2014年土地估價師考試估價實務考點解讀考點:匯總

    考點：采用剩余法估價的題目解析

　　題目：企業甲擁有一宗面積為20 畝的國有出讓土地，規劃建設4 萬平方米綜合大樓和2 萬平方米公寓，預計2 年建成后即全部售出。在完成前期投入后，企業甲擬將該地轉讓給房地產開發商乙。

　　經調查，該城市相似地段類似綜合樓售價為6000 元/平方米，公寓售價4500 元/平方米，工程建筑費及專業費綜合樓為2100 元/平方米，公寓為1800 元/平方米，在建筑期間，建筑費及專業費第一年投入40% ，第二年投入60%，銀行貸款利率為5.5% ，開發利潤為總售價的15%，銷售稅費為售價的5.5% 。計算：

　　(1)該宗地在規劃條件下的土地使用權價格;

　　(2)經雙方協商，乙準備以開發完成后的部分房地產按售價的90% 給甲作為地價補償，開發后的房地產銷售稅費由乙統一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉讓稅費，甲除可得到14000 平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。(一)審題

　　1、明確題目要求：本題有兩問，其中求取土地價格是關鍵，也是下一步計算的基礎。2、明確題目給出的條件，弄清關鍵數據的真實內涵，構思解題方法。

　　(二)方法選擇與解題思路1、方法選擇：本題給出了有關房地產售價和費用等資料，明顯可用剩余法。2、基本思路：

　　1 (1)宗地地價計算思路。第一步，計算項目總開發價值;第二步，分步計算建筑費及專業費、利息、稅費、利潤等;第三步，從總開發價值中扣除各項成本，得到待估宗地總價;第四步，用宗地總價除以土地總面積得到單位地價。

　　2 (2)甲方應得公寓面積計算思路。首先明確以地換房、等價交換的思路，價格標準采用雙方約定價格。具體計算時，先按約定價格計算甲方所得綜合樓價格，然后在總地價中將其扣除，得到甲方應得公寓總價，再除以公寓約定單價，就可得到甲方應得公寓面積。

　　(三)公式與計算步驟1、適用公式地價=房地產售價?建筑費及專業費?投資利息-開發利潤-銷售稅費2、計算步驟

　　1 (1)選擇計算方法，根據題意，宗地地價求取適用剩余法

　　2 (2)計算房地產總售價6000×4+4500×2=33000 (萬元)

　　3 (3)計算建筑費及專業費2100×4+1800×2=12000 (萬元)

　　4 (4)計算投資利息地價×[(1+5. 5%)2-1]+12000×40%×[(1+5. 5%)1.5-1] +12000×60%×[(1+5. 5%)

　　0.5-1]=596.75+0.113× 地價(萬元)

　　1 (5)計算開發利潤33000×15%=4950 (萬元)

　　2 (6)計算銷售稅費33000×5. 5%=1815 (萬元)

　　3 (7)計算土地總價地價=房地產售價?建筑費及專業費?投資利息-開發利潤-銷售稅費地價=12253.59 (萬元)

　　4 (8)計算單位地價單位地價=12253.59÷20=612.68 (萬元/畝)=9190.20 (元/平方米)

　　5 (9)計算甲方應得公寓面積14000 平方米綜合樓價格=14000×6000×90%=7560.0 (萬元)甲方可得公寓總價=12253.59-7560.0=4693.59 (萬元)甲方可得公寓面積=4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11 (平方米)

　　(四)難點與常見錯誤

　　1、利息的計算，計息基數與計息期的確定。

　　2、利潤的計算，計算基數的確定，銷售利潤率與投資利潤率的區別。

　　3、交換房價的計價標準。市場價格、還是銷售實價、還是雙方約定價格。

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