物業管理服務

　　業管理服務的特點：

　　1. 物業管理服務的公共性和綜合性

　　2. 物業管理服務受益主體的廣泛性和差異性。物業管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性。在此情況下，物業服務合同成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準。

　　3. 物業管理服務的即時性和無形性。物業管理服務并不存在流通環節，且生產和消費處于同一過程之中。

　　4. 物業管理服務的持續性和長期性。

　　物業管理服務的內容：

　　(一)物業管理服務的主要內容：

　　1.房屋共用部位的維修、養護與管理;

　　2.房屋共用設施設備的維修、養護與管理;

　　3.物業管理區域內共用設施設備的維修、養護與管理;

　　4.物業管理區域內的環境衛生與綠化管理服務;

　　5.物業區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務;

　　6.物業裝飾裝修管理服務;

　　7.物業檔案資料的管理;

　　8.專項維修資金的代管服務。

　　(二)物業服務合同約定以外的服務：

　　1.提供物業服務合同約定以外的服務，并不是物業管理企業的法定義務;

　　2.合同以外的服務事項需由特定的業主和物業管理企業另行約定;

　　3.物業服務合同約定以外的服務是一種有償服務。

　　物業管理服務標準。2004年物業管理協會印發《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》

　　(一) 標準的主要內容

　　(二) 使用標準時應當注意的問題：1.高檔商品住宅不適用本標準;2.標準由高到低設定三個服務等級(一級、二級、三級);3.標準以外的其他服務項目、內容及標準，由雙方協商約定;3。對于不同的住宅小區分情況選擇相應的服務等級。

　　物業服務收費原則：合理、公開、收費與服務水平相適應

　　物業服務收費定價形式：政府定價、政府指導價、市場調節價(物業服務收費管理辦法不再規定政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調節價對物業服務收費進行管理)

　　政府定價方式的弊端：1。不利于物業管理企業提高服務質量;2。制約了業主對物業服務質量的監督權和選擇權;3。因定價標準不客觀產生了大量矛盾;4。政府核定物業服務收費標準阻礙了物業管理市場的發展。

　　物業服務收費實行政府指導價的具體方式：由房地產行政主管部門根據物業管理服務的實際情況和管理要求，制定物業管理服務的等級標準，然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產行政主管部門，測算出各個等級標準的物業管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業管理服務項目的具體收費標準，由業主與物業管理企業根據規定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業項目的服務等級標準和調整因素，在物業服務合同中約定。

　　物業服務收費形式與成本構成

　　(一)包干制(盈虧自負)-：指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。包括物業服務成本、法定稅金和物業管理企業的利潤。

　　(二)酬金制：指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。物業服務支出僅屬代管性質，不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　酬金制的物業管理企業，應當履行以下義務：1。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況;2。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復;3。物業管理企業應配合業主大會按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

　　物業管理服務成本構成：

　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　3、物業管理區域清潔衛生費用;

　　4、物業管理區域綠化養護費用;

　　5、物業管理區域秩序維護費用;

　　6、辦公費用;

　　7、物業管理企業固定資產折舊;

　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　9、經業主同意的其它費用。

編輯推薦：

2014物業管理師《綜合能力》章節知識點匯總
2014年VIP套餐內含考題預測 兩年學習保障
2013年物業管理師考試合格證書領取匯總
2013年物業管理師考試合格標準匯總
2014年物業管理師考試輔導招生簡章