第七章 土地估價(jià)概念

　　考點(diǎn)1：土地估價(jià)的定義

　　1、 土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。

　　2、 土地價(jià)格受到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然等許多因素的影響，有別于一般商品。

　　考點(diǎn)2：土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義

　　1、土地估價(jià)必須依據(jù)充足的土地市場(chǎng)資料，土地價(jià)格的形成最終取決于土地交易雙方。土地價(jià)格形成于市場(chǎng)。

　　2、土地估價(jià)必須考慮政府土地政策的影響。

　　3、土地估價(jià)要充分了解評(píng)估對(duì)象地塊的各種權(quán)利狀況。

　　4、土地估價(jià)所評(píng)估出的地價(jià)是該地塊某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

　　考點(diǎn)3：土地估價(jià)的使用方向

　　1、 為國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購(gòu)儲(chǔ)備、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資等提供地價(jià)參考;

　　2、 為集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)入股和轉(zhuǎn)讓等提供地價(jià)參考;

　　3、 為土地使用權(quán)抵押提供地價(jià)參考。

　　4、 為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)轉(zhuǎn)換、合并，分立、礦產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供地價(jià)參考。

　　5、 確實(shí)和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)。

　　6、 實(shí)現(xiàn)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè);

　　7、 對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行分等定級(jí);

　　8、 確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià);

　　9、 為土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收提供地價(jià)參考;

　　10、 為司法鑒定提供地價(jià)參考。

　　考點(diǎn)4：我國(guó)土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程

　　1、 建立了與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度;

　　2、 形成了一整套具有中國(guó)特色的土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系;

　　3、 形成了一只具有規(guī)模、專(zhuān)門(mén)提供土地估價(jià)中介服務(wù)的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍;

　　4、 有力地配合土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè);

　　5、 有力地配合國(guó)有企業(yè)改制;

　　6、 土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立公正、自主發(fā)展的道路。

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