國有土地使用權(quán)

　　一、國有土地有償使用制度

　　(一)國有土地有償使用的概念

　　國有土地有償使用是相對國有土地?zé)o償使用而言的，它強調(diào)土地的“國有”性及使用方式的“有償性”，意在實現(xiàn)國家作為土地所有者所應(yīng)享有的收益。“國有土地有償使用”使得國有土地使用成為“三有”：有償、有期限、有流動。

　　國有土地使用權(quán)是用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定權(quán)利內(nèi)容的，與所有權(quán)相分離的，對國有土地以地表為利用中心形成的，最主要的用益性民事財產(chǎn)權(quán)利。

　　(二)國有土地使用制度的歷史沿革具體內(nèi)容大家看書。

　　二、出讓國有土地使用權(quán)主體

　　1、定義：出讓國有土地使用權(quán)是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為代價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權(quán)。

　　2、特征：

　　1)國有土地使用權(quán)以出讓方式取得;

　　2)出讓國有土地使用權(quán)直接依法律的規(guī)定原始取得;

　　3)出讓國有土地使用權(quán)的取得性質(zhì)為有償和有期限，即以支付出讓金為取得土地使用權(quán)的對價，土地使用權(quán)的行使有一定的期限限制;

　　4)出讓國有土地使用權(quán)在存續(xù)期間內(nèi)其權(quán)能近似于所有權(quán)。(根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第七條)

　　3、主體：出讓國有土地使用權(quán)主體為一般主體，可以是境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人。外商投資成片開發(fā)經(jīng)營土地的，取得出讓國有土地使用權(quán)的前提條件是設(shè)立外商投資企業(yè)，因而其享有國有土地使用權(quán)應(yīng)具有“三資企業(yè)”的特殊身份。

　　三、出讓國有土地使用權(quán)的取得

　　(一)土地使用權(quán)的出讓方式

　　1、國有土地使用權(quán)出讓最基本的締約方式是拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓和協(xié)議四種。

　　2、實踐中存在著政府定價的出讓方式，即國有土地所有者代表根據(jù)基準(zhǔn)地價，結(jié)合土地市場的供求狀況，單方確定并公布土地標(biāo)定地價的出讓國有土地使用權(quán)的方式。主要適用于：劃撥國有土地使用權(quán)、場地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須征收或征用后再出讓的情形。

　　3、對于商業(yè)、旅游、娛樂、豪華住宅等營利性用地，應(yīng)該采取拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓的方式取得。

　　但《城市房地產(chǎn)管理法》第12條第2款規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。”

　　關(guān)于其具體措施的闡述，書上做了詳細說明，這里就不在講解了，大家課后應(yīng)仔細閱讀理解。

　　(二)出讓金的支付方式

　　對于出讓金的支付方式，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得出讓國有土地使用權(quán)。

　　例外：成片開發(fā)用地使用權(quán)可以采取分期付款方式取得，現(xiàn)實中也存在著依約定并報經(jīng)審批而以分期付款的方式取得土地使用權(quán)的情形。

　　按照《合同法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標(biāo)的物所有權(quán)的規(guī)定，應(yīng)對分期支付出讓金的土地使用者的權(quán)利做出限制，只可領(lǐng)取臨時土地使用權(quán)證，待出讓金全部繳納后，再申請土地使用權(quán)證的變更登記，且分期支付出讓金的期限不得超過五年。對于分期支付出讓金的，賦予出賣人以價款請求權(quán)和解約權(quán)，從而更有效地規(guī)范分期付款人的價金支付義務(wù)，以平衡雙方當(dāng)事人的利益。

　　租賃國有土地使用權(quán)

　　本節(jié)主要內(nèi)容：租賃國有土地使用權(quán)的概念、主體、取得、內(nèi)容與限制及作價出資、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、租賃國有土地使用權(quán)終止。

　　一、定義

　　租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。

　　需要注意的是，租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)出租是兩個不同的概念。前者是以國家土地所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國有土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。從交易實務(wù)的角度講，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在一級土地市場，土地使用權(quán)出租發(fā)生在二級土地市場。在土地登記實務(wù)中，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)出租應(yīng)作為土地他項權(quán)利登記。從租賃關(guān)系的內(nèi)容看，兩者的基本權(quán)利義務(wù)是一致的。

　　二、租賃土地使用權(quán)主體

　　其主體為一般主體，主要包括以下五類：

　　(一)新增經(jīng)營性用地

　　(二)存量經(jīng)營性劃撥用地

　　(三)依法取得場地經(jīng)營權(quán)的外商投資企業(yè)用地

　　(四)短期用地

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，臨時用地的期限不得超過兩年，而實踐中亦有超過兩年的，一般稱之為短期用地。法律規(guī)定，短期用地和臨時用地都不得修建永久性建筑。其最適合采用租賃方式。

　　(五)改變用途、增加建筑面積而未補交地價的用地

　　依有關(guān)法律規(guī)定，改變土地用途、增加建筑面積應(yīng)當(dāng)補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金。實踐中：1、自用目的的，允許其通過設(shè)定租賃關(guān)系來調(diào)整其與國家之間的利益關(guān)系。2、用于轉(zhuǎn)讓時，必須補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金。

　　三、租賃土地使用權(quán)的取得

　　(一)土地使用權(quán)的租賃方式

　　1、協(xié)議方式應(yīng)為租賃土地使用權(quán)取得的主要方式。

　　2、招標(biāo)、拍賣、政府定租方式也可作為租賃土地使用權(quán)的取得方式。

　　(二)租金及其支付方式

　　1、租金一般由土地使用者按年向國家支付，但以“約定”優(yōu)先，即國有土地租賃合同另有約定的，依約定。

　　2、無論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，避免以權(quán)謀私。

　　3、在租金的折算標(biāo)準(zhǔn)方面，如果承租人取得土地使用權(quán)時未支付其他土地使用費的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價折算;承租人取得土地使用權(quán)時，支付了征地、拆遷等土地費用的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費用后的地價余額折算。

　　4、租賃雙方應(yīng)當(dāng)確定不低于法定最低限額的基準(zhǔn)租金額。因情勢變更導(dǎo)致的土地價值的變動，租賃雙方應(yīng)在租賃合同中約定租金浮動的比例和方法，且該比例和方法應(yīng)保證實際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。此外，長期租賃中法定最低年租金額與政府定租的年租金額應(yīng)當(dāng)五年調(diào)整一次。

　　5、實踐中要確立土地收益中“明租、正稅、少費”的原則，對于劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租賃土地使用權(quán)的，租賃雙方應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費。

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