(六)地役權的權能及規定

　　1、地役權的概念和特征

　　地役權是一種獨立的物權，是指按照合同約定利用他人的不動產，以提高自己不動產效益的權利。需要利用他人土地才能發揮效用的土地，稱為需役地;提供給他人使用的土地，稱為供役地。

　　地役權可分為通行權、用水權和建筑物地役權。

　　地役權的法律特征主要包括：(1)地役權是利用他人的不動產的一種權利;(2)地役權是為了提高自己不動產的效益;(3)地役權是按照合同設立的。

　　2、地役權的權能及規定

　　土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

　　地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。

　　地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

　　六、我國土地擔保物權

　　土地擔保物權是指土地所有權和土地使用權以外與土地有密切關系的權利。主要包括土地抵押權等。

　　(一)不同土地抵押權的權能及規定

　　土地抵押權是土地使用權人在法律許可的范圍內不移轉土地占有而將債務人或第三人的土地使用權作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地使用權及其地上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優先受償的土地他物權。

　　可以設定抵押權的土地權利包括：①法律允許單獨流轉的建設用地使用權;②依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內的建設用地使用權;③依法承包并經登記的集體荒山的土地使用權;④農村集體經濟組織投資設立的企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的鄉(鎮)村企業集體建設用地使用權;⑤以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權。

　　1.建設用地使用權的抵押權權能及規定

　　以出讓方式取得的建設用地使用權可以連同地上建筑物一并抵押;國有土地上的房屋抵押時，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。此規定的主要法律依據包括：

　　《擔保法》第三十六條規定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。

　　《城市房地產管理法》第四十八條：依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十三條：土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

　　《物權法》規定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。

　　同時，一般情況下，以單純的土地使用權抵押的的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。但是《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》還規定了劃撥土地使用權必須符合的四個條件。

　　例題：國有土地上的房屋抵押時，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。目前，對這一條款有明確規定的法律法規有( )。(2009年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.擔保法

　　B.城市房地產管理法

　　C.城鄉規劃法

　　D.確定土地所有權和使用權的若干規定

　　E.城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例

　　答案：ABE

　　解析：《擔保法》第三十六條：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。《城市房地產管理法》第四十八條：依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十三條：土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

　　2.集體建設用地使用權抵押權規定

　　①依法承包并經登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權可以抵押，但需獲得發包人的同意。

　　②鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。《物權法》規定，鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

　　③耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但法律規定可以抵押的除外。

　　④嚴格農村集體建設用地項目貸款管理。中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于金融促進節約集約用地的通知》(銀發〔2008〕214號)規定，對利用農村集體土地開發商業性房地產的，不得發放任何形式的貸款;對購買農村集體土地上建設的住房的城鎮居民，不得發放住房貸款;對利用農村集體土地開辦企業、興辦鄉(鎮)村公共設施和公益事業的，要嚴格審查貸款申請，對未取得合法用地手續，沒有落實有效擔保權利的，不得發放貸款。

　　(二)土地質權的含義

　　根據我國《物權法》的規定，質權分為動產質權和權利質權兩種。因此，土地質權應指的是“土地抵押權”。

　　六、主要國家和地區的土地制度

　　1.美國

　　(1)現行土地所有制。美國土地有三種所有形式：私人土地、聯邦土地、州政府土地。美國的土地所有制大體可分為兩類，即土地公有制和土地私有制。其中，土地公有制又分為聯邦政府所有和州及地方政府所有。美國的土地公有制并不是我國法律上所說的公有的意義。美國政府所有的土地主要是不能耕作的森林、草原、沼澤地、山地、水域等土地。州政府的土地主要是政府部門用地以及政府部門可以出租的土地，用以支持州政府財政支出。

　　(2)現行土地使用制。美國所有土地都實行有償使用。

　　(3)土地管理機構。美國在內政部內設土地管理局，主要負責對聯邦政府土地的管理，并對州和私人土地進行協調。

　　例題：美國土地的三種所有形式包括( )。

　　A.私人土地

　　B.企業土地

　　C.鄉村土地

　　D.聯邦土地

　　E.州政府土地

　　答案：ADE

　　解析：美國土地有三種所有形式：私人土地、聯邦土地、州政府土地。

　　2.英國

　　(1)現行土地所有制。英國的土地雖然在法律上屬于英王(國家)所有，英王是唯一絕對的土地所有人，個人、企業和各種機構團體僅以某種方式持有土地。但女王所有土地與女王個人所有土地是兩個概念。

