《遼陽市物業管理暫行辦法》業經2010年11月22日遼陽市第十四屆人民政府第39次常務會議討論通過，自2011年3月1日起施行。

代市長 王正譜
二O一一年一月七日

遼陽市物業管理暫行辦法

　　第一條 為規范住宅物業管理活動，保障物業的合理使用，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《遼寧省物業管理條例》等有關法律、法規和規章的規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 在我市行政區域內的物業管理活動，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱物業管理，是指建設單位或者業主通過選聘物業服務企業，由物業服務企業與建設單位或者業主按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備、相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生、相關秩序的活動。

　　本辦法所稱物業服務企業，是指依法設立具有獨立法人資格，并取得工商營業執照和物業服務企業資質證書，從事物業服務的企業。

　　本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的非所有權人。

　　第四條 物業管理實行市場化服務、業主自主管理、社區管理與政府扶持相結合，房地產開發建設與物業管理相分離，公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。

　　第五條 市、縣（市）區建設主管部門是本行政區域內物業管理的主管部門（以下簡稱物業主管部門），負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府負責監督指導業主自主管理、社區管理與政府扶持的物業小區的物業活動，調解物業管理糾紛。

　　物價、環境保護、城管執法、公安等有關部門在各自職責范圍內，依法負責物業管理的有關工作。

　　第六條 新建住宅小區應當實行物業管理或者經二分之一以上本小區業主同意的業主自治管理。

　　原有住宅物業園區配套設施設備狀況符合物業服務條件的，提倡實行物業管理；也可以根據業主意愿，委托物業服務企業或者專業性服務企業實行專項服務。

　　第七條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利，履行法律、法規規定的義務。

　　新建商品房已經由物業買受人與開發企業訂立房屋買賣合同且交付全款，并已交付使用，但未進行房屋產權登記的，其物業買受人不管是否入住，在物業管理活動中視為業主。

　　第八條 物業管理區域內，已交付使用的專有部分建筑面積超過物業總建筑面積50％時，應當成立業主大會，選舉產生業主委員會。

　　業主大會是代表和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織，由物業管理區域內的全體業主組成。

　　一個物業管理區域依法成立一個業主大會。

　　第九條 符合第八條第一款條件時，建設單位（含物業服務企業）應當在30日內向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請，并提供以下文件資料：

　　（一）業主名冊；

　　（二）物業建筑面積清冊；

　　（三）建筑規劃總平面圖；

　　（四）交付使用的配套設施設備證明；

　　（五）物業管理用房配置證明；

　　（六）其他有關文件資料。

　　建設單位（含物業服務企業）未能在30日內申請成立業主大會的，業主可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請成立業主大會。

　　第十條 符合業主大會成立條件的物業管理區域，由物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織成立首屆業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。

　　籌備組由業主代表，建設單位（或者物業服務企業）代表，街道辦事處、鄉鎮人民政府代表共5至11人組成，業主代表應當占籌備組總人數的半數以上。

　　籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府派出的1名代表擔任，副組長由建設單位推舉出的1名代表（或被指派的社區代表）擔任，負責召集籌備組成員制訂籌備組工作程序和召開首屆業主大會會議的籌備工作。

　　籌備組成員名單確定后3日內，應當以書面形式在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于7日。

　　業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

　　第十一條 籌備組負責下列工作：

　　（一）確定首屆業主大會召開的時間、地點、形式和內容；

　　（二）擬定《業主大會議事規則》（草案）、《管理規約》（草案）；

　　（三）確認業主身份，確定業主的總投票權數；

　　（四）制定業主委員會的選舉辦法（草案）；

　　（五）確定由業主推薦或自薦的業主委員會委員候選人名單；

　　（六）召開首屆業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首屆業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內予以公告，并向物業主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用集中進行書面征求意見的形式。會議應當由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數、且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。

　　物業管理區域內業主可以以棟、單元、樓層等為單位，推選1名業主代表參加業主大會會議。被推選的業主代表應當于召開業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主的意見。需要投票表決的，經業主簽署同意、反對或者棄權意見后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。

　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　第十三條 下列事項由業主共同決定：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

　　（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的專項維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第（五）項和第（六）項規定的事項時，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上、且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數、且占總人數過半數的業主同意。

