點擊進入：2013年土地估價案例與報告模擬題第三套匯總

　　二、報告判讀題

　　(一)

　　1.隱含的前提性條件是所選案例與估價對象在同一區域或同一供需圈。

　　2.沒有對掛牌出讓價格進行修正不合理。

　　因為掛牌是一種特殊的交易方式，交易結果可能偏離正常市場水平，只有掛牌出讓與股權轉讓價格形成環境基本一致的情況下才能確定可以不修正。

　　土地掛牌出讓與土地轉讓交易在市場環境方面的區別：

　　①掛牌供給土地數量有限，供需不易平衡。

　　②掛牌時問有限制。

　　③掛牌場地少(交易場地少，缺乏靈活性)。

　　④掛牌土地信息有限。

　　3.C

　　4.存在錯誤和不完善的地方如下：

　　①編制比較因素條件指數表中，缺少地價指數和各因素條件指數的編制依據。②未進行容積率修正。③未進行使用年期修正。④未說明由3個比準價格確定的單位面積地價的方法及原因。

　　(二)土地估價技術報告的錯誤之處：

　　1.第一部分后面應寫上“總述”。

　　2.估價項目名稱不明確。

　　3.“估價目的”中未說明估價的應用方向。

　　4.“估價依據”中未列出土地估價的技術標準，即估價規程。

　　5.“地價定義”中未說明土地開發程度。

　　6.“估價日期”中未注明估價的截止日期。

　　7.“估價結果”無單位地價和大寫。

　　8.“需要特殊說明的事項”中未說明估價的假設條件。

　　9.“估價師簽名欄”無估價師資格證書號。

　　10.“土地登記狀況”中證書名錯，應為國有土地使用證。

　　11.登記狀況中無四至、登記等。

　　12.“土地權利狀況”欄未說明他項權利狀況。

　　13.區域因素與個別因素混淆(其中：將個別因素(宗地形狀、面積)列入了區域因素;將區域因素(環境條件)列入了個別因素;個別因素中未說明宗地的基礎設施狀況及土地最有效用途)。

　　14.在市場比較法的計算公式中無個別因素修正。

　　15.交易情況說明不正確。

　　16.在因素條件表中應將“宗地面積形狀”列入個別因素欄，將“環境條件”列人區域因素欄。17.在選取的實例中，實例3超過了規定年限(5年)。

　　18.個別因素修正中，“面積形狀”修正錯誤。19.“基礎設施狀況”未作修正。

　　20.交易時問未作修正。

　　21.期日修正未作詳細說明，只一般描述為“地價下跌了5%”。

　　22.實例2“容積率”修正錯誤;實例1、實例3容積率未修正。

　　23.實例2年期修正錯，應為實例1年期修正，30次方和50次方。

　　24.年期修正未對，r的取值作說明。

　　25.市場比較法的最終結果應取算術平均數，不應為眾數。

　　26.成本逼近法公式錯，無土地增值收益。

　　27.在成本逼近法中，計算土地取得費不能以項目實際發生的費用為依據。

　　28.“土地平整費”不應計入“土地取得費”。

　　29.“土地開發費”無取費依據。

　　30.利息計算中的“利息率”的確定無依據。

　　31.投資利息中開發期沒有乘1/2;按復利計算。

　　32.利潤率的確定沒有依據。

　　33.成本逼近法計算過程中沒有計算土地增值收益。

　　34.成本逼近法的最終結果沒有進行年期修正。

　　35.估價結果未大寫。

　　36.第四部分應為“附錄”。

　　(三)土地估價技術報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：

　　1.估價目的不能同時有兩個目的，如為兩個目的，應分別出具報告。

　　2.地價定義不清，應明確對應的土地用途、使用年期、土地開發程度等內容。

　　3.需要特殊說明的事項中，待估宗地的土地權屬為國有劃撥，與后面描述的土地權利狀況為國有出讓前后不一致，說法有誤。

　　4.土地估價機構蓋章欄，沒有估價機構負責人的簽字。

　　5.土地登記狀況中描述的內容與登記狀況不符，此中描述的內容應為土地權利狀況的內容。

　　6.土地權利狀況中描述的內容與權利狀況不符，此中描述的內容應為土地登記的內容。

　　7.估價對象的土地使用期限2006年11月19日至2077年11月18日有誤，超過了法定最高年限。.

　　8.估價原則中，缺替代原則、預期收益原則等。

　　9.在市場比較法中對待估宗地的描述容積率計算有誤，應為2.2。

　　10.市場比較法中，采用物價指數作為地價指數，沒有說明理由和依據。

　　11.比較案例進行交易情況修正，依據不充分，因為法院委托評估的也是正常市場價格，不應進行交易情況修正。

　　12.市場比較法中沒有進行土地使用年期修正，有誤。

　　13.動拆遷費用按當時(2006年5月)的標準計算不妥。應按照估價時點時的拆遷補償費用水平計算。

　　14.按估價對象實際的拆遷戶數計算動拆遷費用不妥，應按照區域平均拆遷居民密度計算拆遷戶數。

　　15.按估價對象實際的拆遷周期計算利息不妥，應說明該周期是否為社會平均拆遷周期。16.利息率取值有誤，2007年2月起，一年期利息率調整為5.31%。

　　17.因為是法院處置而不計算利潤不妥，應計算利潤。

　　18.估價對象出讓時間為2006年11月，估價時點為2009年，以合同所載土地出讓金作為土地增值收益不妥，應按照估價時點應有的土地增值收益水平計算。

　　19.扣除2年零8個月的土地增值收益時采用直線折舊方式不妥，應采用年期修正方式，計算公式為：57.18×[1-1/(1+r)67.33]/[1-1/(1+r)70]，r為土地還原率。

　　20.因實際未發生經營收入而不計稅費不妥，應按規定計入有關稅費。

　　21.成本逼近法評估結果應作年期修正，修正系數計算公式為：1/[1-1/(1+r)67.33]，r為土地還原率。

　　22.總地價計算有誤，應將單價乘以土地面積，而不是建筑面積。

　　23.附件中缺土地權屬來源文件。

　　24.附件中缺估價對象利用照片。

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