定級指數模型法

　?、僭u估步驟

　　采用定級指數模型評估基準地價，是在農用地定級基礎上，根據定級單元定級指數、市場交易地價資料和投入產出資料，建立定級指數與地價關系模型，并利用該模型評估級別基準地價。具體步驟如下：

　　a)資料調查;

　　b)按農用地級別確定農用地的土地利用類型;

　　c)按土地利用類型進行樣點地價調查、計算與整理;

　　d)測算有樣點地價定級單元的平均地價;

　　e)選擇確定有樣點地價定級單元的指數;

　　f)建立定級單元平均地價與定級指數系數模型;

　　g)計算各級別基準地價。

　　②資料調查的內容和要求

　?、鄞_定土地利用類型

　?、軜狱c地價的調查、計算與修正

　?、轀y算有樣點地價定級單元的平均地價

　　對于有樣點地價的定級單元，如果樣點單元內樣點數量有3個以上且樣點條件能代表定級單元的一般條件，可采用平均法計算定級單元的平均地價;如果樣點數量為3個以下，或雖樣點數量為3個以上，但樣點不具有代表性，則采用比較法修正并計算定級單元地價，計算方法按照市場比較法的要求進行。

　　⑥選擇確定有樣點地價定級單元的指數

　　根據定級單元的指數圖和表格，將有樣點地價的定級單元及其指數選擇出來，作為建立模型的基本數據。

　?、呓⒍壷笖蹬c定級單元地價關系模型

　　a)基本模型

　　用于分析定級指數和定級單元地價之間關系的基本模型見下式：

　　線性模型

　　y=aX+b

　　對數模型

　　y=a×┮(X)+b

　　乘冪模型

　　y=aXb

　　指數模型

　　Y=aebx

　　多項式模型

　　y=aX2+bX+c

　　式中：Y――評估單元地價

　　X――評估單元定級指數;

　　a、b、c――為常數;

　　e――自然對數的底。

　　b)模型的確定

　　方法和步驟如下：

　　繪制評估單元地價與評估單元定級指數的二維散點圖來初步確定應該選擇線性回歸模型還是非線性回歸模型;

　　如果二維散點圖能夠反映二者的線性關系，則選擇線性回歸模型，并對模型進行經濟、統計和計量檢驗，按檢驗結果確定模型。有關線性回歸模型的檢驗要求見下文c)線性回歸模型的檢驗;

　　如果二維散點圖樣點數據的分布不呈線性時，應引入非線性回歸模型。在選擇非線性回歸模型時，應對各模型的判定系數R的大小和二維散點圖本身進行比較，直至確定最佳模型。

　　c)線性回歸模型的檢驗

　　線性回歸模型需對以下結果進行說明：

　　描述性統計結果，包括變量Y與X的均值、標準差、樣點數;

　　相關分析結果，包括相關系數R、判定系數R2、調整判定系數R3、單項顯著性檢驗P值、回歸系數95%的置信區間;

　　對全部觀察單位進行回歸診斷的結果;

　　殘差統計結果;

　　殘差的直方圖，判斷標準化殘差是否服從正態分布;

　　觀察值的累加概率圖。

　　d)經濟系數估價值的經濟意見檢驗

　　一般從符號和值域兩個方面檢驗。符號檢驗主要是根據模型中變量設計所要達到的條件進行檢驗;值域檢驗是根據現實經濟條件加以具體限定。

　　⑧計算各級別基準地價

　　利用上述建立的定級指數與單元地價關系模型，計算所有定級單元地價，并利用定級單元地價采用簡單算術平均值、加權算術平均值、中位數、眾數等作為級別基準地價。

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