2013年物業管理師經營管理考試試題(第三章)


(一)單項選擇題(每題1分,每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1.在房地產投資分析中,把某一項投資活動作為一個獨立的系統,把一定時期各時點上實際發生的資金流出或流入叫做( )。
A. 現金流入
B. 現金流出
C. .貨幣流量
D.現金流量
2.為了與期末慣例法保持一致,在把資金的流動情況繪成現金流量圖時,都把初始投資P作為上一周期期末,即第( )期期末發生的。
A. .0
B. 1
C. .2
D. 3
3.某一計息周期內的凈現金流量,是指該時段內現金流量的( )。
A. .算數和
B. .代數和
C. 對數和
D. 平方和
4.以下關于潛在毛租金收入的描述中,錯誤的是( )。
A.物業可以獲取的最大租金收入
B.等于物業內全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積
C.潛在毛租金收入代表物業實際獲取的收入
D.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化
5.物業中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入,又稱為( )。
A.特別收入
B.經營收入
C.計劃內收入
D.計劃外收入
6.一般將通過專業代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入列入以下哪個收入項目中( )。
A.拖欠收入項目
B.其他收入項目
C.收租損失項目
D.租金收入項目
7.以下房屋出租有效毛收入的公式中,正確的是( )。
A.有效毛收入= 毛租金收入一收租損失+其他收入
B.有效毛收入= 毛租金收入一空置和收租損失+其他收入
C.有效毛收入= 潛在毛租金收入一收租損失+其他收入
D.有效毛收入= 潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入
8.以下關于房屋出租凈運營收益的描述中,錯誤的是( )。
A.凈運營收益= 潛在毛收入―運營費用
B.凈運營收益= 潛在毛收入―管理費用
C.凈運營收益= 有效毛收入―運營費用
D.凈運營收益= 有效毛收入―管理費用
9.以下對于物業更新改造準備金的描述中,錯誤的是( )。
A.可以取值有效毛租金收入或年凈運營收益的一個百分比
B.每天更換的洗手間用紙費用的支付
C.可以根據物業大、中修計劃事先做出預算
D.根據市場需求的變化改變室內空間布局的支付
10.《物業管理條例》中將住宅物業住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的準備金稱作( )。
A.大項維修資金 B.大項維修費用 C.專項維修資金 D.專項維修費用 11.城市維護建設稅和教育費附加,是依托營業稅征收的一種稅費,分別為營業稅稅額的( )。
A.5%和1%
B. 6%和2%
C.7%和3%
D.8%和4%
12.房地產投資經營過程的“兩稅一費”是指( )。
A.企業所得稅、城市維護建設稅和教育費附加
B.企業所得稅、城市維護建設稅和教育費
C.營業稅、城市維護建設稅和教育費
D.營業稅、城市維護建設稅和教育費附加
13.營業稅是從應納稅房地產銷售或出租收入中征收的一種稅。目前營業稅的稅率為( )。
A.5%
B. 6%
C. 7%
D. 8%
14.以下關于城鎮土地使用稅和房產稅的表述中,錯誤的是( )。
A.房產稅按房產原值或出租收入的一定比例征收
B.城鎮土地使用稅依照土地等級、用途按占用面積征收
C.房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅 31.設備更新源于設備磨損。設備磨損是設備使用(或閑置)過程中發生的損耗,分為( )。
A.有形磨損和物質磨損
B.有形磨損和無形磨損
C.精神磨損和無形磨損
D.外形磨損和無形磨損
32.要維持企業再生產的正常運行,必須對設備的磨損進行補償。設備有形磨損的局部補償是( )。
A.修理
B.更換
C.現代化技術改革
D.現代化技術改造
33.對設備有形磨損和無形磨損的完全補償是( )。
A.維修設備
B.更換設備
C.技術研發
D.技術改造
34.設備經濟壽命的動態計算方法中,考慮資金時間價值的影響時,需要將有關的費用支出折算到一個時間點上,該時間點通常為( )。
A.設備報廢的時間
