房地產經濟專業知識與實務(中級)考試大綱

　　一、房地產經濟基本理論

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解區位理論、供求理論、地租地價理論和城市化理論，是否掌握供求規律、地價與地租的關系、城市化規律，以及是否具有分析房地產區位優劣、計算地價和把握城市化趨勢的能力。

　　考試內容

　　(一)區位理論

　　。

　　區位的概念、特征和種類，房地產區位的概念和主要區位因素;農業區位理論、工業區位理論和中心地理論的基本概念、假設前提和主要內容;同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務區土地利用模式的主要內容，商業區區位選擇指向特征，城市空間結構對區位的影響。

　　(二)供求理論

　　房地產需求的概念，需求與需要的異同，決定房地產需求量的因素及其對房地產需求量的影響，房地產需求曲線的特點及其發生位移的情形;房地產供給的概念，決定房地產供給量的因素及其對房地產供給量的影響，房地產供給曲線的特點及其發生位移的情形;房地產均衡價格的概念及其形成原理;房地產供求與價格關系的特殊性。

　　(三)地租地價理論

　　地租的概念和本質，地價的概念，我國地價的內涵;勞役地租、實物地租和貨幣地租等地租形式;級差地租、絕對地租和壟斷地租的概念;地價的本質，地價與地租之間的數量關系。

　　(四)城市化理論

　　城市的概念及其與鄉村的區別，城市的類型，城市的產生和發展演變階段;城市化的概念及其表現，城市化進程的階段劃分，城市化的度量，城市化引起的變化，城市化與社會經濟發展和房地產發展;郊區化的概念，發達國家的郊區化現象，我國的郊區化現象;逆城市化現象及其出現的原因。二、房地產征收征用考試目的測查應試人員是否理解房地產征收、征用的概念和異同，是否掌握房地產征收的前提條件、權限、程序、補償和安置，以及是否具有開展房地產征收、征用相關工作的能力。考試內容(一)房地產征收征用概述房地產征收、集體土地征收和國有土地上房屋征收的概念，房地產征收的限制條件;房地產征用的概念和限制條件;征收與征用的異同。(二)

　　房地產征收的前提條律

　　公共利益的概念、特點和范圍。

　　(三)國有土地上房屋征收與補償

　　國有土地上房屋征收的管理體制、程序、補償對象、補償內容、補償方式;國有土地上房屋征收與補償的法律責任。

　　(四)集體土地征收與補償

　　集體土地征收的程序、審批;征地補償，被征地農民的安置，征地補償和安置的步驟。

　　三、建設用地使用制度

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解建設用地和國有建設用地使用權劃撥、出讓、轉讓、出租、抵押、收回、終止等的概念，是否掌握國有建設用地使用權劃撥、出讓、轉讓、出租、抵押的規定，閑置國有建設用地處置和集體建設用地使用制度，以及是否具有實施國有建設用地和集體建設用地使用制度的能力。

　　考試內容

　　(一)建設用地概述

　　建設用地的概念、分類和取得方式;建設用地管理的概念、對象、原則和主要內容。

　　(二)國有建設用地使用權劃拔和有償使用

　　國有建設用地使用權劃撥的范圍和程序，劃撥國有建設用地使用權的管理;國有建設用地使用權出讓的方式和特征，國有建設用地使用權出讓金，招標、拍賣、掛牌、協議的出讓方式及其程序，協議出讓與招標、拍賣和掛牌出讓的區別，國有建設用地使用權出讓合同的概念、特征和內容，合同雙方的權利和義務，合同的變更和解除;國有建設用地租賃的范圍、方式、期限和合同，承租土地使用權的權能，承租土地使用權的收回;國有建設用地使用權作價出資(入股)或授權經營的適用范圍和報批程序。

　　(三)國有建設用地使用權轉讓

　　國有建設用地使用權轉讓的條件、限制、方式和程序。

　　(四)國有建設用地使用權出租

　　國有建設用地使用權出租的條件和程序;國有建設用地使用權租賃合同的主要內容;國有建設用地使用權出租與出讓、轉讓、抵押的區別。

　　(五)國有建設用地使用權抵押

　　國有建設用地使用權抵押權的設定;國有建設用地使用權抵押的程序和登記制度，抵押國有建設用地使用權的占用、管理和處分;建設用地抵押權的滅失;最高額抵押權。

　　(六)國有建設用地使用權收回和終止

　　國有建設用地使用權收回和終止的各種情形。

　　(七)閑置國有建設用地處置

　　閑置土地的認定和處置方式。

　　(八)集體建設用地使用制度

　　集體建設用地的使用范圍和原則;集體建設用地使用權的取得、收回、流轉和抵押;農村宅基地及其管理。

　　四、房地產市場調研

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解房地產市場調研的概念、程序和基本內容等，是否掌握房地產市場調研的主要方法和調研報告的基本結構、主要內容等，以及是否具有撰寫房地產市場調研報告的能力。