　　在英國，持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件”，土地持有人所保有的有關土地權利的總和，叫做產業權。目前英國主要有四種土地產業權：①無條件繼承的土地產業權;②限定繼承的土地產業權;③終身保有的土地產業權;④限期保有的土地產業權，即租業權。前三種屬于永業權，最后一種屬于租業權。

　　(2)土地管理機構。英國在中央一級不設置統一的土地管理機構，只是由若干部委分類管理。

　　例題：目前英國土地產業權中，屬于租業權的有( )。

　　A.無條件繼承的土地產業權

　　B.限定繼承的土地產業權

　　C.限期保有的土地產業權

　　D.終身保有的土地產業權

　　答案：C

　　解析：目前英國主要有四種土地產業權：(1)無條件繼承的土地產業權;(2)限定繼承的土地產業權;(3)終身保有的土地產業權;(4)限期保有的土地產業權，即租業權。前三種屬于永業權，最后一種屬于租業權。

　　3.德國

　　德國的土地所有權絕大部分歸私人(自然人、法人)所有，也有一部分歸公眾所有(如國家、州、市鎮所有)。

　　聯邦德國的土地管理分散在許多部門管理，通過立法，形成各部門的分工合作制度。

　　4.日本

　　(1)現行土地所有制。日本現行的土地所有制主要分為三種形式，即國家所有、公共所有、個人與法人所有。

　　(2)現行土地使用制。日本的國有土地和公共土地主要是為了國家及國民的利益而使用的，更強調生態保護。日本的非土地所有人利用土地主要體現在其民法的地上權和永佃權中。

　　(3)土地管理機構。日本全國城鄉土地都劃歸國土廳土地局管理。國土廳土地局下設土地政策、土地利用、地價調整、國土調查四個課。

　　例題：日本現行的土地所有制主要分為( )三種形式。

　　A.國家所有

　　B.公共所有

　　C.私人所有

　　D.個人與法人所有

　　E.個人與私人所有

　　答案：ABD

　　解析：日本現行的土地所有制主要分為三種形式，即國家所有、公共所有、個人與法人所有。

　　5.中國中國香港

　　(1)現行土地所有制。1997年中國在對中國香港恢復行使主權后，雖然實行“一國兩制”，保持中國香港原有的資本主義制度和生活方式50年不變，依法保護私有財產權，但在《中華人民共和國中國香港特別行政區基本法》第七條規定，中國香港的土地全部屬于國家所有。

　　(2)土地使用權制度。中國香港土地使用制是土地租用制。中國香港的土地租用可以是有償的，也可以是無償的，批租的方式有，公開拍賣、招標和私下協議三種。

　　(3)土地管理制度。中國香港特區政府現行行政管理機構設置序列是司、局、署、處。地政總署是中華人民共和國中國香港特別行政區政府發展局轄下的部門，成立于1982年4月1日。地政總署原隸屬房屋及規劃地政局，2007年7月1日決策局重組后劃入新成立的發展局，專責管理中國香港政府的土地及行政。

　　例題：目前，中國香港土地使用制是( )。

　　A.土地購買制

　　B.土地租用制

　　C.土地轉讓制

　　D.土地劃撥制

　　答案：B

　　解析：中國香港土地使用制是土地租用制。

　　6.中國中國臺灣

　　(1)土地所有權制度

　　目前我國中國臺灣實行土地所有權制的基礎是土地私權制。土地分為公有土地和私有土地。公有土地主要指當局所有的土地，人民依法取得土地所有權為私有土地。

　　(2)土地他項權制度。在中國臺灣，土地他項權主要包括地上權、永佃權、地役權、抵押權、典權、耕作權、租賃權等七種。

　　(3)土地管理制度。中國臺灣土地管理機構，習稱地政機關，中國臺灣《土地法》規定， “中央”、省、市、縣均應設立專管地政的機關。

　　例題：下列關于美國的土地制度，正確的是( )。

　　A.美國是現代資本主義的典型，其土地全部私有

　　B.所有土地都實行有償使用

　　C.美國法律規定土地可以買賣和出租

　　D.美國于內政部內設土地管理局，主要負責對聯邦政府土地的管理

　　E.美國是現代資本主義的典型，但其土地并非全部私有

　　答案:BCDE

　　解析: 美國是現代資本主義的典型，但其土地并非全部私有。

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