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　　該題型主要考察應試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道小題的解答通常貫穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計算得到。如以剩余法為主線，其中預期開發價值需借助市場比較法或收益還原法求得;再如以收益還原法為主線，房屋現值需借助重置成本法得到;或以市場比較法為主線，其各比較案例地價需借助其他方法(如成本逼近法、收益還原法等)得到。

　　解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應以哪種方法為主，還有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時不能采用，如實際租金、實際建安造價、實際土地取得費、實際出讓地價等。應試者一定要注意甄別，除非實際情況與估價時點時的客觀標準一致，或是評估帶租約的房地產，否則，無論收益還是成本費用，均應采用客觀標準，而不能用實際值。

　　但同時也要注意，根據題目敘述的情況分析，若實際支付費用或獲取收益情況符合估價時點時的市場客觀標準，直接采用實際值也未嘗不可，這就要求應試者仔細閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。

　　1.明確題目要求

　　(1)對計算結果的要求。本題要求得到三種評估結果，即宗地A的市場價格、市場年租金和承租土地使用權價格，其中求取宗地A的市場價格是最基本的問題，其他兩種評估值均可在此基礎上進一步測算得到。

　　(2)測算過程中的要求。本題要求按季度、按復利計算利息。

　　2.梳理有關資料

　　本題所給資料豐富多樣，既有征地和出租資料，又有比較案例資料。應試者要能夠透過復雜的信息，抓住關鍵問題(求取A宗地地價)，并理出解決問題的主線和主要資料內容(各比較案例資料)。然后再看主要資料中還缺少什么(缺少案例A、B宗地的地價)，便可發現其他資料的用處所在(可用來求取比較案例地價)，這樣就不至于因信息龐雜而感到無從下手。

　　3.審查關鍵數據，謹防誤用或誤算

　　本題中需特別注意待估宗地A的地價內涵，如估價時點、土地開發程度、土地使用年期。等，還要留意各比較案例與估價對象在這些方面是否一致。若不一致，則在測算過程中需將其統一修正為地價定義所界定的情況。

　　另外，還要關注一些細節問題，如面積單位是否統一;開發費的投入方式;利潤率、土地還原率的真實內涵等。試題往往在這些方面設置考點。

　　(二)解題思路與方法選擇

　　1.方法選擇

　　從題目要求和已知條件，很容易想到應以市場比較法為主，但各比較案例價格并未直接給出，需要借助其他方法間接求得，宗地B、C分別給出了征地資料和出租資料，可分別利用成本逼近法和收益還原法測算得到地價，宗地D地價需做年期修正。至于宗地A的市場租金和承租土地使用權價格，則可在評估得到宗地A地價的基礎上，利用收還原法進一步測算得到。

　　2.解題思路

　　(1)首先測算各比較案例(宗地B、C、D)在估價時點時的50年期土地使用權價格。 即：①利用成本逼近法推算宗地B價格;②利用收益還原法推算宗地C價格;③通過年期修正得到宗地D價格。

　　(2)利用市場比較法，對通過測算得到的B、C、D宗地價格分別進行交易情況、區域因素、個別因素及開發程度修正，得到三個比準價格;采用適當方法對三個比準價格進行平均，計算得到待估宗地A價格。

　　(3)在評估得到宗地A價格基礎上，利用收益法測算其年市場租金。因試題未明確土地租賃費用問題，故假定年凈租金即為市場年租金。

　　(4)計算宗地A市場租金與實際租金的差額得到年盈余租金，選擇適當的承租土地使用權還原率，利用收益還原法將年盈余租金還原為承租土地使用權價格。

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