2013年度全國物業管理師執業資格考試試卷《物業經營管理》

　　1、在合適的選擇下，資產組合的風險低于各個組成部分的( )風險。

　　A、任一

　　B、最低

　　C、算術平均

　　D、加權平均

　　2、資產管理的主要內容本質上是對成本和收益的( )

　　A、估計

　　B、分配

　　C、組合

　　D、控制

　　3、房地產開發投資通常屬于( )投資。

　　A、長期

　　B、短期

　　C、置業

　　D、間接

　　4、投資者購買房地產開發企業發行的用于開發項目建設的企業債券，屬于()投資。

　　A、房地產開發

　　B、房地產間接

　　C、權益型信托

　　D、混合型信托

　　5、在正常市場和運營狀態下，房地產的經營效益大于其運營成本的持續時間稱為( )。

　　A、折舊年限

　　B、耐用年限

　　C、經濟壽命

　　D、自然壽命

　　6、政府興建一座公園使得周邊的房地產價格提高，這體現了房地產投資性中的( )。

　　A、政策影響性

　　B、專業依賴性

　　C、發展階段性

　　D、相互影響性

　　7、凈運營收益的扣除抵押貸款還本付息后的余額，稱為( )。

　　A、稅前現金流

　　B、稅后現金流

　　C、稅前利潤

　　D、稅后利潤

　　8、關于名義利率和實際利率的說法，正確的是( )

　　A、名義利率和實際利率不能反映資金的時間價值。

　　B、當每年計息周期數等于1時，實際利率小于名義利率

　　C、名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值。

　　D、當名義利率周期數大于1時，實際利率大于名義利率。

　　9、政府通過稅收政策，鼓勵使用新興節能環保設備，限制使用原來的能耗高的設備，會導致設備的( )

　　A、第一類有形磨損 B、第二類有形磨損

　　C、第一類無形磨損 D、第二類無形磨損

　　10、財務分析中，舊設備賬面價值減去其當前市場價值后的差值，稱為( )

　　A、機會成本 B、沉沒成本

　　C、租賃 D、凈現值

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　　11、空置的寫字樓屬于( )

　　A、收益性物業

　　B、非收位置性物業

　　C、增量房地產

　　D、非增量房地產

　　12、物業價格實質上是物業( )的價格

　　A、交換

　　B、權益

　　C、租賃

　　D、風險

　　13、評估收益性物業的市場價值時，要求對未來凈收益的估計具有()

　　A、前瞻性

　　B、隨機性

　　C、客觀性

　　D、保守性

　　14、某舊住宅的重置價格為100萬元，賬面價格70萬元，因戶型設計落后導致的功能折舊為10萬元，因位于環境污染區引起的經紀折舊為5萬元，則該住宅的現值評估價格為()萬元。

　　A、15

　　B、55

　　C、85

　　D、90

　　15、根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，房地產交易包括房地產買賣，租賃和()

　　A、繼承

　　B、抵押

　　C、保險

　　D、信托

　　16、房地產市場供給的特點的說法，錯誤的是()

　　A、房地產市場供給彈性較大

　　B、房地產市場供給具有非同質性

　　C、房地產市場供給具有高度壟斷性

　　D、房地產市場供給存在檔次的差異

　　17、房地產市場中的空置率指標，是指報告期期末空置房屋占()。

　　A、同期房屋存量

　　B、同期房屋增量

　　C、上期房屋存量

　　D、上期房屋增量

　　18、下列類型的住房中，不屬于政策性住房的是( )

　　A、公共租賃住房

　　B、廉租房

　　C、普通公寓

　　D、經濟適用住房

　　19、關于房屋租賃特點的說法錯誤的是( )

　　A、房屋租賃關系部因所有權的轉移而終止。

　　B、房屋租賃關系可以轉移房屋的所有權。

　　C、房屋租賃關系的標的是作為特定物的房屋。

　　D、房屋租賃關系是一種經濟要式契約關系。

　　20、房屋租賃關系中，承租人擁有的權益是( )

　　A、房屋的使用權、處分權和部分受益權。

　　B、房屋的占有權、使用權和最終收益權。

　　C、房屋的占有權、處分權和最終收益權。

　　D、房屋的占有權、使用權和部分收益權。

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　　21業主自行負責租賃活動，物業服務企業僅負責物業管理和服務，這種物業租賃管理模式稱為()模式

　　A、轉租

　　B、包租

　　C、委托代理

　　D、出租代理

　　22、租約執行中，房屋租賃管理的主要工作內容不包括()

　　A、房屋空間交付

　　B、簽約管理

　　C、收取租金

　　D、租戶關系管理

　　23、關于房屋轉租的說法，正確的是()