　　業主大會做出的決定以書面形式在物業管理區域內公告后生效。

　　第十四條 業主委員會執行業主大會決定的物業管理事項。

　　業主委員會由5至15人的單數委員組成。業主委員由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力、具有社會公信力和必要工作時間的業主擔任。業主委員會設主任1人，副主任2人，在業主委員中選舉產生。

　　業主委員會應當于選舉產生之日起30日內，將業主大會成立情況、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會名單和基本情況等材料整理后，向所在地物業主管部門備案。

　　第十五條 業主委員會具體履行下列職責：

　　（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　　（二）代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　（三）監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主履行管理規約、交納物業服務費用；

　　（四）協調業主或者物業使用人與物業服務企業之間的矛盾糾紛；

　　（五）業主大會賦予的其他職責。

　　業主委員本人、配偶及其近親屬不得在本物業管理區域物業服務企業中任職。

　　第十六條 業主委員會應當按照業主大會議事規則定期組織召開業主大會。發生重大、緊急事件時，或者經五分之一以上業主提議，業主委員會可以組織召開臨時業主大會。業主委員會不履行組織召開會議職責的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織實施。

　　第十七條 業主委員會會議除定期召開外，經三分之一以上業主委員提議或者業主委員會主任認為有必要召開會議的，可以隨時召開專題會議，會議通知及有關材料應當提前7日送達每位委員。

　　業主委員會會議應當有二分之一以上委員出席，做出決定時，應當經全體委員的二分之一以上同意，每名委員擁有1票表決權。業主委員會的決定應當于做出決定之日起3日內在物業管理區域內公告生效，公告應當有半數以上委員簽署的表決意見并加蓋業主委員會印章。

　　第十八條 半數以上委員辭職或不履行職責，或者做出錯誤決定不整改，被物業主管部門責令改選的，業主大會應當改選業主委員會。

　　改選業主委員會，由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府按照業主大會議事規則組織實施。新的業主委員會組建后，應當重新備案。

　　第十九條 業主委員會委員有下列情況之一的，經業主委員會通過，其委員資格終止，并予以公告：

　　（一）不再是本物業管理區域業主；

　　（二）有違法犯罪行為；

　　（三）拒不履行業主義務和管理規約；

　　（四）連續3次缺席業主委員會會議；

　　（五）因健康原因不能工作；

　　（六）未經業主大會同意擅自以業主委員會名義做出決定，產生不良影響；

　　（七）在本區域物業服務企業工作；

　　（八）業主大會規定的其他情況。

　　第二十條 業主委員會每屆任期由業主大會議事規則規定。在任期屆滿前2個月，業主委員會應當組織換屆選舉。業主委員會委員可連選連任。業主委員會因故不能組織換屆選舉時，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織換屆選舉。

　　第二十一條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會辦公經費的籌集、管理、使用辦法，由業主大會議事規則規定，但不得要求物業服務企業提供。

　　業主委員會的辦公經費賬目應當定期向全體業主公布，并接受其監督。

　　第二十二條 物業服務企業應當建立安全防范的管理制度和措施。在物業管理區域內發生治安案件或者各類安全事故時，應當采取勸阻、制止、救助和及時報告等措施。

　　第二十三條 一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一實施物業服務。

　　新建小區在業主、業主大會選聘物業服務企業前，建設單位應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，實施前期物業管理。投標人少于3個或者多層建筑總建筑面積在3萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在1萬平方米以下的，經物業主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。

　　建設單位選聘物業服務企業后，應當簽訂前期物業服務合同，并且在首位業主入戶30日前報物業主管部門備案。

　　前期物業服務合同包括：服務內容，服務標準，收費項目，收費標準，計費方式，起始時間，建設單位、業主和物業服務企業三方的權利義務，投訴和爭議的處理方式等。

　　第二十四條 建設單位在銷售物業之前應當制定臨時管理規約。

　　臨時管理規約應當對物業的使用、維護、管理，業主權利和義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　臨時管理規約的效力至業主大會審議通過的管理規約生效日止。

　　第二十五條 建設單位在銷售物業時，應當向物業買受人明示臨時管理規約，并作為物業銷售合同的附件。

　　物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

　　第二十六條 前期物業服務合同可以約定物業服務期限，除分期建設項目外，服務期限最長不得超過2年。

　　前期物業服務合同期限未滿，業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同已生效的，前期物業服務合同自行終止。

