物業管理的市場化特征

　　1.房地產物質形態的演變導致了物業財產狀況的演變

　　隨著社會生產力的發展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產權式的房地產形態，已經不再適應經濟社會發展的要求。目前，設備設施齊全的組團建筑、住宅小區，已經成為現代房地產的主流形態。物質狀態的變化必然導致產權所有關系的變化。房地產權屬已經由獨立的產權主體向共有的產權主體轉化。目前，除少數情況外，建筑物及配套的設施、設備以及用地，基本已被多個產權人區分所有，其中的每個產權人僅享有部分產權并承擔專有部分的管理修繕義務，全體業主對物業共有部分共同承擔著維護責任。因此，傳統的房屋管理模式不能適應房地產物質形態和權屬狀況的改變。(像這樣的句子容易抽出來作為一個選擇題或其中的一個選項。)

　　2.多元化的物業權屬狀況要求物業管理形式與之相適應

　　在共有產權狀態下，任何業主的任何一項關系全體業主權益的決定，都必須取得多數業主的同意，否則就會構成對其他業主權利的侵害。解決共有房屋維修養護等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業主必須通過一定的形式表達各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財產的管理和共同利益的平衡，然后委托物業管理企業依據業主的共同契約，為業主提供管理與服務。

　　3.物業管理活動應當遵循市場原則

　　業主管理房產的方式，由自管自修轉向委托專業物業管理企業進行管理，這種物業管理方式的轉化，必須通過市場原則來實現，也就是由業主通過市場選聘物業管理企業，并和物業管理企業在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上，簽訂物業管理服務合同，然后各自享有并履行合同約定的權利和義務。

　　將市場原則作為物業管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點：

　　一是強調業主在市場活動中的自主權，業主作為物業的主人，具有充分的自主選擇權，而這種選擇權必須依法得到保護。

　　二是強調物業管理活動必須納入市場秩序，物業管理企業為業主提供哪些服務，服務標準是什么，業主如何承擔服務費用，以及業主與物業管理企業相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業服務合同中作出明確約定。

　　例題：物業管理活動的前提條件是( C )。

　　A.社會化分工原則

　　B.專業原則

　　C.市場原則

　　D.標準化原則

　　4.非市場性的房屋管理不屬于物業管理

　　有些非住宅建筑，產權情況比較簡單，業主自身管理的情況很多。其中一些機構管理本單位房屋也采用物業管理形式運作，甚至有的管房機構或部門以物業管理企業名義注冊了公司，但是管房機構或部門并沒有按照企業經營規則獨立核算自負盈虧，人、財、物由上級單位支配和調動，與上級單位沒有建立物業服務合同關系.這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質特征，從嚴格意義上來講，它不是一種市場關系，不屬于《條例》調整的范疇。

　　《條例》將業主選聘物業管理企業，并和物業管理企業簽訂物業服務合同，作為物業管理活動的前提條件，就是將物業管理與傳統意義的行政管房模式區分開，強調物業管理是一種市場行為、市場關系、市場活動，必須遵守市場規則。

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