私房出租若干稅收征管問題的公告
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為進一步加強我市私房出租稅收管理，現將私房出租有關稅收征管問題明確如下：
一、私房出租是指個人將自有房產出租給承租人使用，由出租人向承租人收取租金的行為。租金收入的形式包括貨幣收入、實物收入和其他經濟利益收入。
有下列情形之一的，視同私房出租：
（一）以房產投資入股，不承擔經營風險，從被投資方取得固定收入的；
（二）以承包、租賃經營或以其他名義有償提供房屋使用權的；
（三）利用私有房屋從事個體經營，實際經營者非房屋產權人或直系親屬的；（實際經營者系房屋產權人或直系親屬的按房產原值有關規定征稅）
（四）除直系親屬外，以各種名義將房屋借于他人居住的。
二、稅收征收方式
私房出租的稅收采取以下兩種征收方式：
（一）按實征收。個人出租房屋取得租金收入，能據實主動申報的，可按申報的租金收入額依法定稅種、稅率按實征收。具體繳納的稅種、稅率、計算方法如下：
房產稅=租金收入×4%；
營業稅=租金收入×3%×50%；
城市維護建設稅=應納營業稅×7%、5%、1%；
教育費附加=應納營業稅×3%；
地方教育附加=應納營業稅×1%；
個人所得稅=應納稅所得額×10% .
應納稅所得額是指納稅義務人的租金收入扣除稅、費標準后的余額，減除稅費標準和順序如下：
1.稅金及其附加稅費扣除標準：個人出租房屋，其應繳納的營業稅及附加稅費、房產稅準予扣除。
2.修繕費用的扣除標準：個人出租房屋，對能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實際開支修繕費用經核準給予分次（月）連續扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限。
3.稅法規定的費用扣除標準：每次（月）收入額扣除上述兩項后的余額不超過4000元的，費用扣除標準為800元；超過4000元的，費用扣除標準為余額的20%.
（二）核定計稅租金征收。當納稅人提供的租賃合同中所載租金金額不實或明顯偏低，主管稅務機關可采用核定計稅租金征收的方式，納入定稅管理，各區相鄰地區計稅租金標準應事先報市地稅局征管處協調確定，具體計稅租金標準由各基層局制訂并報市局征管處備案。
三、納稅地點
私房出租或轉租適用于屬地管理的原則，由納稅人向出租房屋所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。同時，為了方便納稅人，對同一納稅人擁有不同轄區的出租房屋或同一代理人代理多處房屋的，可選擇某一主管稅務機關申請合并申報。
四、房屋轉租有關政策問題
房屋轉租是指承租人將承租的房屋再出租的行為。個人轉租房屋取得的租金收入，應按全額計算繳納營業稅和附加稅費，并按應納稅所得額的10%繳納個人所得稅。
應納稅所得額是指納稅義務人的租金收入扣除稅、費標準后的余額，減除稅費標準和順序如下：
1.財產租賃過程中繳納的稅費；
2.向出租方支付的租金（具有承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次（月）從租金收入中扣除）；
3.由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；
4.稅法規定的費用扣除標準。
如出租方已繳納房產稅，對轉租行為不再征收房產稅。
五、有關法律責任
（一）出租人應在取得租金收入或取得索取租金收入憑證次月15日內申報繳納有關稅款；如有多處出租房屋所得應合并所有租金收入向稅務機關如實申報。對出租方未按規定申報繳納有關稅款或進行虛假納稅申報的，將依照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定給予處理，情節嚴重，觸犯刑律的，將依法追究刑事責任。
（二）對從事生產、經營的納稅人，承租房屋未按規定取得發票的，將根據《中華人民共和國發票管理辦法》有關規定進行處罰。
（三）承租方有義務向稅務機關提供房屋租賃及出租人的情況。
六、私房出租檔案的建立
各基層地方稅務局應建立健全私房出租的基本檔案，在建立新戶（包括企業和個體戶）檔案時可要求納稅人出示辦公場所產權證或租賃合同及房屋租賃專用發票，并據此建立房屋出租稅收戶管檔案，將它納入日常稅收管理。
七、從本公告發布之日起，原《廈門市地方稅務局關于私房出租若干稅收征管問題的通知》（廈地稅發[2003]39號）予廢止。
二O一一年四月八日
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