1.下列土地估價中的技術處理不正確的是( )。

　　A.當采用市場比較法評估時，選擇的比較案例應為3年內成交的交易

　　實例

　　B.當采用成本逼近法評估宗地價格時，計算土地開發費用應準確區分

　　宗地紅線內外的開發程度

　　C收益還原法中估價對象的凈收益應根據估價對象實際經營的財務報

　　表分析獲得

　　D.剩余法中未來開發完成的房地產價值可以采用市場比較法、收益還

　　原法進行測算

　　答案：C

　　解析：客觀的財務報表是企業經營狀況的基本反映，但是由于企業在經營過程中往往會受到經營管理水平、不合理的人為干預等偶然因素的影響，造成企業財務報表不能客觀地反映企業經營狀況和土地及有關資產的收益能力，因此在利用企業財務報表進行企業經營收益分析時，應進行適當調整，調整為正常經營管理水平下的客觀收益;其次還可以根據企業的經營項目，按照其生產的產品或提供的服務項目及其相應的市場價格，分析計算其客觀總收益。

　　2.受理估價委托時應明確估價基本事項，其中不包括( )。

　　A.明確估價目的

　　B.明確估價對象

　　C.明確估價時點

　　D.明確估價收費具體數額

　　答案： D

　　解析：估價收費具體數額不能在受理估價委托時明確。

　　3.某房地產開發商取得一宗商業用地法定最高年限土地使用權，預計2年完成開發建設，經調查測算，項目建成后的商場房地年凈收益可達到400萬元，綜合還原率為7%，則開發完成后的不動產價值為( )萬元。

　　A.5333

　　B.5277

　　C.4804

　　D.4754

　　答案：B

　　解析：商業用地最高年限為40年，2年完工，剩余38年。

　　400÷7%×(1-1/(1+7%)38)=5277萬元。

　　4.某城市寫字樓用地的評估中，應選取同時期的( )對比較案例估價期日進行修正。

　　A全國綜合地價指數

　　B該市綜合地價指數

　　C全國寫字樓地價指數

　　D該市寫字樓地價指數

　　答案： D

　　解析：市場法可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期通常是過去，所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產市場狀況下形成的。應盡量選取同類的地價指數進行修正。

　　5.采用基準地價系數修正法評估宗地價格時，需要通過各方面的比較將對應用途和級別的基準地價修正為估價對象宗地價格，在比較修正的因素中不包括對( )的修正。

　　A.建筑物成新狀況

　　B.土地開發程度

　　C.土地使用權年限

　　D.容積率

　　答案：A

　　解析：基準地價系數修正法比較修正的因素有年期修正、容積率修正、開發程度修正等。

　　6.下列城市規劃因素中對地價影響最大的因素是( )。

　　A.面積、形狀、土地使用年限

　　B.防洪堤、供電容量、消防站

　　C.綠化、游憩設施、環境質量

　　D.用途、容積率、建筑密度

　　答案：D

　　解析：土地用途、容積率、建筑密度的影響最大，用途的改變直接影響著地價，容積率、建筑密度決定了樓面面積的多少。

　　7.某宗房地產的總價值為90萬元，其中土地價值20萬元，通過抵押獲得貸款60萬元。若投保火災險，其投保價值最高為( )萬元。

　　A.30

　　B.60

　　C.70

　　D.90

　　答案：C

　　解析：總價值90萬元，土地價值20萬元，房產價值70萬元，火災險投保為房產價值，因此最高70萬元。

　　8.依據交通原則建立起來的中心地體系，上級中心地可以支配下級中心地 ( )的商服活動。

　　A.全部

　　B.1/2

　　C.I/3

　　D.1/6

　　答案：B

　　解析：依K=4的原則形成的交通系統，高一級中心地除包括自身處的一個完整的次一級中心的市場區外，還包括相鄰6個次一級中心的市場區的1/2。

　　9.某公司以年租金540元/平方米的價格租用某商業不動產，該不動產的剩余土地使用年期為30年，建筑容積率為1，建筑物的成新度為70%。據調查，同類建筑物的重置價格為2000元/平方米，同類商業房地產的法定最高年期土地出讓價格為3000元/平方米，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，不動產綜合還原率為9%。則該不動產的價格為( )元/平方米。

　　A.3650

　　B.4232

　　C.5270

　　D.5599

　　答案：B

　　解析：該不動產價格應為建筑物價格+土地價格

　　建筑物價格=同類建筑物重置價格×成新度=2000×70%=1400元

　　土地價格：已知同類商業土地最高年期的出讓價格為3000元/平方米，則30年的價格為：

　　3000÷(1-(1+8%)40)×(1-(1+8%)30)=2832.2元

　　則不動產價格=1400+2832=4232元

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