B.設備使用的時間
C.設備使用費用支出最小的時間
D.初始購置設備費用支出的時間
35.( ),能比較全面地反映投資方案整個計算期的經濟效果,適用于詳細可行性研究階段的經濟評價和計算期較長的投資項目。
A.靜態評價指標
B.動態評價指標
C.初步評價指標
D.詳細評價指標
36清償能力指標,是指考察項目計算期內償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外,為項目提供融資的( ),更加重視項目償債能力的評價結果。
A.中介機構
B.證券機構
C.金融機構
D.政府機構
37財務凈現值,是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率,將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和,常表示為( )。
A. NPY
B. NPV
C. MPY
D. MPV
38基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數,是導致投資行為發生所要求的( )投資回報率。
A.最低
B.最高
C.平均
D.一般
39如果NPV( )0,說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求,因而在財務上是可以接受的。
A.大于
B.小于
C.小于等于
D.大于等于
40財務內部收益率(IRR),是指項目在整個計算期內,各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率,是評估項目( )的基本指標。
A.安全性 B.風險性 C.盈利性 D.周期性
D.城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅后列支
15.企業所得稅是對實行獨立經濟核算的房地產開發投資企業,按其應納稅所得額征收的一種稅。房地產開發投資企業所得稅稅率一般為( )。
A.31%
B. 32%
C. 33%
D. 34%
16.同樣數額的資金在不同時點上具有不同的價值,而不同時間發生的等額資金在價值上的差別稱為( )。
A.資本的時點價值 B.資本的時間價值 C.資金的時點價值 D.資金的時間價值
17.個人儲蓄的動機和國家積累的目的都是( )。
A.犧牲即期投資是為了能在將來得到更多的消費
B.犧牲即期投資是為了能在將來得到更多的投資
C.犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的投資
D.犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費
18.在技術經濟分析中,對資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法( )。
A.相同
B.不同
C.差不多
D.不知道
19.客觀地評價房地產投資項目的經濟效果或對不同投資方案進行經濟比較時,不僅要考慮支出和收入的數額,還必須考慮每筆現金流量發生的( )。
A.時間
B.地點
C.頻率
D.速度
20.利率是在單位時間(一個計息周期)內所得的利息額與借貸金額(即本金)之比,一般以( )。表示
A.小數
B. 整數
C.分數
D.百分數 21.我國房地產開發貸款和住房抵押貸款都是按( )計息的。
A.單利
B.復利
C.單利和復利
D.單利或復利
22.某筆住房抵押貸款按月還本付息,其月利率為0.5%,通常稱為“年利率6%,每月計息一次”。這里的年利率6%稱為( )。
A.實際利率
B.表面利率
C.名義利率
D.票面利率
23.當按單利計算利息時,名義利率和實際利率的關系是( )。
A.大于
B.小于
C.相等
D.不一定
24.年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,分別以一年1次復利計息、一年4次按季利率計息、一年12次按月利率計息,則一年后的本利和分別為( )。
A. 1120、1125.51、1126.83
B. 1120、1126.83、1125.51
C. 1126.83、1125.51、1120
D. 1126.83、1120、1125.51
25.在復利計算公式中,常用的符號包括P、F、A.、G、S、n和i等,其中G表示( )。
A.每一時間間隔收入或支出的等比變化值
B.每一時間間隔收入或支出的等差變化值
