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　　第二章土地所有權(上)

　　大綱要求：

　　掌握：土地所有權的概念、特征，國家土地所有權和集體所有權的概念，國家土地所有權和集體土地所有權的主體與客體、內容與限制、取得與喪失的法律特征，兩者之間的區別，集體土地征用制度。

　　熟悉：我國土地所有權立法的基本情況和管理制度。

　　本章重要內容很多，我們講其分為兩講進行講解。

　　第一節概述

　　一、土地所有權的定義

　　土地所有權是國家或農民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利。一般來說，土地所有權屬于財產所有權的范疇。(土地所有權是所有者對土地擁有的最完全、最絕對的土地權利)

　　我國實行土地公有制，不存在土地的私人所有權。我國國家土地所有權與集體土地所有權在內涵與外延上有很大的區別。國家土地所有權更具有所有權的絕對性特征，而集體土地所有權受到比國外私有土地所有權的限制，集體土地所有權不具有絕對性，也可以說，它不是一項真正的“所有權”。

　　二、土地所有權的客體

　　從理論上說，土地所有權及于空中和地下�？臻g所有權包含在土地所有權的范圍內，構成土地所有權的一部分。空間所有權只能由土地所有權人享有。所有權人可以依照自己的意志對空間進行排他性占有、使用、收益、處分。但從我國實際來看，我國存在著國家土地所有權和集體土地所有權，集體土地所有權人是否當然享有空間所有權，目前還存在較大爭議。土地使用權人和土地他項權利人因未享有地表所有權而不能成為空間所有權的主體。但是，對他人所有土地的地表上下一定范圍空間的利用，可以成為土地使用權或者空間使用權的內容。

　　土地所有權與自然資源的所有權是可以分開的。在法律有特別規定的情況下，地表或地下的某些自然資源可以脫離土地權利 而成為單獨的權利，即自然資源所有權或自然資源開發權、使用 權。地下埋藏物、隱藏物等也適用這一法理。根據我國《憲法》、《民法通則》和《文物保護法》的規定，礦藏、水流、所有人不明的埋藏物、隱藏物及地下文物屬于國家所有。《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》第6條的規定表明，國家在出讓國有土地使用權以后，仍然保留著對地下資源和埋藏物的所有權，而且，對地下資源的開發權并不當然地隨土地使用權的出讓而歸屬于土地使用權人。

　　三、土地所有權的主體和取得

　　我國實行土地公有制，兩類土地所有權主體及其代表均為特殊主體，均須具有法定的特殊身份。除此之外，一切組織和個人均不得擔當土地所有權主體及其代表。

　　土地所有權的取得須依法律規定，而不得約定。這意味著：首 先，土地所有權的原始取得，必須依法律規定，經政府確認�！锻恋毓芾矸ā芬幎�，集體土地所有權的取得須經縣級人民政府登記造冊、核發證書、確認所有權。其次，土地所有權具有不可交易性。具體地說，國有土地的所有權是不可出讓、不可改變的;集體土地除了被依法征收而成為國有土地外，包括征用在內的其他方式不能改變其集體土地所有權的性質。

　　實行這種制度的理由

　　(1)維護土地公有的基本制度。

　　(2)保護耕地和其他農業用地。

　　(3)保證國家建設用地。

　　(4)保持國家對地產市場的調控能力。

　　四、土地所有權的內容及限制

　　土地所有權內容包括對土地的占有、使用、收益和處分四項權能(土地權利的四項基本權能)。我國土地制度的主要特點為所有權與使用權相分離，土地所有權的四項權能為土地使用權以及空間權、地役權等他項權利的本源。

　　(一)占有權能是對土地事實管領的權能。占有表現為權利人對物的控制不受他人侵犯的狀態。

　　(二)使用權能是對土地依其性質和用途而加以開發、利用、經營的權能使用，指對物進行有效的利用。使用表現為權利人依照自己的意志對物加以利用或不利用的行為權利。這種權利不僅賦予權利人的使用行為以合法性，而且給予其使用行為以排除他人不法干涉的效力。

　　(三)收益權能是獲取土地產出或者其他土地收益的權能。收益是指由物的使用或者物的自然產出而獲得經濟上的利益。土地所有權人可以將占有權和使用權讓渡于他人而保留一定的收益權(如收取地租)。

　　(四)處分權能是對土地實施事實變化行為或者法律變化行為的權能處分，指對物的命運加以處置。所謂“物的命運”，指的是物上的權利狀態，而非自然狀態。如土地的出讓、轉讓、出租、抵押均屬物上權利狀態的變動。拆除建筑物，是通過改變物的自然狀態而改變其權利狀態(即財產權因標的物之消滅而消滅)。單純對自然狀態的改變不構成處分。如在土地上興修水利、建筑房屋，若未發生土地權利的變動，則不為處分行為。

　　對土地所有者及其代表行使權利有三條重要的限制：

　　一是土地所有者及其代表行使權利不得違反法律、行政法規規定的義務。如國有土地所有者代表不得越權批地，集體土地所有者不得將土地出讓、出租用于非農業建設;

　　二是土地所有者及其代表還不得違反其與土地使用者簽訂的土地使用權出讓合同或者土地承包合同中約定的義務;

　　三是土地所有權禁止交易。

　　在土地所有權的概述中，我們了解到了土地所有權的定義和特征、土地所有權的客體、主體和主體的取得、土地所有權的內容及限制等內容。

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