　　前期物業服務合同期限已滿，物業管理區域內業主委員會尚未組建或者尚未選聘新的物業服務企業，合同雙方對繼續履行合同無異議的，前期物業服務合同有效期可以順延至業主大會選聘新的物業服務企業之日。

　　前期物業服務合同期滿，物業服務企業不再繼續從事物業服務的，物業服務企業應當于期滿前30日通知全體業主或者建設單位。

　　業主應當按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標準交納物業服務費用。

　　第二十七條 建設單位應當在地面以上，按照建筑面積不少于建設工程項目總建筑面積的3‰，配置能夠獨立使用的房屋作為物業管理用房。

　　物業管理用房應當具備水、電、暖等基本使用功能，同時應當充分考慮辦公及群眾辦事方便；業主委員會辦公用房從物業管理用房中調劑。

　　違法建筑、臨時建筑、公共場所和公共部位等不得作為物業管理用房。

　　第二十八條 規劃部門核發建設工程規劃許可證時，應當對物業管理用房的位置、面積予以審查。核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用房。

　　第二十九條 物業管理用房產權歸物業管理區域內全體業主所有。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十條 建設單位申請工程項目綜合驗收時，應當提交該項目規劃總平面圖和物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備清單。具體包括：

　　（一）物業管理用房；

　　（二）門衛房、電話間、監控室及設備、郵政交接間、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；

　　（三）物業區域內按規劃配建的非機動車車庫（場、棚）；

　　（四）公共綠地、道路、場地、文體設施等；

　　（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的設施設備；

　　（六）其他依法歸全體業主所有的設施設備。

　　第三十一條 物業服務企業應當按照國家有關規定取得資質證書，并在其資質等級范圍內從事物業服務活動。

　　第三十二條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備、場地進行查驗。經查驗發現缺少應當配置的設施設備和存在質量或者使用功能問題的，應當通知建設單位，并要求建設單位書面答復解決的時限和方法。

　　第三十三條 辦理物業承接手續時，建設單位應當將物業管理區域內的下列資料移交物業服務企業：

　　（一）物業項目中標確認書或者具有法律效力的其他政府批文；

　　（二）竣工總平面圖；

　　（三）單體建筑、結構、設備竣工圖；

　　（四）配套設施、地下管網工程竣工圖、竣工驗收資料；

　　（五）設施設備的訂貨合同及安裝、使用和維護保養等技術資料（含隨機資料）；

　　（六）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　（七）物業管理用房的相關資料；

　　（八）工程質量備案證明；

　　（九）物業管理區域內各類建筑物、構筑物、場所、設施設備的清單；

　　（十）物業產權及配套設施清單；

　　（十一）物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當對上述物業管理資料建立規范的檔案和使用管理制度，并設專人妥善管理，不得丟失或者損壞。

　　第三十四條 前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將本辦法第三十三條規定的資料和物業管理用房全部移交給建設單位或者業主委員會。

　　第三十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，為業主提供質價相符的物業服務。物業服務合同應當約定下列主要事項：

　　（一）物業的基本情況、物業服務事項和雙方的權利義務；

　　（二）物業服務費用的標準、收取辦法、計費方式；

　　（三）合同期限；

　　（四）合同爭議及糾紛的解決辦法；

　　（五）雙方約定的其他事項。

　　物業服務合同草案應當在物業管理區域內公示，充分聽取物業服務區內業主意見。

　　第三十六條 物業服務收費應當按照價格行政主管部門會同物業主管部門制定的物業服務收費標準在物業服務合同中約定，并接受價格行政主管部門的監督檢查。

　　物業服務企業根據業主的要求為其提供特殊服務的，服務報酬由雙方約定。

　　第三十七條 業主應當根據物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，但業主應負連帶交納責任。

　　物業產權發生變化，原業主應當向物業服務企業結清欠繳的物業服務費用，也可以由物業產權交易雙方對物業服務費用的結算交納作出明確約定。未結清的，由物業產權買受人交納，原業主應負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位全額交納。