C.連續出現在各計息周期期末的等額支付金額
D.每個計息周期的利率
26.以下關于復利計算公式中系數的表述中,錯誤的是( )。
A. (1+i)n稱為“等額序列支付現值系數”
B. [i (1+i)n /(1+i)n ―1]稱為“一次支付現值系數”
C. [i (1+i)n /(1+i)n ―1]稱為“一次支付終值系數”
D. [i /(1+i)n ―1]稱為“等額序列支付終值系數”
27.已知某筆貸款的年利率為15%,借貸雙方約定按季度計息,則該筆貸款的實際利率是( )。
A. 15.87%
B. 16.87%
C. 17.87%
D. 18.87%
28.某投資者向銀行貸款200萬元,期限為3年,年利率為8%,若該筆貸款的還款方式為按季度付息、到期后一次償還本金,如果計算先期支付利息的時間價值,則貸款到期后開發商實際支付的利息是( )萬元。
A. 50.65
B. 51.65
C. 52.65
D. 53.65
29.某寫字樓投資項目在40年的持有期內各年凈運營收益均為20萬元,折現率為10%,則該寫字樓投資項目的收益現值為( )。
A. 195.58 B. 165.58 C. 295.58 D. 265.58
30.已知某出租公寓的年有效毛租金收入為1000萬元,年運營費用為300萬元,如果租金收人和運營費用在未來30年的經營期內分別以每年3%和2%的速度增長,折現率為8%,則該出租公寓的凈運營收益現值為( )萬元。
A. 11007.57 B. 11070.57 C. 11700.57 D. 17100.57 41某商業店鋪的購買價格為80萬元,其中60萬元由金融機構提供抵押貸款,余款20萬元由投資者用現金支付。如果該項投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現金流量為5.6萬元,則該項投資的稅前現金回報率為( )。
A. 18%
B. 19%
C. 28%
D. 29%
42、下列房地產置業投資行為中,屬于流動資金投入的投資行為是( )。
A.購買物業
B.購買電梯
C.購買中央空調
D.購買備用路燈
43、下列房地產置業投資行為中,屬于購置投資行為的是( )。
A.支付工資
B.購置電梯
C.支付清潔費用
D.購置備用路燈
44、甲公司擬存一筆資金以備3年后使用。假定銀行3年存款的年利率為5?,而甲3年后需要的資金總額為34500元,則在復利計息的情況下,甲公司目前需要存入的資金約為( )。
A.30000元
B.29803元
C.32857元
D.31500元
45、一項6年后付款800元的購貨,當銀行利率為10?時,如果按照復利計息,相當于第一年初一次現金支付的購價為( )。
A.451.6元
B.800元
C.500元
D.480元
46、某企業按照12?的年利率取得貸款200000元,要求在5年內每年末等額償還,則每年的償還金額為( )。
A.40000元
B.52000元
C.55482元
D.64000元
47、年初李軍存入一筆資金,在存滿3年后每年年末取出1500元,這筆款項于第8年末取完。若銀行的存款利率為8,則李軍應在最初一次性存入( )。
A.5505元
B.8620元
C.3866元
D.7500元
48、下列關于設備更新特點的說法中,不正確的是( )。
A.經濟壽命是由有形磨損和無形磨損共同決定的
B.設備更新需要同時考慮以前和未來的現金流量
C.設備更新只比較設備的費用
D.設備更新以費用年值法為主
49、下列磨損中,屬于無形磨損的是( )。
A.居民搬家時,公共排水管道被家具撞壞
B.電梯生銹腐蝕
C.玻璃幕墻被冰雹砸壞
D.新型的集中空調出現,使得現有的集中空調將很快被替換
50、下列盈利能力指標中,屬于靜態指標的是( )。
A.借款償還期 B.投資回報率 C.財務內部收益率 D.資產負債率 51、下列盈利能力指標中,屬于動態指標的是( )。
A.借款償還期
B.投資回報率
C.償債備付率
D.財務凈現值
52.將一筆資金按年利率6%存入銀行要在5年后復本利和為100萬元,則現應存款( )萬元。
A.70.56
B.74.73
C.76.92
D.79.21
53. 某人擬購買一套住宅供出租用,預計每年平均可獲得凈利2萬元,該住宅使用年限還有20年,資本利率為10%,則購買此住宅時,投資額最高為( )萬元。
A.16.04
B.16.40
C.16.73
D.17.03
54.利用凈現值評估項目時。該投資項目在經濟上可取的條件是( )。
A.NPV>0
B.NPV<0
C.NPV=0
D.NPV≥0.
