樣點地價平均法

　　①評估步驟

　　采用樣點地價評估基準地價，是在農用土地定級基礎上，調查農用地投入產出樣點資料和市場交易樣點資料，并計算樣點地價，以樣點地價的平均值評估并確定農用地基準地價。具體評估步驟如下：

　　a)資料調查;

　　b)按農用地級別確定農用地的土地利用類型;

　　c)投入產出資料抽樣調查;

　　d)利用投入產出資料分析計算土地利用純收益，并以此計算樣點地價;

　　e)利用市場交易案例資料，計算樣點地價;

　　f)根據所測算的樣點地價資料，計算各級別基準地價。

　　②資料調查的內容和要求

　　a)資料和外業調查的內容

　　農用地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作報告和技術報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料;

　　農用土地承包、轉包、出租、拍賣、抵押、聯營入股等交易資料，農地征用的補償標準文件及實際支付標準資料等;

　　社會經濟及土地利用資料：包括當地農村經濟發展狀況資料，農業和社會經濟發展統計資料，土地利用總體規劃資料，基本農田保護區資料等;

　　其它資料：如農用地歷史地價資料，農業開發和農業生產的政策資料等。

　　b)資料和外業調查要求

　　資料調查應以區片為單位進行，按土地級別或行政區域進行歸類整理;

　　調查、收集到有關地價樣點資料要按實地位置標注到估價工作底圖上，并建立樣本資料數據庫;

　　農用地承包、轉包、出租、拍賣、抵押、聯營入股等交易資料和農用地效益資料中的價格指標均以元為單位，面積指標均以平方米為單位，指標數值準確到小數點后一位;

　　樣點調查應符合數理統計要求。

　　③確定土地利用類型

　　根據土地利用現狀分區同時考慮土地利用總體規劃的土地利用分區及土地用途管制的土地利用類型要求，確定各級別的主要用地類型。

　　④投入產出樣點和市場交易資料調查

　　農用地投入產出樣點資料調查采用抽樣調查方式。市場交易樣點資料調查，在市場資料充足的情況下，采用抽樣調查;在市場資料不足的情況下，采用全面調查。

　　a)調查樣點的要求

　　樣點單位可以是一定面積的地塊，也可以是某一農戶種植的相同用地類型的地塊，地塊面積應適中;

　　樣點抽樣采用分類抽樣調查，即按用地類型分別進行抽樣調查;

　　樣點要有代表性，樣點分布要均勻，樣點數據應調查最近的連續三年的資料;

　　樣點單位總數、調查樣點單位總數、各類樣點單位數及調查樣點單位數，應符合下式的要求：

　　Eni/En=ENi/EN

　　式中：Eni――第i類用地抽取的樣點單位數;

　　En――各類用地抽取的樣點單位總數;

　　ENi――第i類用地的樣點單位數;

　　EN――各類用地的樣點單位總數。

　　b)樣點資料的整理

　　樣本資料補充完善或剔除：對所有調查的樣本資料均應逐表審查，對主要數據不全或不準確的，應進行補充調查，完善內容;將缺少主要項目、填報數據不符合要求和數據明顯偏離正常情況而又不容易補充的樣本進行剔除;

　　樣本資料歸類：將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別、土地用途、用地效益等進行歸類，當樣本數量少于規定要求時應進行樣本的補充調查。

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