金獎勵;又如現(xiàn)金補(bǔ)貼政策，沈陽市對單個項(xiàng)目的最高補(bǔ)貼為 500 萬元，上海補(bǔ)貼 100 元 /m2，單個項(xiàng)目補(bǔ)貼不超過 1000 萬元;再如提前預(yù)售政策，上海規(guī)定完成主體結(jié)構(gòu) 1/2 以上即可預(yù)售，沈陽市甚至規(guī)定主體結(jié)構(gòu)出 ±0 即可預(yù)售。這些組合政策基本上彌補(bǔ)了裝配式建筑的增量成本。

預(yù)制構(gòu)件廠家的技術(shù)水平和位置布局也是一個重要的考慮因素。裝配式混凝土結(jié)構(gòu)體系有多種形式，大致分為裝配整體式框架結(jié)構(gòu)、裝配整體式框架 - 現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)、裝配整體式剪力墻結(jié)構(gòu)、預(yù)制疊合剪力墻結(jié)構(gòu)等，各家預(yù)制構(gòu)件廠商擅長的生產(chǎn)技術(shù)能力和水平不盡相同，生產(chǎn)設(shè)備也不盡適合各種預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)質(zhì)量要求和成本控制要求，如德國自動化程度較高的流水線生產(chǎn)設(shè)備就不太適合“胡子筋”的預(yù)制構(gòu)件要求，其折舊費(fèi)也高于普通國產(chǎn)的生產(chǎn)線;其次，預(yù)制廠家的資金實(shí)力是必須考量的關(guān)鍵因素，材料壓款結(jié)算是建材行業(yè)的普遍現(xiàn)象，預(yù)制構(gòu)件廠一旦出現(xiàn)資金困難，施工進(jìn)度受制的最終受害者必然是開發(fā)商;再次是運(yùn)距問題，如果預(yù)制構(gòu)件廠商與房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的距離過近或過遠(yuǎn)都將影響到運(yùn)輸費(fèi)的高低，象萬科這樣的房地產(chǎn)開發(fā)商直接投資預(yù)制構(gòu)件廠也不是首選。

土地成本的管控策略

我國實(shí)行土地出讓“招拍掛”制度，開發(fā)商能接受的拍賣成交價(jià)一般不取決于土地成本本身，而往往由未來的房價(jià)的上漲預(yù)期來決定，這種現(xiàn)象在一、二線城市表現(xiàn)得尤為明顯，拿地成本基本上不受裝配式建筑增量成本的影響。

在拿地環(huán)節(jié)，更多的應(yīng)關(guān)注政府補(bǔ)貼對土地增值稅臨界點(diǎn)的影響，《土地增值稅暫行條例》規(guī)定對標(biāo)準(zhǔn)普通住宅實(shí)行免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，如果因政府補(bǔ)貼而使土地增值率超過 20% 話，則開發(fā)商不能享受標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的免稅待遇，有可能政府補(bǔ)貼 100 萬，開發(fā)商反而多繳 1000 萬稅，得不償失。

建安成本的管控策略

建安成本的管控措施建筑安裝環(huán)節(jié)包括了設(shè)計(jì)、采購(生產(chǎn))和施工三個緊密相關(guān)的過程，該環(huán)節(jié)的成本比例達(dá)到 80% 以上，是成本控制的重點(diǎn)所在。

設(shè)計(jì) 目前，裝配式建筑處于起步階段，大多數(shù)建筑設(shè)計(jì)院不具備裝配式建筑專業(yè)設(shè)計(jì)能力，BIM 技術(shù)的運(yùn)用也處于摸索、起步階段，這就促使開發(fā)商提高建筑方案設(shè)計(jì)的整合能力，對傳統(tǒng)設(shè)計(jì)、裝配式建筑設(shè)計(jì)、構(gòu)件生產(chǎn)和施工單位的技術(shù)力量、項(xiàng)目具體情況進(jìn)行研究和整合，以便于預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)、運(yùn)輸和施工，達(dá)到節(jié)約造價(jià)的目的。拆分設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)增量成本，如果開發(fā)商、設(shè)計(jì)院、構(gòu)件廠和施工單位在事前充分研究、在事中密切配合的話，則能有效降低綜合造價(jià)。

