2014土地估價高端套餐

　　2014年土地估價師《案例與報告》考點匯總

    估價資料與估價方法可行性分析的內容

　　估價人員在從事估價業務時，必須擁有大量的第一手資料，包括基礎性資料、方法性資料和圖件資料。

　　1)基礎性資料

　　基礎性資料是不動產估價最重要的參考資料，主要包括不動產對象所處的經濟、政治、法律與自然條件;不動產市場發育的狀況以及政府有關不動產管理的現行政策、法規;城市規劃、基礎設施、公共設施及不動產對象所處的微觀區位條件;其他所有直接或間接影響不動產的一般因素、區域因素及個別因素。

　　其中，影響土地價格的一般因素、區域因素及個別因素如下。

　　(1) 一般因素。主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、住房制度、土地制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

　　(2)區域因素。指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位

　　置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

　　(3)個別因素。包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

　　2)方法性資料

　　方法性資料主要是根據不動產估價擬采用的方法有針對地進行搜集的資料。不同的估價方法需要收集不同的資料。

　　(1)市場比較法。

　　主要搜集比較交易案例資料：

　　①交易雙方的基本情況及交易目的、交易實例不動產的狀況，包括交易雙方的名稱、性質、住址等。

　　②交易實例不動產的狀況，如坐落位置、形狀和面積、地質條件、自然與人文環境、土地利用現狀和規劃用途、地上建筑物的基本情況及權利狀況。

　　③付款方式：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容。

　　④成交價格與成交日期：成交價格包括不動產單價與總價，同時還應說明價格類型、貨幣種類等情況。

　　⑤交易情況：交易稅費的負擔方式，有無瞞租瞞價、急買急賣、人為哄抬、是否親友之間的交易等行為。

　　(2)收益還原法

　　①以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經營等要素相結合而產生的總收益：

　　不動產出租的租金和企業經營收益。

　　②為創造收益所投入的直接必要的勞動費用與資本費用：管理費、保險費、維修費、稅金、中介費用。

　　③折舊費。

　　④房屋收益或其他資產的收益。

　　⑤還原利率資料。

　　(3)成本法。

　　根據土地或建筑物不同，需分別收集。

　　①土地取得費。對于城鎮國有土地的土地取得費是拆遷安置費，包括補償費和相關稅費。相關稅費主要包括房屋拆遷服務費和房屋拆遷管理費、政府規定的其他有關稅費。

　　對于農村土地，土地取得費就是征地費。征地費包括土地取得費和相關稅費。其中，土地取得費包括土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費相關的稅費、占用耕地時的耕地占用稅、占用耕地時的耕地開墾費、占用菜地的新菜地開發建設基金、征地管理費、政府規定的其他有關稅費。

　　②土地開發費。土地開發費包括基礎設施配套費、公共事業建設配套費以及小區開發配套費。

　　③利息相關資料。

　　④與土地增值收益相關的資料。

　　⑤建筑物折舊(建筑物估價時要搜集)。

　　⑥重置價格等資料(建筑物估價時要搜集)。

　　(4)假設開發法

　　①調查清楚待估宗地的基本情況，用于確定其最佳利用方式。 .

　　②搜集現行市場上同類不動產的價格資料。

　　③搜集相關費用資料，包括建筑成本費用、專業費、不可預見費、稅費、租售費用及開發商利潤資料。

　　④相關的利稅資料。

　　(5)路線價法

　　①搜集待估宗地所處的路線價區段和路線價。

　　②搜集待估宗地的臨街深度和其他因素資料：包括宗地寬度、容積率、出讓、轉讓年期、朝向、地價分配率。

　　(6)基準地價系數修正法

　　包括土地級別圖、基準地價圖、土地級別表、基準地價表、基準地價因素修正系數表和相應的因素條件說明表等。

　　3)圖件資料

　　包括城市規劃圖、土地利用規劃圖、土地利用現狀圖、地形圖、宗地平面圖、位置圖、建筑物建筑設計圖、平面圖、照片等。對農用地估價還包括土壤圖等。

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