　　A、承租人可以將承租的房屋轉租給第三方。但第三方必須同原出租人簽訂新的租賃合同

　　B、承租人在任何情況下都不可以將承租的房屋轉租給第三方

　　C、承租人在原出租人同意后可以將承租的房屋轉租給第三方

　　D、承租人將承租的房屋轉租給第三方所獲得的差額利潤應該歸原出租人所有

　　24、在住宅小區的游泳池里不設置跳臺的風險防范手段或措施是()

　　A、風險控制

　　B、風險回避

　　C、風險轉移

　　D、風險調整

　　25、物業管理中的投標費用屬于()

　　A、邊際成本

　　B、機會成本

　　C、沉沒成本

　　D、差異成本

　　26、關于專項維修資金的說法，錯誤的是()

　　A、專項維修資金是指物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造的費用

　　B、專項維修資金不含物業共用部位、共用設施設備的日常維護費

　　C、專項維修資金應計入物業管理服務支出或成本

　　D、經營性物業中，專項維修資金是從業主逐期獲取的租金或經營收入中提取的。

　　27、關于物業管理服務成本中按規定提取的福利費的說法，錯誤的是()

　　A、福利基金按工資總額的14%計提

　　B、員工獎金按工資總額的10%計提

　　C、教育經費按工資總額的1.5%計算

　　D、公會基金安工資總額的2%計算

　　28、在成本預算中，以過去的實際費用支出為基礎編制的預算屬于( )

　　A、固定預算

　　B、零基預算

　　C、概率預算

　　D、彈性預算

　　29、下列費用中，屬于物業服務企業財務費用預算構成項目的是( )。

　　A、財務人員福利費

　　B、財務人員工資

　　C、匯總損失

　　D、保險費

　　30、關于成本控制中的事后控制的說法，錯誤的是( )。

　　A、事后控制是事中控制的延續

　　B、事中控制是事后控制的前提

　　C、事后控制是成本控制的中心環節

　　D、事后控制是下一循環中事先控制的組成部分

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　　31、成本控制中的例外管理主要用于成本的( )

　　A、事先控制

　　B、事中控制

　　C、事后控制

　　D、反饋控制

　　32、住宅小區成立業主大會選舉業主委員會后，物業服務合同的甲方是()

　　A、業主委員會

　　B、建設單位

　　C、物業服務企業

　　D、居民委員會

　　33、關于前期物業服務合同的說法，錯誤的是()

　　A、前期物業服務合同具有過渡性

　　B、前期物業服務合同屬于要式合同

　　C、前期物業服務合同以書面方式簽訂

　　D、前期物業服務合同沒有合同期限限制

　　34、關于前期物業服務合同與物業服務合同差異的說法，錯誤的是()

　　A、二者合同主體不同

　　B、二者合同客體不同

　　C、二者簽訂時間不同

　　D、二者合同有效期限不同

　　35、關于物業管理招投標的說法，錯誤的是()

　　A、物業管理招標投標實質是一種市場雙向選擇行為

　　B、物業管理招標行為和投標行為是有機結合的

　　C、物業服務企業提供交換的標的只是勞務性服務

　　D、物業管理實行招標投標是社會主義市場經濟的需要

　　36、關于物業管理招投標標的的說法，錯誤的是()

　　A、標底是招標項目的預期價格水平

　　B、標底是業主所期望的物業管理服務檔次和所能承受的管理服務費用的最低限額的統一

　　C、標底一般不向投標人公開

　　D、標底是衡量投標單位報價的基本依據和準繩

　　37、按照風險的對象對風險進行分類時，風險類型不包括()風險

　　A、財產

　　B、責任

　　C、人身

　　D、社會

　　38、保險的一般原則不包括()原則

　　A、比例分攤

　　B、可保利益

　　C、近因

　　D、對等

　　39、物業服務企業按出資比例分配利潤。體現了企業 ( )之間的財務關系。

　　A、所有者

　　B、債權人

　　C、經營者

　　D、管理者

　　40、反映物業服務企業在某一特定時日財務狀況的財務報表是()

　　A、資產負債表

　　B、利潤表

　　C、損益表

　　D、現金流量表

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　　41、在物業管理績效評價的指標體系中，財務效益狀況指標包括凈資產收益率、總資產報酬率和()

　　A、總資產周轉率

　　B、流動資產周轉率

　　C、財務內部收益率

　　D、資本積累率

　　42、企業一定時期內主營業務收入凈額同平均流動資產總額的比值是()

　　A、凈資產收益率

　　B、總資產周轉率

　　C、流動資產周轉率

　　D、總資產報酬率

　　43、關于物業管理績效評價中評價標準的說法，錯誤的是()

