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　　第三節(jié)我國土地權利制度的歷史變遷

　　本節(jié)是大綱僅要求了解的內容，所以我們對主要內容有個基本了解就可以了。

　　一、舊中國及其以前的地權制度簡介

　　概括地講，我國古代和近代土地所有權制度自成體系，大致可分為：原始社會的土地村共有制、奴隸社會的土地奴隸主和農奴主所有制、封建社會的土地制度和近代半封建半殖民地土地制度等四個時期。

　　(一)原始社會的土地村共有制

　　(二)奴隸社會的土地奴隸主和農奴主所有制

　　貴族將土地授予奴隸或農奴的方式有三種：1)直接蓄養(yǎng)奴隸并驅使他們耕作，這是純粹的奴隸制;2)為每個奴隸授田若干，使其耕作，由貴族收取地租;3)為每個奴隸或農奴授田若干，使其自耕，并用其力耕作公田，公田的收益歸貴族。后兩種已具有原始的封建土地所有制的雛形了。

　　(三)封建社會的土地制度

　　經(jīng)歷四個階段：土地私有制形成期、土地均田制、土地私有制的恢復和鞏固均田制失敗之后，土地私有制恢復、半封建半殖民地土地制度

　　綜上所述，土地所有制度的變遷是與當時的社會制度和經(jīng)濟制度相適應的。

　　二、新中國地權制度的形成

　　(一)農村土地產權制度沿革

　　1.農民土地所有制的建立建國以后到1952年的土地改革，實現(xiàn)了在1950年6月頒布的《中華人民共和國土地改革法》

　　提出的目標：“廢除地主階級封建剝削的土地所有制，實行農民土地所有制，借以解放農村生產力，發(fā)展農業(yè)生產，為新中國工業(yè)化開辟道路。”建立起以“耕者有其田”為特征的農民土地所有制。

　　2.農村土地集體所有制的建立土地制度的變遷上，則是建立起了傳統(tǒng)的土地集體所有制“三級所有、隊為基礎”。

　　3.農村家庭聯(lián)產承包經(jīng)營責任制的建立在農村實行土地家庭聯(lián)產承包經(jīng)營責任制，農業(yè)生產效率大大提高。這時期的農村地權內容由原來高度集中的土地所有權分化出了集體土地所有權、土地使用權、土地經(jīng)營權等各權種。

　　(二)城市地權制度的演變.

　　1.城市土地國有化奠基時期在1949―1952年間，人民政府成立，相繼沒收了******政府的地產和官僚資本家、大地主、戰(zhàn)爭罪犯等的地產，將其轉為國有，奠定了社會主義城市土地國有化的基礎。這一時期城市地權除了取消了永佃權和永租權外，基本沿襲了解放前的構架，其具體內容所有權為國有、鄉(xiāng)村公有、私有，他項權為抵押權、地役權、地上權。

　　2.城市土地基本國有化時期我國城市土地的國有化是在一系列政治運動中逐步實現(xiàn)的。從1953年至1966年，通過對農、業(yè)、手工業(yè)、資本主義工商業(yè)的三大改造和對出租私有房屋的社會主義改造，逐步使城市土地基本國有化。

　　3.城市土地國有化完成時期從1966年到1982年《憲法》宣布：“城市的土地屬于國家所有”，城市土地國有化經(jīng)歷了事實完成和法律固定兩個階段。這一時期，只有少量的地役權在民法中以相鄰關系受到調節(jié)。土地經(jīng)濟屬性、土地問題的嚴重性被掩蓋，社會經(jīng)濟的發(fā)展受到了嚴重制約。

　　4.城市土地制度改革期1982年至今，是我國城市土地管理體制和使用制度的重要改革期,地產市場行為公開化、合法化。1988年七屆人大在通過的《憲法》修正案中確定了“土地使用權可以依法轉讓”的制度。改變土地無償無限期使用為有償有限期使用，并逐步建立土地使用權交易市場。1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》明確提出下土地使用權可以“出讓、轉讓、出租、抵押”。這一條例使地權內容迅速豐富起來，土地所有權和使用權開始分離(即兩權分離);“轉讓權”、“出租權”、“抵押權”也紛紛從“使用權”中分離出來。它們既是使用權權能的延展，又是對使用權的一種制約。該條例在第三條規(guī)定了境內外依規(guī)定取得土地使用權的人可以進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。