考點1：路線價法的概念

　　1、路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數宗土地的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價。

　　2、路線價估價法是依據路線價，再配合深度指數表和其他修正率表，用數學方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。

　　3、路線價法是在各樣點宗地價格的基礎上，分析宗地地價與影響地價的臨街深度等因素的相關關系，進而據此估算其他宗地地價的。

　　4、路線估價法認為城市內各宗土地價格的高低，隨其距離道路的遠近程度，即臨街深度的增加而遞減，宗地越接近道路者利用價值越大，地價也越高;距離道路越遠，利用價值越小，地價也越低。

　　5、路線價估價法與市場比較法類似，只不過以路線價取代了市場比較法中的比較實例價格，以深度等差異修正取代了區域因素和個別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區位論的具體運用。

　　考點2：與路線價估價法有關的概念

　　1、 標準宗地：城市的一定區域中，根據街道狀況、公共設施的接近狀況，房屋的疏密度等條件劃分區域，從區域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬寬、形狀等在區域中屬標準的土地稱為標準宗地。

　　2、 標準深度：城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零的深度稱為市街地的標準深度。

　　3、 里地線：標準深度的連線被稱為里地線。里地線與道路之間的區域稱為臨街地或表地，里地線以外的區域被稱為里地。

　　4、 深度指數修正表：以道路為基準，按距離道路的變化情況編制的地價變化表稱為深度指數修正表。

　　5、 路線價區段：以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土地使用價值基本一致的地段作為路線價評估區域，此區域稱為路線價區段。

　　考點3：路線價估價法的操作步驟

　　1、 路線價是一種以深度修正系數表和其他因素修訂系數表作為比較標準，利用現有的路線價進行修訂，從而快速方便地得到宗地價格的估價方法。

　　2、 利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序：

　　(1) 確定待估宗地所處的路線價區段和路線價。根據待估宗地的具體位置，對照城鎮路線價區段圖、路線價圖、表等，確定待估宗地所處的路線價和所臨街道的路線價，作為進一步修訂的基準。

　　(2) 確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件。查閱土地登記資料或進行實地踏勘，調查待估宗地臨街深度的具體數值以及臨街寬度、使用年期等具體情況。

　　(3) 確定街估宗地的深度修正系數和其他條件修正系數。

　　(4) 估算宗地地價。

　　3、 路線價及其修正體系建立的基本程度一般為：

　　(1) 劃分路線價調查區段;

　　(2) 設定標準深度;

　　(3) 收集交易案例;

　　(4) 計算宗地價格;

　　(5) 劃分地價區段;

　　(6) 計算區段地價;

　　(7) 劃分地價等級;

　　(8) 編制深度修正系數表;

　　(9) 編制其他因素修正系數表;

　　4、 設定的標準深度，通常是路線價區段內臨街各宗土地的深度的眾數。

　　5、 踐線價是設定在街道上的標準宗地的單位地價。

　　6、 采用“點數”表示的優點是：點數易換算成金額;點數不受幣值變動的影;點數易直接估算估價前后的價值差;點數易求取地價上漲率;

　　7、 采用“貨幣”表示的優點是：貨幣易理解;交易參考便利。

　　8、 路線價評估確定的具體步驟：

　　(1) 地價實例調查;

　　(2) 宗地地價計算;

　　(3) 宗地數據檢驗;

　　(4) 確定地價區段;

　　(5) 計算區段地價;

　　(6) 劃分地價等級。

　　9、 地價區段劃分標準：城市土地的區位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區段;商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個地價區段。

