一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據(jù)有關條件綜合分析回答問題)

　　(一)

　　本部分包括一個國有企業(yè)改制中土地估價和資產處置案例，要求認真理解題意，并根據(jù)給定條件，運用所學知識綜合分析回答有關問題。

　　某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機構對所涉及的兩宗土地A和B進行評估。A宗地為商業(yè)用地;B宗地為工業(yè)用地，容積率為0.6。請根據(jù)以下給定條件分析并回答下列問題：

　　1.A宗地位于城市市區(qū)，評估機構同時選用了市場比較法和收益還原法進行評估，市場比較法的評估結果為1320元/m2，收益還原法的評估結果為970元/m2。

　　試問：有哪幾種方法可以確定最終的評估結果?簡述理由。

　　2.B宗地位于城市郊區(qū)，為當?shù)卣诙嗄昵罢魇辙r村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域未發(fā)生征地案例。

　　請問：

　　(1)在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機構應收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據(jù)?

　　(2)運用成本逼近法評估該宗地50年期的出讓土地使用權價格時，基本步驟應有哪些?

　　3.根據(jù)資產重組的需要，在土地資產的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對8宗地采取以國家作價入股的方式投入到股份有限公司。

　　請簡要分析這兩種土地資產處置方式的不同點，并從產權關系和經濟關系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊。

　　4.股份有限公司成立以后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對該宗地上原有建筑進行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率達到2，并全部用于出租。

　　請問：

　　(1)為實現(xiàn)上述計劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應到政府部門辦理哪些手續(xù)?

　　(2)如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估?簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。

　　(二)某公司于2008年10月通過出讓方式獲得一5000m2土地的使用權，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于2009年10月動工興建一座鋼筋混凝土結構的綜合大樓。由于建設資金緊張，該公司擬于2010年10月將土地使用權向銀行抵押。

　　項目其他有關資料如下：

　　(1)該大樓1～3層為商場，建筑面積為3000m2，4～15層為辦公樓。

　　(2)大樓開發(fā)周期預期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。

　　(3)大樓建成后該公司計劃自留2000m2用作辦公用房，其余部分以出租方式經營，預計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價為3000元/m2(建筑面積)，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元/m2，辦公樓市場租金水平每月為150元/m2。

　　(4)經過調查，有關參數(shù)確定為，房屋出租年經營費用中管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，保險費為建安造價的2‰，稅金為年租金的12%;項目投資回報率取建安造價的30%建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為2 %。另外，當?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款利息率為10%。

　　如果以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款?

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