做裝配式項目，首先要解決這三大困惑
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①| 成本： 時間成本可能比直接成本更憂心|
當前裝配式市場一致的反饋信息是——成本增加。現階段，裝配式建筑相比傳統的現澆體系建筑的成本是增加的，增量成本不僅體現在建安成本上，更體現在高周轉情況下項目的財務成本增加。
相比傳統方式建造的房子，裝配式建筑的優點是顯而易見的，如降低噪音、減少粉塵、更環保，在全過程產業鏈成熟的前提下，裝配式建筑可縮短施工周期25~30%。然而，現在我國的裝配式發展才起步沒多久，由于產業鏈不完善，各環節的資源緊缺，尤其是產業工人的缺乏，真正在項目操作過程中，環節較多，工人不熟練，導致工期反而“較長”。以常見的典型高層住宅為例，傳統現澆混凝土施工標準層工期約5天/層;而裝配式混凝土項目中，主體30%預制率的標準層工期約8天/層，首層吊裝時由于工人安裝經驗缺乏易導致安裝一層需12天，若是構件廠遇到產能瓶頸供貨不及時，施工現場窩工1個月的案例也曾有發生。曾經有報道稱北方嚴寒季節，裝配式建筑可以不受惡劣天氣影響進行安裝，而事實上是寒冷天氣氣溫過低，易導致灌漿料和嵌縫料的穩定性無法保證，裝配式施工同樣無法開展。
對開發商來說，時間成本和直接成本同樣重要，因工期滯后增加建安費用，耽誤了預售時間，減緩了資金回籠速度，銀行的貸款利息增加……開發商無利可圖。在一二線城市，較高的房價可以消化因裝配式建造方式帶來的成本增量，但對于三四線城市，成本較高的裝配式建筑，壓縮了開發商的利潤，使得開發商的接受度相對更低。
關于增量成本的測算和控制，延伸閱讀：案例分析|裝配率建筑的成本控制贏在策劃
②| 質量：除了工程質量，運維也是要提前考慮的一大難題 |
行業推廣集中及應用較廣泛的是裝配式整體式混凝土剪力墻結構，多用于民用住宅。普通老百姓集一生積蓄購買一套住房的情況最為普遍，那么房子的質量就變成百姓最敏感及追求的。從開發商角度來說，住宅的質量直接關乎到企業的形象、口碑、后期運維費用等等。裝配式建筑推廣后，各地紛紛響應政策號召并且大量的裝配式建筑已建成落地。在裝配式建筑建設初期由于多方原因的確存在一些問題，例如產業工人缺乏、裝配式建筑的一些技術還不夠完善、套筒灌漿料密度如何檢驗、防水膠條的壽命、密封性如何保障、連接件的材料壽命如何保障等，除此之外裝配式建筑的后期運維也是開發商面臨的一大難題。
然而新興事物的發展，總是會伴隨著瑕疵不斷的總結和改進。裝配式建筑的發展是大勢所趨，是我國建筑產業轉型的必然過程，現在行業的發展仍然在摸索中前進，暫時的問題和發展的陣痛是可以解決的。當前在裝配式項目的開發過程中，建議開發商選用有豐富的裝配式設計、生產、施工經驗的合作單位，如聘請第三方顧問公司全過程嚴格管控等措施，可大大降低項目的質量風險，少走彎路;如開發商通過選用有豐富裝配式施工經驗的總包單位，施工前對施工人員培訓到位，施工中對施工現場嚴格管理等措施，完全可以大幅度降低或避免質量風險。
③| 知識更新：沿用慣性思維的代價很高昂 |
裝配式建筑改變了現澆建筑的建造方式，BIM技術改變了工程設計及施工的慣用模式，設計、施工及工程驗收等各個環節隨之發生重大變革。但幾十年的慣性思維，導致開發、設計、施工、監理等工程建設參建單位對裝配式建筑的接受度及學習準備不足。
中國的現澆混凝土技術，經過多年的實踐已排在世界前列，相對應現澆住宅項目的全套開發流程，各開發商已經非常熟悉。裝配式項目在很多地區還處于起步階段，對于如何在當地開展裝配式項目的建設，開發商也依然摸石頭過河。本地主管裝配式的是哪個部門?報建流程有什么影響?裝配式建筑在當地如何認定?主管面積獎勵的是哪個部門?滿足面積獎勵的條件是什么?是否有提前預售的獎勵政策?突然發現因裝配式的出現，建設方在拍地的同時，需要對整個項目的規劃及布局重新定義。相關技術人員需重新學習有關裝配式的一切內容，包括最重要的當地的政策解讀。但是有些開發商對裝配式政策不清楚，忽視了這方面，增加了項目風險，到報規的時候才發現問題所在。
我們常說開發商其實是最大的EPC，強調設計、成本、招采、工程等各職能的協調，通力合作最終把項目順利落地。一個高速發展了十多年的行業，由于相對較頻繁的人員變動，易使內部的很多制度及管理細節無法完善和落實。各職能的立場不同、市場變化等原因，很多時候需靠開發商管理人員自身的能力和判斷，協調商議進行決策。傳統的現澆項目，因為常年累月的經驗積累伴隨著高周轉，各職能部門之間保持著一定的平衡關系得以讓項目順利且迅速的落地，并且習慣了設計先行，工程后介入的套路。然而裝配式的項目全過程需要各職能部門重新梳理關系，從拍地開始，裝配式項目的經濟指標及成本測算需要重新了解，過程中設計、成本、采購、工程穿插介入，各專業交圈溝通，這讓部分開發商在進行裝配式項目的開發過程中毫無頭緒，無從入手，容易讓項目處于失控狀態。這需要我們各職能部門的技術人員重新梳理并了解學習裝配式的相關開發管控流程，明確各個環節的正確操作方式，最終讓項目可順利實施。
如何在較短時間內適應行業新的變化，需要每個地產人積極思考和學習。
淘汰低端產能供給，提升中高端產能供給，開展供給側改革是我國未來很長一段時期經濟工作的重點。為牢固樹立和貫徹落實創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，國務院發布了《關于大力發展裝配式建筑的指導意見》、《關于促進建筑業持續健康發展的意見》，對裝配式建筑發展提出指導目標和方案。在國家戰略導向下住建部和各地方政府相關激勵政策陸續出臺。更多精彩內容可繼續關注環球網校，點擊下方免費下載，可領取裝配式精華考點/課程講義。
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