一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據有關條件綜合分析回答問題)

　　(一)

　　本部分包括一個國有企業改制中土地估價和資產處置案例，要求認真理解題意，并根據給定條件，運用所學知識綜合分析回答有關問題。

　　某國有企業擬發起組建股份有限公司，并委托土地評估機構對所涉及的兩宗土地A和B進行評估。A宗地為商業用地;B宗地為工業用地，容積率為0.6。請根據以下給定條件分析并回答下列問題：

　　1.A宗地位于城市市區，評估機構同時選用了市場比較法和收益還原法進行評估，市場比較法的評估結果為1320元/m2，收益還原法的評估結果為970元/m2。

　　試問：有哪幾種方法可以確定最終的評估結果?簡述理由。

　　2.B宗地位于城市郊區，為當地政府在多年前征收農村集體土地后劃撥給該企業使用，此后該區域未發生征地案例。

　　請問：

　　(1)在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機構應收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據?

　　(2)運用成本逼近法評估該宗地50年期的出讓土地使用權價格時，基本步驟應有哪些?

　　3.根據資產重組的需要，在土地資產的處置上，該國有企業擬選擇如下兩種處置方式：對A宗地的處置采取由企業辦理土地出讓手續后租賃給股份有限公司使用;對8宗地采取以國家作價入股的方式投入到股份有限公司。

　　請簡要分析這兩種土地資產處置方式的不同點，并從產權關系和經濟關系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業、股份有限公司的利弊。

　　4.股份有限公司成立以后，由于城市的發展，B宗地變為臨街地，所在區域的土地用途規劃為商業用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對該宗地上原有建筑進行改造，增加建筑層數，使該宗地的容積率達到2，并全部用于出租。

　　請問：

　　(1)為實現上述計劃，根據現行法律法規的規定，股份有限公司應到政府部門辦理哪些手續?

　　(2)如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估?簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。

　　(二)某公司于2008年10月通過出讓方式獲得一5000m2土地的使用權，出讓年限為50年，根據規劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于2009年10月動工興建一座鋼筋混凝土結構的綜合大樓。由于建設資金緊張，該公司擬于2010年10月將土地使用權向銀行抵押。

　　項目其他有關資料如下：

　　(1)該大樓1～3層為商場，建筑面積為3000m2，4～15層為辦公樓。

　　(2)大樓開發周期預期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。

　　(3)大樓建成后該公司計劃自留2000m2用作辦公用房，其余部分以出租方式經營，預計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價為3000元/m2(建筑面積)，同類物業的商場市場租金水平每月為300元/m2，辦公樓市場租金水平每月為150元/m2。

　　(4)經過調查，有關參數確定為，房屋出租年經營費用中管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，保險費為建安造價的2‰，稅金為年租金的12%;項目投資回報率取建安造價的30%建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為2 %。另外，當地土地還原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款利息率為10%。

　　如果以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款?

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