2014土地估價高端套餐

　　2014年土地估價師考試土案例與報告復習匯總

    《土地估價報告評審規則》

　　中國土地估價師協會

　　一、關于如何評判報告質量

　　評審報告就是審核報告的質量。高質量的報告主要體現在以下三個方面：

　　外在形式：格式規范，內容全面，要件齊全，制作美觀。這是對土地估價報告的基本要求。

　　內在質量：估價目的、估價對象及價格定義界定清楚、準確，估價方法的選擇及應用合法、合規、合理，各項參數選取的依據或理由充分、合理，針對特定估價對象進行了深入細致地分析，資料充實可靠、時效性強，對特殊問題的處理恰當、合理，且有獨到之處。整個報告分析論證嚴謹、邏輯性強，前后不矛盾，沒有明顯瑕疵，這是對土地估價報告的內在要求。

　　核心問題：估價結果客觀、合理，符合估價對象所在區域的地價水平。這是土地估價報告質量高低的核心問題。只要具備了前兩點，估價結果不會有多大問題。

　　延伸閱讀：

　　土地估價可分為兩種性質：一是鑒證性估價，也稱證據性估價、公證性估價，二是咨詢性估價，也稱參考性估價，是委托人自己使用的報告，如投資價值估價。這兩種性質的估價，估價機構和估價師均要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。

　　二、格式規范與內容合規

　　格式問題：格式不規范，有缺漏項。極個別報告存在此類問題。

　　一般問題：依據(理由)不充分、內容不全面。多數報告存在這類問題。

　　嚴重問題：對象界定錯誤、前后矛盾、方法選擇和應用錯誤等。不合格的報告多數存在。

　　三、關鍵點與深層問題

　　對象界定：范圍、面積、權屬等。

　　地價定義：用途、權屬、開發程度、年期等。

　　方法應用：合法、合規、合理等。

　　四、評估報告審查要點(略)

　　五、報告評分細則

　　(一)土地估價報告(5分)

　　第一部分摘要(1分)

　　審查要點：①估價結果。總地價、單位面積地價、總地價大寫、幣種、估價結果一覽表等;②估價師簽字、機構蓋章等。

　　第二部分估價對象界定(1分)

　　審查要點：估價對象具體范圍界定及估價對象面積、土地使用者、土地用途說明等。

　　第三部分土地估價結果及其使用(1分)

　　審查要點：估價的前提條件和假設條件，估價結果和估價報告的使用限制、有效期限等。

　　第四部分附件(2分)

　　審查要點：宗地位置示意圖、估價對象照片，土地使用證及權屬證明、估價機構注冊證書及簽字土地估價師證書復印件等。

　　(二)土地估價技術報告(90分)

　　第一部分總述(12分)

　　審查要點：

　　1、估價目的(1分)

　　(1)誰委托估價，為什么估價;(2)估價結果應用方向。

　　2、估價依據(3分)

　　(1)估價依據是否全面;(2)估價依據是否考慮了最策調整;

　　(3)估價依據是否具有針對性。

　　3、地價定義(4分)

　　(1)土地用途。說明證載用途、實際用途(或規劃用途)、設定用途等。(1分)

　　(2)土地使用權性質。分別說明現狀和設定土地使用權性質。

　　是劃撥土地使用權，還是出讓土地使用權，或作價出資(入股)土地使用權、授權經營土地使用權。若為出讓土地使用權，需說明出讓年期、剩余土地使用年期等。(1.5分)

　　(3)土地開發程度。說明宗地內外實際開發程度和本次估價所設定的開發程度及其理由。(1分)

　　(4)估價期日(0.5分)

　　4、估價結果(1分).

　　土地單價、總地價、總地價大寫、幣種等。

　　5、需要特殊說明的事項(3分)

　　(1)資料來源及未經實地確認或無法確認資料說明;(0.5分)

　　(2)對估價結果可能產生影響的變化事項(地價指數、開發程度、設定用途等)說明;(1分)

　　(3)估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理;(1分)

　　(4)其他需要特殊說明的問題。(0.5分)

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