2015土地估價(jià)師考試《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》復(fù)習(xí)解析匯總

　　土地價(jià)格的主要特征

　　討論：土地的特征與土地價(jià)格的特征之間關(guān)系

　　1、土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格：因轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益。 價(jià)格基礎(chǔ)不同土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格。

　　2、土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定：因土地是自然物。現(xiàn)實(shí)中土地的開發(fā)是有成本的，在土地價(jià)格中應(yīng)該得到體現(xiàn)。實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。

　　3、土地價(jià)格主要由土地需求決定：因?yàn)楣┙o相對(duì)剛性。一定條件下，需求是影響地價(jià)的主要方面。

　　4、土地價(jià)格呈上升趨勢(shì):因?yàn)橥恋氐南∪毙院蜕鐣?huì)平均利潤率下降。主要是由兩方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且對(duì)土地的需求總是持續(xù)增加的;其次，由于整個(gè)社會(huì)的資本有機(jī)構(gòu)成的提高，使得社會(huì)平均利潤率下降，導(dǎo)致利潤有下降的趨勢(shì)，從而使地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài)。

　　5、土地價(jià)格具有明顯的地域性：因土地位置的固定性。

　　1)表示方式不同

　　2)價(jià)格基礎(chǔ)不同

　　3)形成時(shí)間不同

　　4)土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定.

　　5)地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定

　　6)地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性

　　7)地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。

　　8)市場結(jié)構(gòu)不同土地價(jià)格受主觀因素影響很大。

　　9)折舊現(xiàn)象不同一般商品有折舊現(xiàn)象，其價(jià)值隨使用年限增長而降低;但土地不僅沒有折舊現(xiàn)象，而且還有增值現(xiàn)象，其價(jià)格常隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而自然升高。

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