　　A、評價標準是績效評價的三大要素之一

　　B、評價標準是評價工作的基本準繩和前提

　　C、評價標準可以劃分為定量標準和定性標準兩類

　　D、評價標準是主觀評判評價對象的衡量尺度

　　44、物業管理績效評價的主要方法是()

　　A、功效系數法

　　B、綜合分析判斷法

　　C、隸屬度賦值法

　　D、經驗分析判斷法

　　45、物業管理績效評價時，根據評議指標得分對定量評價結論進行校正，計算綜合評價得分的方法是( )

　　A、定量與定性相結合計分方法

　　B、綜合分析判斷法

　　C、評議指標計分方法

　　D、修正指標計分方法

　　46、下列租售型寫字樓的部位，屬于收益部分的是()

　　A、洗手間

　　B、停車場

　　C、開水間

　　D、電梯廳

　　47、下列各項寫字樓管理工作，屬于租賃期間管理工作的是()

　　A、吸引可能的租戶

　　B、評估篩選租戶

　　C、與租戶進行租約談判

　　D、監督租戶履行租約義務

　　48、在制訂寫字樓租金收取辦法時，無需考慮的是( )

　　A、支票、現金等支付形式

　　B、租金收取時間

　　C、激勵主動繳納行為的措施

　　D、租金收取方式

　　49、在確定寫字樓租金時，最低租金水平應是能夠抵償抵押貸款還本付息、()和空置損失的租金

　　A、建造費用

　　B、人工費用

　　C、經營費用

　　D、廣告費用

　　50、下列服務滿意度評價的指標中，屬于感性評價的是()

　　A、服務制度

　　B、服務質量

　　C、服務程序

　　D、服務標準

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　　51、在寫字樓交通流線中，內部交通流線包括物品流線、服務流線和( )

　　A、信息流線

　　B、辦公流線

　　C、自行車流線

　　D、機動車流線

　　52、下列物業經濟指標中，不屬于寫字樓物業經營管理績效評價的指標是()

　　A、物業經濟指標

　　B、服務滿意度

　　C、物業品牌化

　　D、市場占有率

　　53、在零售商業物業經營管理中，為迎合消費者對品質、價格需求而進行的商品選擇工作、屬于()

　　A、市場營銷

　　B、零售技術

　　C、物業維護

　　D、風險管理

　　54、下列零售商業物業經營管理工作中，屬于物業維護模塊的是()

　　A、維持承租戶公共關系

　　B、滿足消費者的商品供應量

　　C、統籌管理公共區域維修基金

　　D、慎重出租給危險承租戶

　　55、下列對購物中心中個租戶位置的配置中，合理的是()

　　A、甜點店與服裝店相鄰

　　B、冷飲店設置商場入口

　　C、家具店靠近商場中心

　　D、食品店原理商場中心

　　56、某商業租戶的基礎租金是每月1萬元，自然平衡點是每月10萬元，該租戶的每月營業額是15萬元，并向業主繳納租金總額為每月1.4萬元，則其百分比租金的比例系數是()

　　A、2.66%

　　B、4.00%

　　C、8.00%

　　D、9.33%

　　57、某購房中心建筑面積10萬平方米，可出租面積8萬元平方，某租戶承租了6千平方米，該租戶應分租的公用面積維護費比例是( )

　　A、6%

　　B、6.5%

　　C、7%

　　D、7.5

　　58、在零售商業項目上，對于僅負責現場管理的物業服務企業，應由其負責的工作是()

　　A、開閉店

　　B、收銀

　　C、顧客退換貨

　　D、庫房物品的管理

　　59、關于物業設施設備生命周期成本的說法，錯誤的是()

　　A、生命周期成本的費用不只發生在初始投資時

　　B、折現率即利率對生命周期成本沒有影響

　　C、通過對設施或系統的節能改造可以降低生命周期成本

　　D、運用生命周期成本法可以比較不同方案費用的時間價值

　　60、下列資產處置方式中，不適合處置不良物業資產的是()

　　A、重組

　　B、贈予

　　C、公開出售

　　D、債轉股

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　　61、零售商業物業分類的主要依據有()

　　A、建筑規模

　　B、建筑結構

　　C、建筑形式

　　D、經營商品的特點

　　E、商業輻射區域的范圍

　　62、從長期投資的角度出發，置業投資者通常期望獲得()等方面的利益

　　A、股息

　　B、收益

　　C、保值

　　D、增值

　　E、消費

　　63、在所有權不變的情況下，寫字樓的類型包括( )。

　　A、企業自用寫字樓

　　B、出租寫字樓

　　C、出售寫字樓

　　D、自用出售寫字樓

　　E、自用出租復合型寫字樓

　　64、下列房地產投資項目財務評價指標中，屬于清償能力指標的有()