　　考試內容

　　(一)房地產市場調研概述

　　房地產市場調研的概念、特點、功能、分類、原則和程序。

　　(二)房地產市場調研的基本內容

　　房地產市場環境調研的內容(政治法律環境、經濟環境、社會文化環境、科技發展環境、資源環境);房地產市場供給調研的內容(房地產開發用地供給、增量商品房供給、存量商品房供給、商品房出租供給);房地產市場需求調研的內容(房地產購買力、房地產消費者、房地產消費動機、房地產消費行為);房地產交易調研的內容(房地產成交量、房地產成交價、房地產成交區域、房地產成交者構成);房地產市場營銷活動調研的內容(競爭對手狀況、房地產價格、房地產營銷)。

　　(三)房地產市場調研的主要方法

　　文案調研法、小組訪談法、深度訪談法、現場踩盤法、訪問法、觀察法、實驗法的概念、主要內容、優缺點和適用條件。

　　(四)房地產市場調研問卷設計

　　房地產市場調研問卷設計的原則;房地產市場調研問卷的基本結構;房地產市場調研問卷中的問題設計;房地產市場調研問卷設計應注意的問題。

　　(五)房地產市場調研報告

　　房地產市場調研報告的基本結構、主要內容、編制的一般步驟和編制應注意問題。

　　五、房地產開發項目前期策劃

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解房地產開發項目前期策劃的概念、作用和內容等，是否掌握房地產市場細分的概念、作用、依據和房地產開發項目的市場定位、項目定位、產品定位，以及是否具有撰寫房地產開發項目前期策劃報告的能力。

　　考試內容

　　(一)房地產開發項目前期策劃概述

　　房地產開發項目前期策劃的概念、特點、作用、原則和內容。

　　(二)房地產開發項目的市場定位

　　房地產市場細分的概念、作用和依據;房地產開發項目市場定位的概念、原則和策略。

　　(三)房地產開發項目的項目定位房地產開發項目SWOT分析的概念和步驟;房地產開發項目定位的概念、原則、內容和程序。

　　(四)房地產開發項目的產品定位房地產開發項目、產品定位的概念、原則、內容和策略。(五)房地產，并發項目前期策劃報告

　　房地產開發項目前期策劃報告的基本內容。

　　六、房地產投資項目可行性研究

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解房地產投資的概念、特點和房地產投資項目經濟評價指標的概念等，是否掌握資金等效值的計算和房地產投資項目經濟評價方法，以及是否具有撰寫房地產投資項目可行性研究報告的能力。

　　考試內容

　　(一)房地產投資概述

　　投資的概念和本質;房地產投資的概念，房地產直接投資和間接投資的概念，房地產開發投資與房地產置業投資的區別，出售型房地產開發投資與經營型房地產開發投資的區別;房地產投資的特點;房地產投資的主體構成和資金構成。

　　(二)資金的時間價值及等值計算

　　資金的時間價值的概念及產生原因;現金流量及現金流人、現金流出、凈現金流量的概念;現金流量圖上的要素，現金流量圖的閱讀和繪制;利息和利率的概念、計算，單利計息與復利計息的區別，名義利率和實際利率的概念及有關計算;資金等效值的概念、作用及其計算。

　　(三)房地產投資項目的現金流量

　　出售型房地產開發項目、經營型房地產開發項目、房地產置業投資項目的現金流人和現金流出的構成。

　　(四)房地產投資項目的財務報表

　　現金流量表的類型、形式、內容、作用和編制注意問題;財務計劃現金流量表、利潤與利潤分配表、資產負債表的形式、內容、作用和編制注意問題;房地產投資項目總投資估算表、借款還本付息計劃表的形式、內容和作用。

