第九章房地產估價

第 1 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

某宗可比實例房地產2006年1月30日的價格為1000美元/㎡，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為l美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為l美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調整為2006年9月30日的價格約為()元人民幣/㎡。

A.7215

B.7416

C.7315

D.7516

正確答案：D,

第 2 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

進行面積內涵換算時，套內建筑面積下的價格=使用面積下的價格×()。

A.套內建筑面積/建筑面積

B.使用面積/建筑面積

C.使用面積/套內建筑面積

D.套內建筑面積/建筑面積

正確答案：C,

第 3 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明買方付給賣方2400元/㎡，買賣中涉及到的稅費均由買方來負擔.該地區房地產買賣中應由賣方交納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方交納的稅費為正常成交價格的5%，則該宗房地產的正常成交價格為()元/㎡。

A.2243

B.2581

C.2526

D.2286

正確答案：B,

第 4 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

某房地產在2011年3月的價格為20000元/㎡，現要調整為2011年9月的價格.已知該類房地產2011年3月至9月的價格指數分別為：99.4，94.8，96.6，105.1.，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數100)，則該房地產2011年9月的價格為()元/㎡。

A.26560.8

B.27000.1

C.28050.9

D.29170.7

正確答案：C,

第 5 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

采用成本法估算得到的房地產價格，通常被稱作()。

A.購買價格

B.成本價格

C.積算價格

D.收益價格

正確答案：C,

第 6 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發成本為1500元/㎡，管理費用為前兩項的5%，投資利息占前兩項(稱為直接成本)的5%，銷售費用為100元/㎡，直接成本利潤率為6%，則開發后的地價為()元/㎡。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

正確答案：D,

第 7 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

()是采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、建筑技術和設備等，按照估價時占、時的價格水平，重新建造與估價對象具有同等效用的全新建筑物的所必要的支出和應獲得的利潤。

A.重建價格

B.重置價格

C.重新購建價格

D.重建成本

正確答案：B,

第 8 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

某建筑物，經實地勘察預計其剩余經濟壽命為30年，無殘值.該類建筑物的經濟壽命為50年，則利用直線法計算的該建筑物的成新率為()。

A.40%

B.60%

C.50%

D.67%

正確答案：B,

第 9 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

某房地產，收益年限為50年，報酬率為10%，每年可以獲得凈收益60萬元，則該房地產的價格應該為()萬元。

A.594

B.489.36

C.497.56

D.500

正確答案：A,

第 10 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

某房地產預計未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8%，則該宗房地產的收益價格為()萬元。

A.80

B.90

C.100

D.110

正確答案：C,

第 11 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

桌寫字樓預計持有2年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為()萬元。

A.4858

B.5200

C.2700

D.6264

正確答案：B,

第 12 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

收益法中的運營費用率是()。

A.運營費用與潛在毛收入之比

B.運營費用與有效毛收入之比

C.運營費用與總收益之比

D.運營費用與凈收益之比

正確答案：B,

第 13 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

從全社會來看，投資遵循收益與風險相匹配原則，()與投資風險正相關。

A.報酬率

B.利率

C.無風險報酬率

D.貼現率

正確答案：A,

第 14 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

假設開發法中的開發經營期的起點是()的時間。

A.土地開始開發

B.房屋開始施工

C.開始租售開發完成后的房地產

D.取得估價對象

正確答案：D,

第 15 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

成套住宅抵押估價報告采用的報告形式是()。

A.敘述式

B.數據式

C.表格式

D.圖表式

正確答案：C,

第 16 題 (多項選擇題)(每題 2.00 分)

房地產狀況調整的內容包括()。

A.質量狀況調整

B.實物狀況調整

C.設計狀況調整

D.權益狀況調整

E.區位狀況調整

正確答案：B,D,E,

第 17 題 (多項選擇題)(每題 2.00 分)