　　A、投資回報期

　　B、借款償還期

　　C、財務凈現值

　　D、資產負債率

　　E、償債備付率

　　65、收益性物業價值的高低，主要取決于()

　　A、未來凈收位置的大小

　　B、賬面凈收位置的大小

　　C、獲得凈收位置期限的長短

　　D、獲得凈收益的可靠性

　　E、獲得凈收益的主營業務所占比重

　　66、關于物業價格的說法，正確的有()

　　A、物業價格受區位的影響大

　　B、物業價格形成的時間較長

　　C、物業價格表現為買賣價格而不是租賃價格

　　D、物業價格總是上漲的

　　E、物業價格容易受交易者的個別因素影響

　　67、在制定物業管理方案時，建筑物管理計劃的主要內容是：

　　A、租賃計劃

　　B、建筑物管理策略

　　C、建筑物維護的標準

　　D、物業檢查計劃

　　E、公共設施服務的內容

　　68、在房屋租賃活動中，可以是房屋出租人的有()

　　A、所有權人

　　B、共有人

　　C、所有權人委托的代理人

　　D、房屋的抵押權人

　　E、按照法定程序指定的代管人

　　69、在租約簽訂前，租賃管理工作的主要內容包括( )

　　A、制定租賃方案和策略

　　B、租金調整和租戶關系管理

　　C、租戶的選擇

　　D、租約談判

　　E、租金確定

　　70、從理論上講，物業租金要以()來確定

　　A、歷史平均投資回報率

　　B、業戶所需繳納的所得稅

　　C、物業建造成本

　　D、物業出租經營成本

　　E、業主希望的投資回報率

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　　71、根據現行財務制度，不得列入物業管理成本支出的有()

　　A、被沒收的財產

　　B、企業員工福利費

　　C、企業違約金

　　D、銀行手續費

　　E、購置和建造固定資產的支出

　　72、實行物業管理服務費用酬金制時，預收的物業管理服務費的構成有()

　　A、物業服務企業的利潤

　　B、法定稅費

　　C、物業管理服務成本

　　D、物業服務企業的酬金

　　E、物業管理服務支出

　　73、關于公眾責任保險的說法，正確的有()

　　A、公眾責任險承保的是投保人的損害賠償責任

　　B、公眾責任保險是一種有形財產保險

　　C、公眾責任險不具有實際標的

　　D、公眾責任保險的保險人答案加群：柒陸伍肆陸貳伍玖

　　E、公眾責任保險的被保險人依法應承擔對第三者精神傷害的經濟賠償

　　74、將企業價值最大化作為企業財務管理總體目標的優點有()

　　A、考慮了客戶利益

　　B、考慮了風險因素

　　C、體現了企業對資產保值增值的要求

　　D、有利于制約企業追求短期總的傾向

　　E、保險企業運用資本獲得利潤的能力

　　75、下列各項經營活動中，屬于物業服務企業直接投資的項目有()

　　A、投資開辦餐廳

　　B、購置洗地機

　　C、房屋租賃經營

　　D、購買企業股票

　　E、投資建立子公司

　　76、物業管理績效評價中社會評價的主要體包括()

　　A、政府

　　B、咨詢機構

　　C、新聞媒體

　　D、業主

　　E、本企業員工

　　77、物業服務企業在寫字樓管理中，保證非收益部分的合理使用主要體現在()

　　A、辦公室空間的合理配置

　　B、共用空間的合理配置

　　C、管理服務空間的合理配置

　　D、設備空間的合理配置

　　E、多部電梯的合理配置

　　78、當購物中心內有兩個或兩個以上的主要租戶時，這些主要租戶( )

　　A、應具備相互均等的財務能力

　　B、所要求的租賃價格要相等

　　C、所提供商品種類應搭配合理

　　D、與次要租戶提供的商品類型應互補

　　E、都應被視為整個購物中心內的一部分

　　79、零售商業物業選擇租戶時，需考慮的因素有()等

　　A、租戶的聲譽狀況

　　B、租戶的財務能力

　　C、租戶的零售技術

　　D、租戶需要的服務

　　E、租戶組合

　　80、下列不良資產中，屬于以存貨形式表現的不良資產有()

　　A、因市場供大于求而長期積壓賣不出去的產品

　　B、由于后續資金不足一直處于停工狀態的投資項目

　　C、因自然或人為因素造成的毀損而喪失了使用價值的產品

　　D、因技術進步造成的產品

　　E、長期被擱置未使用的進口設備

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