　　第三十八條 物業服務合同期滿不再續簽，以及依法解除或者按照合同約定提前終止物業服務的，當事一方應當提前2個月通知相對方。

　　物業服務企業應當在物業服務合同終止前1個月向物業主管部門和物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報告。在物業主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下，物業服務企業應當妥善處理物業服務活動中有關債權債務，并將物業管理用房和本辦法第三十三條規定的資料移交給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，原物業服務企業應當自合同終止之日起10日內退出該物業管理區域，不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。

　　第三十九條 物業服務企業退出物業管理區域，該物業管理區域尚未選聘到新的物業服務企業期間，由當地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織社區或者有關專業隊伍對該物業管理區域內的環境衛生進行清掃保潔，保潔費用按照未實施物業管理的住宅區標準收取。

　　第四十條 在物業管理區域內禁止下列行為：

　　（一）破壞房屋承重結構；

　　（二）侵占、損壞或者擅自移動公共場地、物業共用部位、共用設施設備；

　　（三）在建筑物、構筑物或者樹木上違章懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

　　（四）擅自改變物業使用性質；

　　（五）違法搭建棚廈或者插建其他建筑物、構筑物；

　　（六）擅自設置攤點、隨意停放車輛、擠占道路；

　　（七）隨意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、污水、雜物；

　　（八）違反規定飼養家禽、寵物；

　　（九）生產、儲存、經營易燃易爆、毒害性、放射性物質，排放有毒、有害物質或者產生超標準噪聲；

　　（十）從事妨礙業主正常生活的經營活動；

　　（十一）法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

　　業主、業主委員會、物業服務企業發現有前款行為之一的，應當進行勸阻和制止，經勸阻和制止拒不改正的，及時報告有關行政執法部門。

　　有關行政執法部門接到物業服務企業的報告后，應當依法及時處理。

　　第四十一條 物業管理區域內，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等有關單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費和額外費用。

　　第四十二條 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等有關單位，應當依法承擔物業管理區域內有關管線和設施設備的維修養護責任，并服務到戶。

　　前款規定的單位因新增、維修、更新和改造等需要，臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，施工單位應當在施工15日前，向物業服務企業通報，并與物業服務企業簽訂有關協議后方可實施。協議中應明確施工時間、施工范圍、恢復方式、損失補償方式、違約責任等事項。

　　第四十三條 業主大會決定利用共用部位、共用設施設備進行經營的，應當按照有關規定辦理經營手續，所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第四十四條 在物業管理區域內公共部位、場地停放車輛和涉及收費、管理等事項的，由業主大會決定，所得收益歸該物業區域內全體業主所有。前述收費應當單獨建賬、專款專用、定期公布，收費標準按照價格行政管理部門的規定進行公示。未召開業主大會的，由物業服務企業根據物業服務合同的約定管理。

　　業主對車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

　　車輛的停放，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。

　　公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放，不得收費。

　　第四十五條 業主需要裝修房屋時，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將以下事項以書面形式告知有關業主：

　　（一）房屋裝修中需要禁止的行為和注意事項；

　　（二）違反相關規定及產生的后果；

　　（三）有關業主應負的責任。

　　第四十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有《物權法》規定的權利，并且履行相應的義務。業主不得以放棄權利而不履行相應的義務。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第四十七條 建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業保修責任。物業服務企業對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量等問題，應當及時通知建設單位履行保修義務。

　　建設單位不履行或者拖延履行保修義務的，物業服務企業應當向物業主管部門反映，由物業主管部門依法進行處理。

　　第四十八條 業主違反物業服務合同約定、逾期不交納物業服務費用的，由業主委員會督促其限期交納；或者由物業服務企業依法通過民事訴訟解決。

　　第四十九條 建設單位或者物業服務企業違反本辦法規定的，由物業主管部門按照《物業管理條例》的有關規定給予行政處罰。

　　第五十條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟；當事人逾期不履行行政處罰決定的，由做出行政處罰決定的行政機關依法申請人民法院強制執行。

　　第五十一條 本辦法中對前期物業管理項目招投標管理、房屋公共部位維修資金管理、物業服務企業資質管理、物業服務收費管理等其他物業管理事項，按照國家、省、市有關規定執行。

　　第五十二條 本辦法自2011年3月1日起施行。有效期為2年。

遼陽市人民政府辦公室
二O一一年一月七日