2013備考加油站：農用地基準地價評估1

更新時間：2013-06-06 18:40:55 來源：|0

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摘要土地估價案例與報告

　　農用地基準地價評估所需要遵循以下原則：

　　(1)合法原則。

　　農地的評估對象必要以國家土地制度及其相關法律關系為基礎，在所有、使用、收益、處分各項權能上以合法性為估價的前提。

　　(2)用途限制性原則。

　　農地估價的內涵，包含對農地用途的估價，是農用土地用途下的估價，農地流轉是在農業用途內部流轉。將農地轉為非建設用地估價是按工業、商業、住宅用途進行的估價，不在農地估價的范圍內。

　　(3)替代性原則。

　　盡管農地的市場化程度和均衡性遠不如城市建設用地，但是對農地進行估價時，替代原則同樣會起作用，至少要求估價結果不能明顯偏離在同等條件下同類農地的正常價格。

　　(4)估價期日原則。

　　農地的價值或價格也總是某一特定時點下的價值或價格，確立估價期日原則是明確估價對象時值界限，因此對農用地進行估價時，要求估價結果應是估價對象在估價期日的客觀合理價格或價值。

　　(5)預期收益原則。

　　土地價格反映其預期收益。與非農建設用地不同的是，其預期收益主要取決于農產品價格及其形成機制和影響因素。

　　(6)最佳使用原則。

　　農用地估價應該以估價對象最佳使用為前提估價。當然這種最佳使用是在合法原則和用途限制性原則約束之下的而非任意的，在此前提下其主要體現就是以收益最大化方式下的客觀指標來衡量。當估價對象保持現狀利用方式不如轉換用途再予以使用更為有利時，應以轉換用途后再予以使用為估價前提估價。

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