　　10、 路線價估價法基本公式的表示形式為：

　　宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積

　　宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額

　　宗地總價=路線價×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積

　　剩余法

　　考點1：剩余法的概念

　　1、剩余法又稱假設開發法、倒算法、殘余法或余值法。從發展的觀點看，土地之所以有價，完全在于其可以開發、利用、建房，并可從中獲取收益。

　　2、剩余法的概念：剩余法是在估算開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

　　3、剩余法更深的理論依據完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價格剩余。

　　地租量=市場價格―正常成本―正常利潤―正常利息―正常稅收

　　剩余法除適用于土地估價外，還用于以下三個方面：

　　(1) 確定投資者獲取待開發場地所能支付的最高價格。投資者的實際購買價格應低于或等于此價格，以保證其正常收益。

　　(2) 確定具體開發項目的預期利潤。若該利潤高于或等于投資者的期望利潤，則該項目可行。

　　(3) 確定開發項目中的最高控制成本費用。

　　考點2：剩余法的基本公式

　　1、基本公式：V=A-(B+C)

　　V：購置開發場地的價格;

　　A：總開發價格或開發完成后的不動產資產價值;

　　B：整個開發項目的開發成本;

　　C：開發商合理利潤。

　　考點3：剩余法估價步驟

　　1、剩余法的基本估價步驟：

　　(1)確定總開發價值或開發完成后的不動產資本價值;

　　(2)確定整個開發項目的開發成本;

　　(3)確定開發商合理利潤;

　　(4)計算購置開發場地的價格。

　　2、假設開發條件下的估價步驟：

　　(1)調查清楚待估宗地的基本情況;

　　(2)確定土地的最佳開發利用方式;

　　(3)估計開發完成后的不動產總價;

　　(4)估計開發建設周期和投資進度安排、測算開發完成后的不動產價值;

　　(5)計算開發成本(包括建筑費、專業費、稅費、租售費用);

　　(6)計算利息;

　　(7)計算利潤;

　　(8)計算土地估價。

　　3、建成條件下的估價步驟：

　　(1)確定房地產的交易價格;

　　(2)確定房屋現值;

　　(3)確定交易稅費;

　　(4)計算土地價格。

　　地價的概念

　　一、土地價格： 地租的資本化。(從外延看：表現為所有權價格、使用權價格、抵押權價格等價格形式)

　　我國土地價格：取得多年土地使用權時支付的一種代價，而不是土地所有權的價格。以土地使用權出讓、轉讓為前提，多年地租現值總和，土地所有權在經濟上的實現形式。

　　二、地價的分類

　　1、按土地權利：所有權價格(土地征用價格)、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格等

　　2、按土地價格形成方式：交易價格、理論地價、評估價格(交易底價、基準地價、課稅價格)

　　3、按政府管理手段：申報地價、公告(示)地價(征收增值稅和征用土地補償依據)。

　　4、按土地價格表示方法：土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。

　　5、按存在形態：生地價格(完成土地審批未進行或部分基礎設施開發)、熟地價格(完成基礎設施開發，具備建設條件)、毛地價格(完成基礎設施開發未完成宗地拆遷平整)、凈地價格

　　6、按土地交易方式：拍賣價格(拍賣底價)、招標價格(標底)、協議價格、掛牌價格

　　7、按使用目的：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格

　　三、地價的特點

　　1.表示方式不同

　　2.價格基礎不同：土地價格是土地權利和收益的購買價格。

　　3.形成時間不同。

　　4.土地價格不是土地價值的貨幣表現，價格高低不由生產成本決定. 現實中土地的開發是有成本的，在土地價格中應該得到體現。實質是地價的附加。

　　5.地價主要由地產需求決定

　　6.地價具有明顯的地區性和個別性

　　7.地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。由兩方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續增加的;其次，由于整個社會的資本有機構成的提高，使得社會平均利潤率下降，導致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態。

　　8.市場結構不同：土地價格受主觀因素影響很大。

　　9.折舊現象不同

　　四、我國土地價格主要類型

　　1、基準地價：反映城鎮地價整體水平，政府宏觀管理和控制標準。

　　2、標定地價：一般市場條件正常地價水平，政府具體管理的依據。

　　3、交易評估價：不同市場條件、不同交易形式下地價水平

　　4、成交地價。

　　5、衍生地價：如土地出讓、稅收、資產核算等方面使用的地價。

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