第七章 土地估價概念

　　考點1：土地估價的定義

　　1、 土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下及某一時點的價格的過程。

　　2、 土地價格受到經濟、社會和自然等許多因素的影響，有別于一般商品。

　　考點2：土地估價的作用及現實意義

　　1、土地估價必須依據充足的土地市場資料，土地價格的形成最終取決于土地交易雙方。土地價格形成于市場。

　　2、土地估價必須考慮政府土地政策的影響。

　　3、土地估價要充分了解評估對象地塊的各種權利狀況。

　　4、土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格。

　　考點3：土地估價的使用方向

　　1、 為國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產核資等提供地價參考;

　　2、 為集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價入股和轉讓等提供地價參考;

　　3、 為土地使用權抵押提供地價參考。

　　4、 為企業設立、重組、改制、上市、增資擴股、產權交易、資產轉換、合并，分立、礦產、關閉、清算等經濟活動提供地價參考。

　　5、 確實和更新城鎮基準地價、標定地價。

　　6、 實現城市地價動態監測;

　　7、 對農用地進行分等定級;

　　8、 確定農用地綜合區片價;

　　9、 為土地增值稅等有關不動產稅費征收提供地價參考;

　　10、 為司法鑒定提供地價參考。

　　考點4：我國土地估價的產生背景和發展過程

　　1、 建立了與我國市場經濟體系相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度;

　　2、 形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體系與土地估價的技術標準體系;

　　3、 形成了一只具有規模、專門提供土地估價中介服務的專業隊伍;

　　4、 有力地配合土地使用制度改革和土地市場建設;

　　5、 有力地配合國有企業改制;

　　6、 土地估價行業已初步走上政府監管、行業自律、獨立公正、自主發展的道路。

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