2014土地估價高端套餐

　　2014年土地估價師《案例與報告》考點匯總

    土地估價資料收集內容、方法及要求

　　(考綱要求)

　　土地估價資料收集內容、方法及要求

　　(1)權屬資料及其內容

　　(2)地籍圖的基本要素

　　(3)工程建設圖紙的種類

　　(4)總平面圖的基本要素

　　(5)市政管線圖的種類及基本要素

　　(6)區域規劃圖及資料的基本內容

　　(7)土地交易資料基本要求

　　(復習難點)

　　土地估價資料的主要內容。

　　內容詳解

　　一、權屬資料及其內容

　　產權登記資料包括土地使用證、房屋所有證和土地管理部門的土地登記卡、表、冊等，估價師從中可了解土地及地上建筑物的產權狀況、使用者和所有者、取得產權的日期、面積、用途、地產等級、標定地價、宗地范圍、所在街道、街坊、地號、地上建筑物狀況及相鄰地產狀況、他項權利登記等，上述內容是估價報告中評估對象的基本資料來源，為增強估價報告的可靠性，可將土地使用證書等復印件附在報告后面加以說明。

　　二、地籍圖的基本要素

　　利用地籍圖估價師可從中了解地產的界址、方位、坐標、地產臨路狀況、深度、四至等內容。

　　三、工程建設圖紙的種類

　　工程建設圖紙包括：建筑總平面圖、建筑施工圖、結構施工圖、暖通及空調施工圖、給排水施工圖、電氣施工圖。

　　四、總平面圖的基本要素

　　總平面圖是建筑物所在的具體位置和周圍環境關系的平面圖。通過平面位置圖，估價師可了解宗地形狀、地上建筑物形狀、分布、各層次的構造等內容。

　　五、市政管線圖的種類及基本要素

　　市政管網和道路等基礎設施決定了土地的位置和條件，也直接影響地價高低，因此必須收集此類資料。通過市政管網圖件和相關資料，估價師可以詳盡地了解影響宗地地價的各類設施規模、分布及設施狀況等內容。

　　六、區域規劃圖及資料的基本內容

　　通過城鎮規劃圖，估價師可從中了解宗地所在地區域的規劃限制，如容積率、建筑物高度、覆蓋率限制及用途和利用限制等內容。

　　七、土地交易資料基本要求

　　對于委估土地的特征和構成要素的詳細描述和分析，有助于估價師選擇適宜的估價資料和估價方法，而作為比較的交易資料也應該是資料中最類似委估土地的部分。因此必須對交易案例資料作進一步分析，并對每宗選作比較的土地資料整理出一份包括構成要素的完整資料。

　　估價師所使用的交易資料主要來自于公開記錄、政府檔案資料、出版刊物、由購買者、出售者、經紀人等提供的信息以及估價者收集的尚未列入記錄的相關交易資料。估價師必須根據地方市場狀況、委估土地的類型及資料自身的可用性來選擇交易相近案例資料，并盡量保證比較資料的相似性。當委估土地所在區域內的交易案例資料有限時，估價師應將資料收集工作擴展到與委估土地相似的鄰近區域。當所選的交易案例資料不完全適當時，若受條件所限，估價師可勉強采用這些案例資料，并走訪經紀人、購買者、銷售者、出租者、承租者和有關機構，以發掘市場活動的證據，并對這些資料進行適當調整，進而用作比較案例。

　　估價師在收集交易案例資料時，應包括以下項目：①交易面積;②交易時間;③位置;④宗地條件;⑤地上物狀況;⑥購買者和銷售者的特征及動機;⑦銷售的條件;⑧土地銷售前后的利用狀況等。

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