　　(五)房地產投資項目經濟評價指標和方法

　　房地產投資項目財務評價的概念、主要目標;房地產投資項目經濟評價指標體系;財務凈現值、財務內部收益率、動態投資回收期等動態盈利性指標的概念、計算和評價準則;基準收益率的概念及其確定;成本利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、總投資收益率、靜態投資回收期等靜態盈利性指標的概念、計算和評價準則;借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產負債率、流動比率和速動比率等清償性指標的概念、計算和評價準則。

　　(六)房地產投資項目不確定性分析

　　不確定性和不確定性分析的概念，不確定性分析的主要內容和意義，房地產投資項目的主要不確定性因素;盈虧平衡分析的概念及基本原理，固定成本和變動成本的分解，線性盈虧平衡分析方法，盈虧平衡點的計算及評價原則;敏感性分析的含義、作用和方法，單因素敏感性分析方法;房地產投資風險的含義和特征，房地產投資項目風險分析的含義和內容，房地產投資風險的類型及系統風險和非系統風險的內容，房地產投資風險識別的主要方法，房地產投資風險估計及評價，房地產投資風險應對的原則和方法。

　　(七)房地產投資項目方案比選

　　房地產投資項目方案的類型;房地產投資項目方案比選的含義和作用;計算期相同和不同的互斥方案比選。

　　(八)房地產投資項目可行性研究報告

　　房地產投資項目可行性研究的概念、作用、主要依據和工作步驟，房地產投資項目可行性研究報告的結構和編制。

　　七、房地產開發項目管理

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解房地產開發項目管理的概念，是否掌握房地產開發項目管理的程序和內容，以及是否具有進行房地產開發項目勘察設計管理、工程招標、合同管理、實施控制、竣工驗收和決算的能力。

　　考試內容

　　(一)房地產開發項目管理概述

　　房地產開發項目的概念，房地產開發及房地產開發項目的特點;房地產開發項目管理的概念、程序和內容;房地產開發項目的工程系統構成。

　　(二)房地產開發項目勘察設計管理

　　房地產開發項目勘察設計管理的概念，房地產開發項目工程勘察管理的概念和內容，房地產開發項目勘察設計工作程序;房地產開發項目工程設計管理的概念意義、模式、特點和主要內容;工程勘察和工程設計單位資質及質量責任。

　　(三)房地產開發項目工程招標

　　房地產開發項目工程招標的概念、招標的方式及適用情況;房地產開發項目工程招標的程序及主要工作內容。

　　(四)房地產開發項目合同管理

　　房地產開發項目合同的概念和內容，房地產開發項目合同體系;房地產開發項目合同策劃;房地產開發項目合同管理的內容及合同爭議的解決。

　　(五)房地產開發項目實施控制

　　房地產開發項目投資控制的概念和內容;房地產開發項目質量的內涵和構成，房地產開發項目質量控制和質量驗收;房地產開發項目進度控制的概念、范圍和實施。

　　(六)房地產開發項目竣工驗收

　　房地產開發項目竣工驗收的條件和程序;房地產開發項目竣工結算和決算的內容、方法。

　　八、房地產估價

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解房地產估價的市場法、收益法、成本法和假設開發法的概念、原理，是否掌握不同估價方法的操作步驟和計算公式，以及是否具有測算房地產價值和撰寫房地產估價報告的能力。

　　考試內容

　　(一)房地產估價概述

　　房地產估價的概念、主要原則和一般程序。

　　(二)房地產估價的市場法

　　市場法的概念、適用的估價對象和估價操作步驟;搜集交易實例、選取可比實例、建立比較基準、交易情況修正、市場狀況調整、房地產狀況調整和求取估價對象價值的含義和主要內容。  
　　(三)房地產估價的收益法

　　收益法的概念、適用的估價對象和估價操作步驟;收益法的計算公式，凈收益、報酬率的求取。

　　(四)房地產估價的成本法

　　成本法的概念、適用的估價對象和估價操作步驟;成本法的基本公式，重新購建價格的概念和求取，建筑物折舊的求取。

　　(五)房地產估價的假設開發法

　　假設開發法的概念、適用的估價對象和估價操作步驟;假設開發法的基本公式，現金流量折現法和傳統方法的含義及區別;假設開發法計算中開發經營期、開發完成后的房地產價值，扣除項目金額、折現率等的求取。