正常使用造成的建筑物物質磨損與()正相關。

A.建筑物的使用性質

B.建筑物使用強度

C.建筑物使用年數

D.建筑物的實際經過年數

E.建筑物使用者

正確答案：A,B,C,

第 18 題 (多項選擇題)(每題 2.00 分)

根據收益法，房地產價值的大小，主要取決于()。

A.房地產規模的大小

B.房地產未來能獲得的凈收益的大小

C.房地產可以獲得凈收益的期限的長短

D.房地產獲得凈收益的可靠程度

E.房地產使用年限的長短

正確答案：B,C,D,

第 19 題 (多項選擇題)(每題 2.00 分)

下列選項中，()的價格評估適于采用假設開發法。

A.可供開發建設的土地

B.在建工程

C.可裝修改造的舊的房地產

D.新房

E.以上答案均正確

正確答案：A,B,C,

第 20 題 (多項選擇題)(每題 2.00 分)

以下關于假設開發法的說法中，正確的是()。

A.假設開發法是成本法的倒算法

B.假設開發法適用于評估具有開發或再開發潛力的房地產價值

C.在現金流量折現法中，投資利息和利潤必須單獨作為項目顯現出來

D.假設開發法中，銷售稅費和開發利潤也必須計利息

E.開發完成后的房地產價值一般以估價時點時的市場價值為準

正確答案：A,B,

第 21 題 (多項選擇題)(每題 2.00 分)

下列有關房地產估價報告的敘述，正確的是()。

A.房地產估價報告是房地產估價機構給予委托人關于房地產價值的正式答復

B.房地產估價報告是記述估價過程、反映估價成果的文件及關于房地產價值的分析報告

C.成套住宅抵押估價報告一般采用敘述式報告

D.房地產估價報告一般采用書面形式，分為敘述式報告和表格式報告

E.房地產估價報告通常由八大部分組成

正確答案：A,B,D,E,

第 32 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

(2008年)凈收益=有效毛收入-()。

A.物業服務費

B.運營費用

C.經營成本

D.開發建設成本

正確答案：B,

第 33 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

(2008年)待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-()。

A.取得待開發房地產的稅費

B.轉讓待開發房地產的稅費

C.銷售開發完成后的房地產的稅費

D.取得待開發土地的費用

正確答案：A,

第 34 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

(2009年)某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重最價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是()。

A.81.00%

B.84.00%

C.84.17%

D.84.80%

正確答案：B,

第 35 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

(2009年)某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%.運營費用率為20%，該住宅的年凈收益是()萬元。

A.1.40

B.1.44

C.1.60

D.1.80

正確答案：B,

第 36 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

(2009年)凈收益=潛在毛租金收入-()+其他收入-運營費用。

A.空置和收租損失

B.還本付息額

C.折舊額

D.所得稅

正確答案：A,

第 37 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

(2010年)某套住宅的成交價格為5000元/㎡，交易中的營業稅和契稅等稅費均由買方負擔.已知房地產交易中應由賣方繳納的營業稅等稅費為正常價格的6%，應由買方繳納的契稅等稅費為正常價格的2%.該套住宅的正常價格為()元/㎡。

A.5200.00

B.5300.00

C.5319.15

D.5400.00

正確答案：C,

第 38 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

(2010年)某商品住宅開發項目的用地是2年前以樓面地價1500元/㎡取得的，建筑安裝工程費為2000元/㎡，管理費用、銷售稅費和開發利潤等為土地取得成本與建筑安裝工程費之和的50%.目前重新取得該用地的樓面地價為3000元/㎡，若建筑安裝工程費等費稅水平不變，用成本法估價的該商品住宅目前的價值為()元/㎡。

A.3500.00

B.5000.00

C.5250.00

D.7500.00

正確答案：D,

第 39 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

(2010年)某舊住房因沒有獨立的衛生間所造成的價值損失，屬于()。

A.物質折舊

B.功能折舊

C.經濟折舊

D.外部性折舊

正確答案：B,

第 40 題 (單項選擇題)(每題 1.00 分)