55. 用內部收益率評估房地產開發項目經濟合理的標準是( )。
A.內部收益率≥0
B.內部收益率<0
C.內部收益率≥ 折現率
D.內部收益率<折現率
57. 某項目的總投資為1200萬元,其年收入為1950萬元,年稅費及附加為410萬元,年總成本費用為1300萬元。則該項目的投資利潤率為( )。
A.20%. B.40% C.54% D.63% (二)多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個或2個以上選項符合題意。錯選,本題不得分;少選,所選每個選項0.5分)
1、對于房地產開發投資項目來說,現金流入通常包括( )等。
A.銷售收入
B.出租收入
C. 廣告收入
D.利息收入
E貸款本金收入
2、對于房地產開發投資項目來說,現金流出通常包括( )等。
A.土地費用
B.建造費用
C.還本付息
D.運營費用 E稅金
3、以下有關現金流量圖的描述中,正確的是( )。
A. 是反映投資項目在一定時期內資金運動狀態的簡化圖式
B.以橫軸為時間軸
C. 相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量
D. 箭頭向上表示正現金流量
E箭頭向下表示正現金流量
4、房地產置業投資,包括房地產購置投資和流動資金投入兩部分,其中流動資金是指投資者在物業開始出租經營前有限墊付、在出租經營后用于購買( )和其他費用的周轉資金。
A.房地產 B.燃料動力 C.備品備件
D.支付工資 E原材料
5、以下屬于造成潛在毛租金收入的減少的原因的是( )。
A. 物業維修費用增加 B.空置的面積不能產生租金收入
C. 物業管理費用增加 D.租出的面積沒有收到租金
E 房地產市場不景氣
6、收益性物業的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業發生的所有費用,包括( )等都屬于運營費用的范疇。
A.人員工資及辦公費用 B.保持物業正常運轉的成本
C.為租客提供服務的費用 D.保險費、房產稅 E使用稅和法律費用
7、以下關于準備金的表述中,正確的是( )。
A.準備金又稱大修理基金
B.是業主或其委托的物業管理公司定期存入的用于支付未來費用的資金
C.準備金通常用于支付物業經營過程中的常規性支出
D.如果這部分資金來自物業的收益,就應該從物業現金流中扣除
E準備金常用于房屋及設備、設施的大修理更新
8、以下關于專項維修資金的描述中,錯誤的是( )。
A.由業主在初始購置物業時按購買價格的一定比例繳納
B.該專項維修資金屬物業管理公司所有
C.專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修租更新、改造
D.由城市物業維修資金管理機構統一管理
E由小區物業管理處負責管理
9、我國房地產投資經營過程中企業納稅的主要稅種有( )。
A.經營稅金及附加
B.城鎮土地使用稅
C.房產稅
D.印花稅 E企業所得稅
10、以下關于收益性物業的現金流的公式,正確的是( )。
A.稅前現金流 = 凈運營收益―抵押貸款還本付息
B.稅后現金流 = 稅前現金流―準備金―所得稅
C.潛存毛租金收入―空置和收租損失= 有效毛收入
D.潛存毛租金收入―空置和收租損失+其他收入= 有效毛收入
E有效毛收入―運營費用= 凈運營收益 11、資金時間價值的大小,取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有( )。
A.投資利潤率
B.通貨膨脹率
C.銀行利息率
D.行業利潤率
E風險因素
12、以下關于資金時間價值的表述中,正確的是( )。
A.同樣數額的資金在不同時點上具有不同的價值
B.不同時間發生的等額資金在價值上的有差別
C.資金時間價值是資金本身產生的
D.從消費者的角度來看,資金時間價值為放棄即期消費的損失所應得到的補償
E隨著時間的推移,資金的價值會增加
13、計息周期是指計算利息的時間單位,通常可以是( )。
A.年
B.季度
C.月
D.周
E小時
14、以下關于單利計息和復利計息的表述中,錯誤的是( )。
A.單利計息是只按本金計算利息,利息不再生息
B.單利的利息總額與借貸時間成反比
C.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以復利計算的
D.復利計息利息再生利息
E在投資分析中,一般采用復利計息更科學
15、名義利率與實際利率的關系,表述正確的是( )。
A.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值
B.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值
C.當每年計息周期數m=1時,名義利率與實際利率相等
D.名義利率越大,計息周期越短,實際利率與名義利率的差異就越大
E名義利率越小,計息周期越長,實際利率與名義利率的差異就越大
16、以下有關設備有形磨損的表述中,錯誤的是( )。
A.是設備在使用(或閑置)過程中發生的實體性磨損
B.是設備在使用(或閑置)過程中發生的功能性磨損
C.分為第一類有形磨損和第二類有形磨損
D.第一類有形磨損,是設備在外力作用下產生的實體磨損、變形和損壞
E第二類有形磨損,是指設備因人為因素產生的磨損
17、以下有關設備無形磨損的表述中,正確的是( )。
A.是由于社會經濟環境變化造成的設備貶值
B.不表現為設備實體的變化和損壞,也不表現為設備原始價值的貶值
C.可以分為第一類無形磨損和第二類無形磨損
D.第一類無形磨損,是出現了更完善的新型設備使原有沒備局部或全部喪失其使用功能
E第二類無形磨損,是指生產制造工藝的改進引發的原來購買的設備貶值