首先，由于設(shè)計(jì)對最終造價(jià)起決定作用，因此在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段時，就應(yīng)系統(tǒng)考慮到建筑方案對深化設(shè)計(jì)、構(gòu)件生產(chǎn)、運(yùn)輸、安裝施工環(huán)節(jié)的影響，合理確定方案。其次，仔細(xì)測算預(yù)制率，不以僅僅滿足政府規(guī)定的預(yù)制率為決策標(biāo)準(zhǔn)，而以項(xiàng)目需要的最優(yōu)預(yù)制率為標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行拆分，過低或過高的預(yù)制率都將對造價(jià)產(chǎn)生不利的影響。裝配式建筑設(shè)計(jì)時應(yīng)遵循標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，合理設(shè)計(jì)預(yù)制構(gòu)件與現(xiàn)澆連接之間的構(gòu)造形式，以便于生產(chǎn)和降低施工難度。

然后，綜合各專業(yè)進(jìn)行全面審核，進(jìn)行必須的辨析、歸納、協(xié)調(diào)和修改，才能真正減少事后修改，降低造價(jià)。如有可能，盡量采用 BIM 系統(tǒng)等先進(jìn)技術(shù)完善圖紙，事前發(fā)現(xiàn)問題并解決，確保建筑圖和施工圖的統(tǒng)一與完善。

設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵要素，僅僅實(shí)行限額設(shè)計(jì)的話，也不能實(shí)現(xiàn)裝配式建筑成本管控的目的。設(shè)計(jì)的正確性和準(zhǔn)確性是成本控制的基本條件，設(shè)計(jì)的先進(jìn)性和科學(xué)性是成本控制的有效途徑，做好設(shè)計(jì)工作，成本控制就基本上到位了。

采購(生產(chǎn)) 對于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)來說，預(yù)制構(gòu)件屬于建材，可采取甲指乙采、甲采、委托生產(chǎn)等多種方式。目前，預(yù)制構(gòu)件的價(jià)格普遍偏高，大約在 2500 ～ 3500 元 / m3 左右。價(jià)格高的原因主要有五個：一是固定生產(chǎn)成本中新增廠房設(shè)備折舊費(fèi);二是變動生產(chǎn)成本中新增模具費(fèi)和運(yùn)輸費(fèi)等內(nèi)容;三是缺乏熟練工人，企業(yè)內(nèi)訓(xùn)成本偏高，培養(yǎng)出來的工人隊(duì)伍流動反而更高;四是稅負(fù)增加 2 倍以上;五是預(yù)制構(gòu)件修復(fù)費(fèi)用較大。

控制預(yù)制構(gòu)件的采購成本是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，要從預(yù)制率、技術(shù)體系、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、資金成本等多方面綜合平衡，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)綜合成本最優(yōu)化。單價(jià)高則有可能成本總額低，反之亦然。萬科涉足裝配式建筑較早，它大多采用分期開發(fā)、單棟試驗(yàn)的方式應(yīng)用裝配式技術(shù)，目前很少看到商品房項(xiàng)目大面積應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的案例，在保障房開發(fā)領(lǐng)域大面積應(yīng)用得較多。

開發(fā)商不宜以低價(jià)模式采購預(yù)制構(gòu)件。生產(chǎn)商如果長期不能盈利，則其負(fù)面效應(yīng)必然反映到產(chǎn)品質(zhì)量、進(jìn)度、質(zhì)保、服務(wù)上來，最終受損的開發(fā)商。沈陽在裝配式建筑發(fā)展的初期，曾引進(jìn)了 10 來家預(yù)制構(gòu)件廠，因產(chǎn)品低價(jià)、市場需求不足等多種原因影響，目前僅剩下 4 家廠商勉強(qiáng)維持，給開發(fā)商留下了巨大隱患。

基建的快速發(fā)展離不開技術(shù)的支持，裝配式作為建筑行業(yè)發(fā)展中的又一進(jìn)步，符合國家“低碳建筑”要求，有著廣闊的前景。更多裝配式行業(yè)的動態(tài)請繼續(xù)關(guān)注環(huán)球網(wǎng)校，也可點(diǎn)擊下方“免費(fèi)下載”獲取裝配式相關(guān)學(xué)習(xí)資料。