(2010年)利用假設開發法估價，下列情形中會使評估價值高的是()。

A.后續開發建設的必要支出大

B.后續開發建設的應得利潤大

C.開發完成后的房地產價值大

D.開發期長

正確答案：C,

第 41 題 (多項選擇題)(每題 2.00 分)

(2008年)建立價格可比基礎是市場法中的重要環節，其工作內容包括()。

A.統一付款方式

B.統一付款進度

C.統一成交日期

D.統一面積內涵

E.統一面積單位

正確答案：A,D,E,

第 42 題 (多項選擇題)(每題 2.00 分)

(2009年)采用收益法評估出的某宗房地產價值偏高，其原因可能有()。

A.選取的報酬率偏低

B.預測的未來凈收益偏大

C.估計的使用期限偏短

D.估計的運營費用偏大

E.估計的空置率偏高

正確答案：A,B,

第 43 題 (多項選擇題)(每題 2.00 分)

(2009年)房地產估價報告通常由()等組成。

A.估價委托書

B.注冊房地產估價師聲明

C.估價委托合同

D.估價結果報告

E.估價技術報告

正確答案：B,D,E,

第 44 題 (多項選擇題)(每題 2.00 分)

(2010年)某宗收益性房地產的估價價值偏高，其原因有()。

A.收入估計過高

B.空置率估計過低

C.選取的報酬率過小

D.運營費用估計過大

E.收益期限估計過長

正確答案：A,B,C,E,

第 45 題 (多項選擇題)(每題 2.00 分)

(2010年)一份房地產估價報告的組成部分應包括()。

A.注冊房地產估價師聲明

B.估價的假設和限制條件

C.被估價房地產的市場競爭力分析

D.估價結果報告

E.估價技術報告

正確答案：A,B,D,E,

第 46 題 (不定項選擇題)(每題 2.00 分)

(一)(2008年)評估某酒店式公寓在建工程的價值，已知土地是1年前通過招標方式取得的40年土地使用權，預計該酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金為50元/㎡，空置率為10%，運營費用為毛租金的40%。

評估該酒店式公寓在建工程的價值，可采用的估價方法有()。

A.成本法

B.收益法

C.假設開發法

D.基準地價修正法

正確答案：B,

第 47 題 (不定項選擇題)(每題 2.00 分)

(一)(2008年)評估某酒店式公寓在建工程的價值，已知土地是1年前通過招標方式取得的40年土地使用權，預計該酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金為50元/㎡，空置率為10%，運營費用為毛租金的40%。

該酒店式公寓建成后的年凈收益為()元/㎡。

A.300

B.360

C.540

D.600

正確答案：A,

第 48 題 (不定項選擇題)(每題 2.00 分)

(一)(2008年)評估某酒店式公寓在建工程的價值，已知土地是1年前通過招標方式取得的40年土地使用權，預計該酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金為50元/㎡，空置率為10%，運營費用為毛租金的40%。

已知報酬率為8%，該酒店式公寓建成后的價值為()元/㎡。

A.3000

B.3533

C.3577

D.3750

正確答案：B,

第 49 題 (不定項選擇題)(每題 2.00 分)

(一)(2008年)評估某酒店式公寓在建工程的價值，已知土地是1年前通過招標方式取得的40年土地使用權，預計該酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金為50元/㎡，空置率為10%，運營費用為毛租金的40%。

該酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限為()年。

A.37

B.38

C.39

D.40

正確答案：A,

第 50 題 (不定項選擇題)(每題 2.00 分)

(二)(2009年)某建筑物的建筑面積100㎡，套內建筑面積80㎡，按套內建筑面積計算的重置價格為4000元/㎡，經過年數10年，經濟壽命50年，殘值率5%。

該建筑物單位建筑面積的重置價格為()元/㎡。

A.3200

B.4000

C.4100

D.5000

正確答案：A,