　　(六)房地產估價報告

　　房地產估價報告的概念、形式和組成。

　　九、房地產市場營銷

　　考試目的

　　測查應試人員是否理解房地產市場營銷的概念、特點和房地產開發經營觀念的演變，是否掌握市場營銷有關理論、方法和房地產渠道策略、價格策略、促銷策略等，以及是否具有制訂房地產市場營銷方案的能力。

　　考試內容

　　(一)房地產市場營銷概述

　　房地產市場營銷的概念和特點;生產觀念、產品觀念、推銷觀念、市場營銷觀念、社會營銷觀念等房地產開發經營觀念的基本內容及其區別，現代房地產市場營銷的內容;房地產市場營銷流程;房地產市場營銷組合的概念，戰術性的4Ps、6Ps、戰略性的4Ps和11Ps的內容。

　　(二)房地產渠道策略

　　直接渠道、間接渠道和網絡渠道等房地產銷售渠道的優缺點;房地產銷售渠道選擇的原則和影響因素;商品房銷售代理及其工作流程。

　　(三)房地產價格策略

　　房地產價格策略的概念和內容;房地產定價目標的概念和種類，房地產定價原則;房地產定價的基本方法;房地產項目定價的基本程序;房地產定價策略;房地產價格調整方法。

　　(四)房地產促銷策略

　　房地產促銷的概念和方式;房地產廣告的概念和特點，房地產廣告目標和預算，房地產廣告基調的確定，房地產廣告媒體及其選擇，房地產廣告效果評價，房地產廣告管理;人員促銷的概念、特點、管理和程序;營業推廣的概念、方法，營業推廣效果的評價方法;公共關系推廣的概念、原則和作用，房地產公共關系促銷活動的形式。

　　(五)房地產市場營銷方案

　　房地產市場營銷方案制訂的步驟，房地產市場營銷方案的框架。

　　十、物業管理

　　考試目的

　　測查應試人員是蠆理解業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業的概念等，是否掌握臨時管理規約、管理規約、物業管理招標投標、物業服務合同的主要內容，以及是否具有測算物業服務費等解決物業管理實際問題的能力。

　　考試內容

　　(一)業主和業主大會

　　業主的概念、認定、權利和義務，業主大會的組成、性質、籌備和成立，業主共同決定的事項，業主大會會議形式及活動規則，業主大會決定事項的表決原則;業主委員會的性質、職責和備案，業主委員會委員的資格條件和資格終止，業主委員會會議的規范，業主委員會與物業服務企業、居委會的關系。

　　(二)臨時管理規約和管理規約

　　臨時管理規約的概念、制定，相關主體的法律義務，臨時管理規約的主要內容;管理規約的概念、主要內容和法律效力。

　　(三)物業服務企業

　　物業服務企業的概念、特征、種類;物業服務企業的設立，資質管理和機構設置。

　　(四)物業管理招投標

　　物業管理招投標的概念、特點和原則;物業管理招標的方式、條件和程序;物業管理投標的條件和程序;物業管理招投標適用的法律法規。

　　(五)物業服務合同

　　物業服務合同的概念、主要內容、特征和種類，前期物業服務合同與物業服務合同的區別。

　　(六)物業服務收費

　　物業服務費的收費原則和定價形式;物業服務費的計費方式，包干制和酬金制的特點;物業服務費的構成;物業服務費的交納和督促。

　　(七)住宅專項維修資金住宅共用部位、共用設施設備的范圍;住宅專項維修資金的概念及交存主體、交存金額;住宅專項維修資金的使用范圍、原則、使用程序和使用禁止;住宅專項維修資金的監督管理。十一、房地產金融考試目的測查應試人員是否理解房地產金融的概念、職能和特點，是否掌握房地產金融業務的主要內容、個人住房貸款的種類及還款額等的計算，以及是否具有設計個人住房貸款方案、開發房地產抵押貸款咨詢的能力。考試內容房地產金融概述

　　房地產金融的概念、職能和特點。

　　(二)房地產金融業務

　　房地產貸款的概念和種類;房地產證券;房地產信托的概念，房地產投資信托基金;房地產保險的概念、作用、種類和責任。

　　(三)個人住房貸款

　　個人住房貸款的種類、相關術語;不同還款方式下的還款額和貸款余額等的計算。

　　(四)房地產抵押貸款

　　房地產抵押和房地產抵押貸款的概念;可以抵押和不得抵押的房地產;房地產抵押貸款的主要參與者;房地產抵押貸款風險及其防范。