18、要維持企業再生產的正常運行,必須對設備的磨損進行補償。其補償方式有( )。
A.有形補償
B.無形補償
C.局部補償
D.完全補償
E部分補償
19、設備更新的特點包括( )。
A.設備更新的核心工作是確定設備的自然壽命
B.設備更新的核心工作是確定設備的經濟壽命
C.設備更新分析以費用年值法為主
D.設備更新分析只考慮未來發生的現金流量
E只比較設備的費用
20、物業經營管理實踐中,許多設備更新的情況,都會由于設備性能的提升而提高住戶的滿意度,從而提升物業租金收益,表現在( )。
A.提高物業租金
B.提高管理效率
C.提高入住率
D.減少租金拖欠 E降低管理費用 21、物業經營管理中,會經常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問題,以下屬于該種情況的是( )。
A. 燈泡更換 B.屋頂的翻新 C.入口改造
D.大堂改造 E空間使用功能的調整
22、以下關于房地產的投資回收和投資回報的敘述中,正確的是( )。
A.投資回收是指投資者對其所投入資本的回收
B.投資回報是指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬
C.就房地產開發投資來說,投資回收則主要表現為開發商利潤
D.投資回收通常是用提取折舊的方式獲得
E投資回報則常常表現為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率
23、以下關于內部收益率的敘述中,錯誤的是( )。
A.表明了項目投資所能支付的最高貸款利率
B.表明了項目投資所能支付的最低貸款利率
C.內部收益率大于行業基準收益率時,項目可行
D.內部收益率小于行業基準收益率時,項目可行
E內部收益率小于目標收益率時,項目不可行
24、動態投資回收期是指在考慮資金時間價值情況下,項目以凈收益抵償全部投資所需的時間,以下正確的是( )。
A.是反映開發項目投資回收能力的重要指標
B.對房地產投資項目來說,動態投資回收期自投資起始點算起
C.累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份
D.動態投資回收期以月表示
E一般用于評價開發完結后用來出租經營或自營的房地產開發項目
25、以下關于現金回報率的表述中,正確的是( )。
A.房地產置業投資過程中,每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率
B.房地產置業投資過程中,每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的總資本的比率
C.反映了初始現金投資或首付款與年現金收入之間的關系
D.反映了初始現金投資或首付款與月現金收入之間的關系
E現金回報率有稅前現金回報率和稅后現金回報率
26、還本付息的方式包括( )。
A.一次還本利息照付,每期僅支付當期利息,最后一期歸還全部本金并支付當期利息
B.等額還本利息照付,規定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息
C.等額還本付息,在規定期限內分期等額攤還本金和利息
D.一次性償付,借款期末一次償付全部本金和利息
E“氣球法”,即借款期內任意償還本息,到期末全部還清
27、償債備付率是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率,以下表述正確的是( )。
A.對于一般房地產投資項目,該指標值應該大于1.5
B.該指標的計算對出租經營或自營的房地投資項目非常重要
C.當期應還本付息金額包括當期應還貸款本金及計入成本的利息
D.償債備付率可以按年計算,也可以按整個借款期計算
E償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數
28、下列關于資產負債率的表述中,錯誤的是( )。
A.是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標
B.屬短期償債能力指標
C.反映債權人所提供的資金占全部資產的比例
D.反映債務人所提供的資金占全部資產的比例
E.可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度
29.凈現值法和內部收益率的主要區別在于凈現值( )。
A.能反映投資獲利數額的大小
B.能反映投資利潤率的高低
C.需要首先確定折現率大小
D.無論在何種情況下,結論與內部收益率相同 【參考答案】
(一)單項選擇題
1.D2.A3.B4.C5.D6.B7.D8.C9.B10.C11.C12.D13.A14.D15.C16.D17.D18.A19.A20.D21.B
22.C23.C24.A25.B26.C27.A28.D29.A30.B31.B32.D33.B34.D35.B36.C37.B38.A39.D40.C41.C
42.D43.B44.B45.A 46C47.A48.B49.D50.B51.D 52.B53.D 54.D 55.C56.C 57.A
(二)多項選擇題1.ABDE 2.ABCDE 3.ABCD 4.BCDE 5.BD 6.ABCDE 7.ABDE 8.BE 9.ABCE 10.ABDE 11.ABE
12.ABDE 13.ABCD 14.BC 15.ACD 16.BE 17.ABC 18.CD 19.BCDE 20.ACD 21.BCDE
22.ABDE 23.BD 24.ABCE 25.ACE 26.ABCDE 27.BCDE 28.BD 29.AC
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