第一節(jié) 制定住房消費(fèi)方案

　　知識要求

　　一、住房支出的分類

　　根據(jù)目的的不同，住房支出可以分為住房消費(fèi)和住房投資兩類

　　二、(2006年11月第26題)購房的目標(biāo)

　　1、購房面積需求：應(yīng)該把握幾個(gè)原則

　　(1)不必盲目求大

　　(2)無需一次到位

　　(3)量力而行

　　2、購房環(huán)境需求：

　　(1)居住社區(qū)的生活質(zhì)量

　　(2)上班的距離

　　(3)子女上學(xué)

　　(4)配套設(shè)施

　　三、購房的財(cái)務(wù)決策

　　1、購房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法

　　(1)以儲蓄及繳息能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)

　　(2)按照想購買的房屋價(jià)格來計(jì)算每月所需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用

　　2、其他需要考慮的因素

　　(1)契稅

　　(2)評估費(fèi)

　　(3)律師費(fèi)

　　(4)保險(xiǎn)費(fèi)

　　(5)抵押登記費(fèi)

　　(6)印花稅

　　3、購房財(cái)務(wù)規(guī)劃的主要目標(biāo)

　　(1)房屋月供款與稅前月總收入的比率

　　(2)所有貸款月供款與稅前月總收入的比率

　　四、住房消費(fèi)信貸

　　1、種類

　　(1)個(gè)人住房公積金貸款

　　(2)個(gè)人住房商業(yè)性貸款

　　(3)住房組合貸款

　　2、(2006年11月第64.65題)還款方式和還款金額

　　(1)首付款：一般要求借款人支付房屋總價(jià)款的20%~30%

　　(2)期款：等額本息還款法 等額本金還款法 等額遞增還款法 等額遞減還款法

　　(3)提前還款的選擇權(quán)

　　(4)延長還款

　　3、利率調(diào)整對還款總額的影響

　　(1)貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規(guī)定執(zhí)行

　　(2)借款合同約定，簽訂借款合同后與銀行發(fā)放貸款期間，如遇到法定貸款利率調(diào)整時(shí)，貸款賬戶開立時(shí)執(zhí)行最新貸款利率。

　　五、租房的選擇

　　1、(2006年11月第107題)適宜租房的人群

　　(1)剛剛踏入社會的年輕人

　　(2)工作地點(diǎn)和生活范圍不固定者

　　(3)儲蓄不多的家庭

　　(4)不急需買房且辨不清房價(jià)走勢者

　　2、租房與購房的比較分析

　　(1)年成本法

　　(2)凈現(xiàn)值法

　　工作要求：

　　工作程序：

　　第一步 跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶希望購房。

　　第二步 收集客戶信息

　　第三步 分析客戶信息

　　第四步 幫助客戶制定購房目標(biāo)

　　第五步 (2006年11月第47題關(guān)于還款方式的比較)幫助客戶進(jìn)行貸款規(guī)劃

　　第六步 購房計(jì)劃的實(shí)施

　　第七步 根據(jù)客戶未來情況的變動，對計(jì)劃做出及時(shí)的調(diào)整

　　注意事項(xiàng)：

　　1、項(xiàng)目手續(xù)法律風(fēng)險(xiǎn)

　　2、房屋位置約定不清的漏洞

　　3、面積約定方面的漏洞和風(fēng)險(xiǎn)

　　4、關(guān)于房屋交接約定的問題

　　5、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套建筑約定的問題

　　6、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證書辦理的約定問題

　　7、關(guān)于合同所附房屋平面圖的問題

　　8、關(guān)于裝飾，設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定的問題

　　9、關(guān)于合同文本備案的問題

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