【摘要】環(huán)球網校整理的“物業(yè)管理企業(yè)應該如何加強應收賬款的管理”的相關資料，幫助會計從業(yè)人員物業(yè)管理企業(yè)強應收賬款管理的相關資料，希望對大家有幫助，網校還會進一步整理更新更多分行業(yè)會計的相關資料，供大家參考，更多資料敬請關注環(huán)球會計實訓頻道!

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　 　物業(yè)管理行業(yè)是一個微利行業(yè)，物業(yè)管理的新舊交替使企業(yè)成本呈現(xiàn)周期性變化，物業(yè)管理成本也在逐步增加，單純提高物業(yè)服務費存在一定難度，將應收賬款變 成真金白銀才是企業(yè)盈利之道，加強應收款項的管理是其中關鍵一環(huán)。以下是網校分享的物業(yè)管理企業(yè)應該如何加強應收賬款的管理的相關文章，希望對大家有幫 助……

　　解析物業(yè)管理企業(yè)應收賬款管理難題

　　物業(yè)管理企業(yè)按存在的形式分為獨立的物業(yè)管理公司與附屬于房地產開 發(fā)商的物業(yè)公司。多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管理公司是由房地產開發(fā)商成立的，開發(fā)商成立物業(yè)管理公司有個目的，一方面為了促進銷售，另外一方面，在開發(fā)與全身退出的 過程中，由物業(yè)管理公司作為中間環(huán)節(jié)，可以緩沖開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛，從而降低對樓盤銷售量的影響。

　　從開發(fā)商成立物業(yè)公司的 目的來看，在開發(fā)商全身退出前，物業(yè)管理公司的自主性會存在一定的制約。開發(fā)商為了創(chuàng)造品牌、減少與業(yè)主糾紛所產生的負面影響，作為股東的開發(fā)商會要求物 業(yè)管理公司提高服務質量。在對物業(yè)管理公司的考核方面，重心可能就放在客戶的滿意度上，而對一些經營指標、應收賬款回籠、成本費用的控制等財務指標適當放 低，甚至會對物業(yè)管理公司前期進行經營性補貼。

　　然而開發(fā)商與物業(yè)管理公司是兩個獨立的法人單位，開發(fā)商在完成開發(fā)撤離后，物業(yè)管理公司 前期為滿足項目開發(fā)而做出的一些管理行為勢必會使業(yè)主養(yǎng)成一定的行為習慣，高質量的服務享受、習慣性的應付款拖延，再加上有些物業(yè)管理公司自身管理的不 善，使得本是微利行業(yè)的物業(yè)管理公司面臨許多財務上的難題。

　　一、應收賬款形成的原因

　　外部原因：

　　業(yè)主自身的原因。業(yè)主對物業(yè)的預期與現(xiàn)實存在差異，用戶對物管企業(yè)管理與服務過程中的業(yè)務認識的不一致，對物業(yè)管理不滿意導致拖欠費用。

　　物業(yè)既可以滿足生活的需要，還可以用于投資。業(yè)主收樓后，等待物業(yè)出租的過程中，應收賬款產生而未得到及時清償。另外業(yè)主在使用物業(yè)過程中，出現(xiàn)經營上的虧損也會成款項拖欠。

　　內部原因：

　　主要是內部管理過程不完善形成應收賬款。根據(jù)相關法律法規(guī)規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉金。

　　實際上，相關的責任單位會以計量表的安裝不符合規(guī)定而拒絕收取費用，使得向最終用戶收取的職責由物業(yè)管理企業(yè)來履行，相關單位每月抄取總表數(shù)據(jù)向物業(yè)管理企業(yè)收取，而物管企業(yè)則抄取各分表向業(yè)主代收。

　 　在這種情況下，物管企業(yè)面對的是每一個最終用戶，且抄表還有時間的要求，相關單位一般是月底或者月初來抄總表，而物管企業(yè)在月初向業(yè)主發(fā)出的《繳費通知 單》內必須包含此部分代收項目的內容，業(yè)主多、時間緊、工作量大，特別是大型的物業(yè)管理項目，僅抄表這項工作就需要投入大量的人力物力，相關人員的責任心 不能把控，此部分應收款項的管理容易產生一些人為的漏洞，造成應收而未收。

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　　二、物業(yè)管理企業(yè)應收賬款管理的應對之策

　　1、基于外部因素產生應收賬款的應對之策

　　①對欠費的業(yè)主欠費原因進行分析，根據(jù)不同業(yè)戶的信譽情況實行不同的信用授信。

　　②加強與業(yè)主的溝通，換位思考，用心與業(yè)主溝通交流，幫助他們解決問題，進一步換取業(yè)主對企業(yè)服務的認可。

　　③加強應收賬款對賬與催收的日常管理工作，獲取業(yè)主對應收賬款的書面確認資料。

　 　根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不得使用停水停電等措施催收欠款，考慮到物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，企業(yè)對應收款項的催收多采用提高物業(yè)管理服務質 量、加強有效溝通的方式來促進應收款項的回籠。如果通過法律訴訟手段催收款項，既費時又費力，還會產生一些不必要的麻煩，所以訴訟是物業(yè)管理企業(yè)催收欠款 的保留手段。訴訟時對證明材料的提供、訴訟時效的要求較嚴格，所以平時物業(yè)管理企業(yè)應做好日常催收與對賬的相應資料的收集工作，并注意訴訟的時效性。

