2014土地估價高端套餐

　　2014年土地估價師《案例與報告》考點匯總

    考點2：土地估價事項確定的內容

　　一、土地估價目的確定

　　1.以國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓價格評估;

　　2.以集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價入股和轉讓等目的的土地估價;

　　3.以土地使用權抵押為目的的土地估價;

　　4.以企業設立、重組、改制、上市、增資擴股、產權交易、資產置換、合并、分立、破產、關閉、清算等經濟活動為目的的土地估價;

　　5.以確定和更新城鎮基準地價、標定地價為目的的土地估價;

　　6.以城市地價動態監測為目的的土地估價;

　　7.以農用地分等定級和劃分農用地綜合區片價為目的的土地估價;

　　8.以土地增值稅等有關不動產稅費征收為目的的估價;

　　9.以司法鑒定為目的土地估價。

　　二.土地范圍的界定與描述內容土地范圍的界定與描述內容包括面積、四至、地籍圖號、宗地號、土地等級等。

　　三.土地類型的界定內容

　　土地類型主要有：(1)居住用地;(2)工業用地;(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地;(4)商業、旅游、娛樂用地;(5)綜合或其他用地。

　　四.土地權利狀況的界定內容

　　土地權利狀況，說明待估宗地的土地所有權、使用權、他項權利狀況，以出讓方式取得的土地使用權要說明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規定。對估價對象存在的抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上地下權等他項權利、相鄰關系權利等要詳加說明。

　　包含內容：

　　(1)估價基準日的土地使用權性質為國有或集體所有，土地取得方式有劃撥土地(或出讓土地、租賃土地、以地作價入股、出資、授權經營土地等);

　　(2)是否存在他項權利，若有需表述;

　　(3)出讓土地說明土地證證載使用年限(起止日)和剩余年限(估價基準日至截止日);

　　(4)權屬來源描述包括首次用地批文、初始登記、變更登記的簡單過程，宗地多時需列國有土地使用權(劃撥、出讓)一覽表;

　　(5)土地證或權屬證明編號。

　　五、土地估價報告使用方向的規定

　　1.土地估價報告的使用前提有嚴格限制，土地估價報告的使用范圍應在委托合同列明。委托方使用土地估價結果報告的限制條件如下：

　　(1)必須在有效期內使用，超過有效期必須進行調整或重新評估，對于報告的有效期一般界定為半年;

　　(2)必須在估價的假設條件成立的情況下使用，假設條件不成立，估價報告的評估結果也無效;

　　(3)必須完整地使用，不能斷章取義，不能肢解報告;

　　(4)只供委托方本次的評估目的使用，不得用于其他目的，因為不同的評估目的，有不同的評估結果;

　　(5)只供委托方本次的評估目的使用和報送有關部門，不得公開發表或刊登。

　　2.土地估價報告的使用方向

　　(1)最基本的使用方向：保證稅賦的公平性，為稅收服務。

　　(2)為土地出讓、轉讓、抵押、企業以土地作價入股等交易提供依據。

　　(3)土地征用、征收、拆遷等補償等提供依據。

　　(4)解決司法糾紛服務。

　　(5)對涉及土地的遺產、家產分割、贈與等提供依據。

　　由于土地估價機構存檔和各級土地管理部門對土地估價結果確認或備案時，對宗地估價技術過程和處理方法、技術參數的選擇，等等，都要有詳盡的了解。而委托估價者往往只要了解估價結果和估價的大致過程，同時，估價機構出具的宗地估價報告也應適當保守技術秘密。因此，為滿足上述多方面的需要，土地估價機構應在估價完成后，分別提交土地估價結果報告和土地估價技術報告。前者提交委托估價者，后者由土地估價機構存檔和提交土地管理部門確認或備案。

　　六、土地估價中特別事項的內容與界定

　　土地估價中特別事項有：

　　1.在計算土地價值時有無扣除相關費用，如拆遷補償費、安置費用等;

　　2.土地證登記面積與出讓合同不一致，登記面積與附圖面積不一致，登記面積中含市政待征地等情況的處理，評估時最終面積的確定在報告需要特殊說明的事項中說明依據;

　　3.在現有的產權資料中依據最有效的產權資料;

　　4.對產權不完善(未取得產權證，但有用地批準文件或出讓合同，土地證未及時變更名稱)、土地利用條件(無規劃條件)等估價對象基本狀況不明確時的技術處理;

　　5.在現有的產權資料中依據最有效的，增加相應的證明文件說明產權關系;假設相應的條件，并盡可能符合土地所在區域的有關規定;

　　6.特殊用途、特殊位置、特殊土地市場等因素對宗地地價評估影響按規范操作時的特殊處理，在報告需要特殊說明的事項中說明依據。

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