(一)住房消費信貸的種類

　　目前我國各商業銀行開辦的個人住房消費信貸主要包括個人住房公積金貸款、個人住房商業貸款、個人住房組合貸款等。

　　1、個人住房公積金貸款

　　(1)住房公積金貸款的定義與特點

　　定義：個人住房公積金貸款是指銀行根據公積金管理部門的委托，以(公積金存款)為資金來源，按規定要求向購買普通住房的個人發放的貸款。

　　特點：

　?、儋J款期限。一般來說，最長不得超過(30年)。

　?、谫J款利率。比商業銀行住房貸款利率低。

　?、蹅€人住房公積金貸款的借款人需提供一種擔保方式作為貸款的擔保。擔保方式有抵押加一般保證、抵押加購房綜合險、質押擔保、連帶責任保證四種。

　　住房抵押貸款是指貸款銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息。作為個人住房貸款的抵押物首先是(抵押人所擁有的房屋或者預購房屋)，其次可以用(抵押人依法取得的國有土地使用權)及貸款銀行認可的其他符合法律規定的財產。

　　連帶責任保證貸款方式對保證人要求比一般保證人嚴格，且僅限于(5)年期以下貸款。

　?、苜J款對象。對貸款人的年齡限制不如商業銀行個人住房貸款那么嚴格，沒有年齡上的限制。

　?、葙J款額度由于各地住房公積金管理中心規定的貸款最高限額不同而有差異，因此與商業銀行個人住房貸款額度沒法比較高低。

　?、捱€款靈活度高

　?、咿k理公積金貸款的申請人需提供的資料。P46合法的身份證件、住房公積金儲蓄卡及借款人名章、購買住房首期付款證明、借款人夫妻雙方穩定的收入證明等。

　　(2)舉例。P46，例2-3。

　　2、個人住房商業性貸款

　　(1)個人住房按揭貸款。

　　貸款期限不得超過(30年)。個人住房按揭貸款，貸款額不高于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80%(以二者低者為準)。

　　(2)個人二手房貸款

　　(3)個人商用房貸P48

　　個人商業住房貸款是指銀行向借款人發放的購置新建自營性商業用房和自用辦公用房的貸款。銀行發放的個人商業用房貸款數額一般不超過所購房屋總價或經房地產評估機構評估的所購商業用房、辦公用房全部價款(二者以低者為準)的60% 。貸款期限原則上最長不得超過10年。

　　申請條件：①申請人須有城鎮常住戶口或有效居留證件②信用良好，具有按期償還貸款本息的能力③有銀行認可的資產作為抵押或質押④⑤⑥自籌資金不低于總房款的40%⑦

　　(4)個人住房轉按揭貸款

　　(個人住房轉按揭貸款)是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由于房屋出售等原因，房屋產權和按揭貸款需同時轉讓給他人，并由銀行為其最貸款轉移手續的業務。

　　(5)向集資建房和個人自建住房等發放個人住房貸款

　　(6)個人住房商業性貸款的貸款方式：抵押貸款、質押貸款、保證貸款和抵押(質押)加保證貸款。

　　3、個人住房組合貸款

　　貸款期限必須一致。工行還規定，組合貸款的住房商業性貸款部分最低按央行相應檔次基準利率0.85倍下浮利率執行;公積金部分按公積金貸款利率執行。

　　4、經濟適用房

　　(二)還款方式和還款金額(P51)

　　1、首付款。一般情況下，銀行會要求借款人首先自行支付房屋總價款的(20%-30%)。

　　2、期款

　　(1)等額本息還款法。在貸款期內每月以相等的還款額足額償還貸款的本金和利息。每月所還款款項中，利息是逐步減少的。

　　適合人群：收入處于穩定狀態的家庭，如公務員、教師等。

　　(2)等額本金還款法。采用等額本金法進行還款，每月所還本金相等。

　　適合人群：目前收入較高但預計將來收入會逐步減少的人群，如面臨退休的人，或初期還款能力較強，并希望在還款初期歸還較多款項來減少利息支出的人。

　　(3)等額遞增還款法

　　適合人群：目前收入一般、還款能力較弱，但未來收入預期會逐漸增加的人群，如畢業不久的年輕人。

　　(4)等額遞減還款法

　　適合人群：目前還款能力較強，但預期收入將減少，或者目前經濟很寬裕的人，如中年人或未婚白領人士。

　　(5)等比遞增還款法

　　適合人群：前期還款壓力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人。

　　(6)等比遞減還款法

　　適合人群：收入較高，還款初期希望歸還較大款項來減少利息支出的借款人。

　　3、提前還貸的選擇權

　　(1)提前還貸發生的三種情況

　　(2)提前還貸的方法

　?、偃刻崆斑€款

　　②部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。(節省利息較多)

　?、鄄糠痔崆斑€款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。(節省利息最少)

　?、懿糠痔崆斑€款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。

　　(3)如何還貸更經濟

　　(4)提前還貸需注意的問題

　　①提前償還部分貸款，應當在按月正常償還貸款本息1年后提出。

　　③提前還款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當期利息及違約金已經還清。

　　④借款人一般須提前15天向貸款機構提出書面申請還貸。

　?、葙J款期限在一年以內，實行到期本息一次性清償的還款方法，不得提前償還部分本金。

　?、嘟M合貸款中不必先還公積金貸款。

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