　　2、基于內部因素產生應收賬款的應對之策

　　加強應收款項的內部管理，應該注意以下事項：

　　①根據(jù)不相容職位分離的原則加強內部管理

　 　崗位職責的設立需要根據(jù)流程的關鍵點來設置，對于代收代付的內部管理流程一般為“抄表-復核-制作收費臺賬-發(fā)《繳費通知單》-收費”，根據(jù)不相容職位 分離的原則，這幾個環(huán)節(jié)的操作人員應為不同職位的人員，抄表人與復核人分離，制作收費臺賬的人員與收費分離，數(shù)據(jù)錄入軟件后相關人員不能有修改的權限。通 過職位的分離，各自履行各自的職責，并實行必要的輪崗制，以防止人員串通修改數(shù)據(jù)。

　　一般來說，人員的設置上抄表人由工程部派人，復核人 由物業(yè)部派人并按復核抽查的比例進行抽查，制作收費臺賬的人員由物業(yè)部門派人，收費員由財務部或者由物業(yè)部派人兼職，對前臺收費軟件數(shù)據(jù)的修改的權限一般 由財務部掌管并需設定數(shù)據(jù)修改的管理流程，各部門互相牽制又互相合作。

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　　②加強管理流程過程的管理

　　整個流程的管理過程中，需要注意以下幾個方面：

　　企業(yè)抄表時間盡量與收費單位抄總表時間接近，復表時間盡量與抄表時間接近，以減少因時間的不一致而使數(shù)據(jù)差異過大，導致無法分析差異產生的真正原因。

　　工程部與財務部應對每月的收付情況進行分析，分析產生差異的原因。

　　從總量方面看，相關單位抄的總表數(shù)與企業(yè)抄的分表數(shù)據(jù)匯總的對應差異，剔除因抄表時間的不一致而產生的合理差異后，查看是否還存在差異。

　　從結構方面看，需要對產生異常的分表進行分析，分析是表壞了，還是業(yè)主自己造成的，或者是其他原因。

　 　日常管理過程中，會遇到表壞了、爆管等非人為原因造成的差異，也會有人為原因。特別是管理業(yè)戶多的項目，一些經辦人員因平時的工作與業(yè)戶交往過密，或者 一些個人的原因，在抄表的過程中人為的不抄或者少抄，在制作臺賬的過程中少計讀數(shù)，使得業(yè)戶少交費用，而該部分作為公司的經營成本由公司承擔了。這就要求 相關管理人員對數(shù)據(jù)要敏感，并且需要加強對相關數(shù)據(jù)的復查力度，需要結合前幾個月、上一年的數(shù)據(jù)作為參考來分析。

　　3、利用公司政策促進應收款的催收回籠

　　物業(yè)管理企業(yè)在日常管理過程中都有考核方案，有各種考核指標，如安全事件的發(fā)生率、客戶滿意度、經營指標等，經營指標中應收賬款的回收率應作為一個重要的考核指標。

　　若應收賬款回收率設置為： 應收賬款回收率 = 當期收回的款項 ÷ 當期應收款項 ，這樣容易造成期初數(shù)越積越多。

　　在此建議回收率的公式修改為： 應收賬款回收率 = 當期收回的應收款項 ÷ ( 期初應收款項余額 + 當期應收款項 )

　　在會計核算上在確認應收款項時建議將一些常規(guī)的收入與代收項目都通過“應收賬款”科目進行核算以反映整個應收與收到的過程，回收率的考核基數(shù)標準可以根據(jù)項目的實際情況而定，超過則提出一部分與其他的經營指標結合作為獎勵基金以促進應收款項管理部門對應收款的催收。

　 　結合物業(yè)管理行業(yè)特殊性，建議應收款項的管理由物業(yè)部擔責管理，作為物業(yè)部的一個考核指標。因為物業(yè)部是一個綜合性的部門，相對其他部門，該部門與業(yè)戶 的交往更密切，對業(yè)戶的情況了解更充分，將應收賬款回籠考核與該部門捆綁后，更利于提高物業(yè)管理的綜合服務質量，便于資金回籠。

　　綜上所述，現(xiàn)金是企業(yè)生存與發(fā)展的血液，應收賬款的回籠直接影響到企業(yè)的現(xiàn)金流，從而影響企業(yè)的生存與發(fā)展，加強對應收賬款的管理成為了物業(yè)管理企業(yè)的一個重要部分，特別提出以上建議供大家參考。

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