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　　國有土地使用權

　　一、國有土地有償使用制度

　　(一)國有土地有償使用的概念

　　國有土地有償使用是相對國有土地無償使用而言的，它強調土地的“國有”性及使用方式的“有償性”，意在實現國家作為土地所有者所應享有的收益。“國有土地有償使用”使得國有土地使用成為“三有”：有償、有期限、有流動。

　　國有土地使用權是用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定權利內容的，與所有權相分離的，對國有土地以地表為利用中心形成的，最主要的用益性民事財產權利。

　　(二)國有土地使用制度的歷史沿革具體內容大家看書。

　　二、出讓國有土地使用權主體

　　1、定義：出讓國有土地使用權是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為代價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權。

　　2、特征：

　　1)國有土地使用權以出讓方式取得;

　　2)出讓國有土地使用權直接依法律的規定原始取得;

　　3)出讓國有土地使用權的取得性質為有償和有期限，即以支付出讓金為取得土地使用權的對價，土地使用權的行使有一定的期限限制;

　　4)出讓國有土地使用權在存續期間內其權能近似于所有權。(根據《城市房地產管理法》第七條)

　　3、主體：出讓國有土地使用權主體為一般主體，可以是境內外法人、非法人組織和自然人。外商投資成片開發經營土地的，取得出讓國有土地使用權的前提條件是設立外商投資企業，因而其享有國有土地使用權應具有“三資企業”的特殊身份。

　　三、出讓國有土地使用權的取得

　　(一)土地使用權的出讓方式

　　1、國有土地使用權出讓最基本的締約方式是拍賣、招標、掛牌出讓和協議四種。

　　2、實踐中存在著政府定價的出讓方式，即國有土地所有者代表根據基準地價，結合土地市場的供求狀況，單方確定并公布土地標定地價的出讓國有土地使用權的方式。主要適用于：劃撥國有土地使用權、場地使用權轉讓和集體土地使用權轉讓須征收或征用后再出讓的情形。

　　3、對于商業、旅游、娛樂、豪華住宅等營利性用地，應該采取拍賣、招標、掛牌出讓的方式取得。

　　但《城市房地產管理法》第12條第2款規定“商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。”

　　關于其具體措施的闡述，書上做了詳細說明，這里就不在講解了，大家課后應仔細閱讀理解。

　　(二)出讓金的支付方式

　　對于出讓金的支付方式，土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內支付全部土地使用權出讓金，領取土地使用權證，取得出讓國有土地使用權。

　　例外：成片開發用地使用權可以采取分期付款方式取得，現實中也存在著依約定并報經審批而以分期付款的方式取得土地使用權的情形。

　　按照《合同法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標的物所有權的規定，應對分期支付出讓金的土地使用者的權利做出限制，只可領取臨時土地使用權證，待出讓金全部繳納后，再申請土地使用權證的變更登記，且分期支付出讓金的期限不得超過五年。對于分期支付出讓金的，賦予出賣人以價款請求權和解約權，從而更有效地規范分期付款人的價金支付義務，以平衡雙方當事人的利益。

　　租賃國有土地使用權

　　本節主要內容：租賃國有土地使用權的概念、主體、取得、內容與限制及作價出資、轉讓、抵押、出租、租賃國有土地使用權終止。

　　一、定義

　　租賃土地使用權是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價而原始取得的一定期限的國有土地使用權。

　　需要注意的是，租賃土地使用權與土地使用權出租是兩個不同的概念。前者是以國家土地所有者為出租人，屬于土地使用權的原始取得，而后者是以出讓國有土地使用權人為出租人，屬于土地使用權部分權能的傳來取得。從交易實務的角度講，租賃土地使用權發生在一級土地市場，土地使用權出租發生在二級土地市場。在土地登記實務中，租賃土地使用權應作為土地使用權登記，土地使用權出租應作為土地他項權利登記。從租賃關系的內容看，兩者的基本權利義務是一致的。

　　二、租賃土地使用權主體

　　其主體為一般主體，主要包括以下五類：

　　(一)新增經營性用地

　　(二)存量經營性劃撥用地

　　(三)依法取得場地經營權的外商投資企業用地

　　(四)短期用地

　　根據《土地管理法》的規定，臨時用地的期限不得超過兩年，而實踐中亦有超過兩年的，一般稱之為短期用地。法律規定，短期用地和臨時用地都不得修建永久性建筑。其最適合采用租賃方式。

　　(五)改變用途、增加建筑面積而未補交地價的用地

　　依有關法律規定，改變土地用途、增加建筑面積應當補辦出讓手續，繳納出讓金。實踐中：1、自用目的的，允許其通過設定租賃關系來調整其與國家之間的利益關系。2、用于轉讓時，必須補辦出讓手續，繳納出讓金。

　　三、租賃土地使用權的取得

　　(一)土地使用權的租賃方式

　　1、協議方式應為租賃土地使用權取得的主要方式。

　　2、招標、拍賣、政府定租方式也可作為租賃土地使用權的取得方式。

　　(二)租金及其支付方式

　　1、租金一般由土地使用者按年向國家支付，但以“約定”優先，即國有土地租賃合同另有約定的，依約定。

　　2、無論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，避免以權謀私。

　　3、在租金的折算標準方面，如果承租人取得土地使用權時未支付其他土地使用費的，其租金標準應按全額地價折算;承租人取得土地使用權時，支付了征地、拆遷等土地費用的，其租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。

　　4、租賃雙方應當確定不低于法定最低限額的基準租金額。因情勢變更導致的土地價值的變動，租賃雙方應在租賃合同中約定租金浮動的比例和方法，且該比例和方法應保證實際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。此外，長期租賃中法定最低年租金額與政府定租的年租金額應當五年調整一次。

　　5、實踐中要確立土地收益中“明租、正稅、少費”的原則，對于劃撥國有土地使用權轉租賃土地使用權的，租賃雙方應當簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費。