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　　二、報告判讀題

　　(一)

　　1.報告中估價對象的最佳利用方式不恰當。存在的問題

　　(1)不符合政策(別墅類高檔住宅為國家禁止產業用地)。

　　(2)不合法(規劃批準為多層住宅)。

　　2.估價報告中可以作為判斷土地最佳利用方式的指標或者因素

　　(1)設計批復。

　　(2)用途為多層住宅小區。

　　(3)容積率1.5。

　　(4)建筑覆蓋率小于或等于35%。

　　(5)環境狀況表明很適合修建住宅。

　　(6)地質狀況表明只適合修建多層住宅。

　　(7)本區域對多層住宅需求較大。

　　3.如果采用市場案例分析確定，在選擇案例時的要求

　　(1)多層住宅用地。

　　(2)位于本區域(或同一市場圈等)。

　　(3)近期(不超過3年)。

　　(4)正常銷售。

　　(5)規模相當。

　　(6)檔次相當。

　　(7)其他合理答案。

　　4.不動產開發前期費用中不應計入的項目

　　(1)電纜鋪設費用。

　　(2)排水管道費用。

　　5.總售價、建造成本、銷售費用、利息、利潤的計算式

　　(1)總售價=3500元/m2×35000m2。

　　(2)總開發費用=[700+(2450+2103.97+227.70)]萬或：建造成本=700元/m2×35000m2。

　　(3)銷售費用=12250萬元×8%。

　　(4)利息={[(P+700)×(1+6.03%)2-1] +(2450+2103.97+227.70)×[(1+6.03%)2/2-1]}萬元。

　　(5)利潤=(P+700+2450+2103.97+227.70)萬元×24%。

　　(二)土地估價報告改錯題

　　土地估價技術報告中存在的主要錯誤：

　　第一部分總述

　　(1)估價依據中，缺少估價對象土地證書或權屬證明。

　　(2)估價依據中，“××省關于土地管理的法律、法規’’提法太籠統，未說明與本次評估有關的

　　法律、法規是哪些。

　　(3)估價定義中，未說明是什么權利的土地價格。

　　(4)估價結果中，缺少樓面地價。

　　(5)缺少“估價結果一覽表”。

　　(6)需要特殊說明的事項中，缺少估價假設條件、資料來源、估價結果有效的條件等事項的說明。

　　第二部分估價對象描述及地價影響因素分析

　　(7)土地位置狀況中，缺少土地用途、土地級別的描述。

　　(8)土地權利狀況中，缺少他項權利狀況的描述。

　　(9)建筑物狀況描述不詳。

　　(10)地價影響因素分析中，缺少一般因素的描述。第三部分土地估價

　　(11)估價原則中，缺少與本次估價方法緊密相關的替代原則、預期收益原則等。

　　(12)未說明估價方法選擇的依據。

　　(13)收益還原法中，租金與價格概念混淆，“比準價格”應為“比準租金”。

　　(14)未說明客觀租金計算方法的選擇依據。

　　(15)折舊中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年。

　　(16)出租總費用中漏計稅費項目。

　　(17)未說明綜合還原率確定的過程及依據。

　　(18)總樓價計算中的使用年期應為土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。

　　(1 9)收益還原法估價結果無單位地價。

　　(20)市場比較法的基本情況表中，估價對象的用地面積、重置單價與報告前面的敘述不符。(21)市場比較法中，缺少比較因素選擇的程序。

　　(22)比較因素中還應有容積率等的修正。

　　(23)未說明地價指數的來源依據。

　　(24)估價對象與比較實例C的交易時間相同，但確定的地價指數不一致。

　　(25)未說明由三個比準價格確定土地單位面積地價的方法及原因。

　　(26)地價的確定中，描述是采用兩種方法估價結果的算術平均數，實際計算則采用的是加權平均數。

　　(27)地價的確定中，估價結果無大寫。第四部分附錄

　　(28)缺少估價對象房屋產權證。

　　(29)缺少估價對象位置示意圖(30)缺少估價機構工商營業執照。

　　(31)報告的文字描述不夠規范，如：“可比實例”、“房屋占地地價”等不規范提法;以及將估價對象的許多基本情況不在“估價對象描述”中介紹，而在收益還原法中作較多的描述。

　　(三)土地估價報告改錯題：土地估價技術報告中存在的主要錯誤及其致錯原因第一部分總述

　　(1)估價依據中，《中華人民共和國房地產管理法》應為《中華人民共和國城市房地產管理法》。

　　(2)國家土地管理局關于印發《土地估價報告規范格式(2002)》的通知([20011國土[籍]字第

　　180號)是舊的土地估價報告規范格式，不應作為估價依據。

　　(3)估價依據缺乏土地估價技術規程。

　　(4)地價定義不清楚，未明確待估宗地的設定用途、年期、土地開發程度等內容。

　　(5)使用說明中，待估宗地的土地面積、土地權利狀況等應以當地土地管理部門核發的“國有土地使用證”為準。

　　(6)土地估價技術報告，，供委托方的上級主管部門使用為錯誤說法，“土地估價技術報告”應供土地管理部門進行估價報告審核或備案以及估價機構存檔用。

　　(7)缺少土地估價師簽字欄。

　　第二部分估價對象描述及地價影響因素分析

　　(8)估價對象描述中，待估宗地的容積率應為0.81。第三部分土地估價

　　(9)成本逼近法的計算公式有誤。

　　(10)成本逼近法中，稅費不應包括新增建設用地有償使用費。

　　(11)成本逼近法中投資利息計算錯誤，土地開發費的計息期應為半年，正確的計算公式應為：投資利息=土地取得費及有關稅費×開發周期×5.85%+土地開發費×開發周期×1/2×5.85%。

　　(12)投資利潤計算錯誤，計算投資利潤時，投資利息不應計算利潤。

　　(13)計算增值收益時，應以成本價格乘以一定的增值收益率，成本價格應包括投資利息。

　　(14)增值收益率有打印錯誤。

　　(15)成本逼近法計算待估宗地的價格有誤，計算結果是無限年期的價格，應進行土地使用年期修正，修正為50年期的價格。

　　(16)基準地價系數修正法中，未明確基準地價的內涵，包括頒布日期、用途、基準地價、開發程度等。

　　(17)基準地價系數修正法中，待估宗地的容積率應為0.81，容積率修正系數為1.00。

　　(18)基準地價系數修正法中，待估宗地為國有劃撥土地，根據估價目的，土地使用年限可設定為最高出讓年限50年，與基準地價年限相同，不必進行年期修正。

　　(19)基準地價系數修正法中，期日修正系數有誤，未明確2005年12月31日至2008年12月31日之間的地價變化情況。

　　(20)基準地價系數修正法計算結果有誤。

　　(21)地價的確定中，未說明結果確定方法的依據。

　　(22)地價確定中，兩種方法的權重和不等于1.0。

　　(23)估價結果中，總地價沒有大寫。

　　(24)缺少土地估價結果一覽表。第四部分附件

　　(25)缺少待估宗地的國有土地使用證復印件。

　　(26)缺少估價對象的照片資料。

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