辦公物業(yè)的管理

    　　【教學目的】

    　　本講的教學目的是使學生了解辦公物業(yè)(寫字樓物業(yè))的特點、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容、物業(yè)管理的運作方式、租金的確定等內(nèi)容，能夠針對性的根據(jù)寫字樓物業(yè)的特點制定物業(yè)管理方案。

    　　【教學內(nèi)容提要】

    　　本講的教學內(nèi)容主要包括：寫字樓物業(yè)概述，寫字樓物業(yè)管理的特點及內(nèi)容，寫字樓物業(yè)管理的運作方式，寫字樓物業(yè)租金的確定等。

    　　【教學重點和難點】

    　　本講的教學重點是寫字樓物業(yè)分類的影響因素，寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容，寫字樓物業(yè)管理的運作方式;教學難點是寫字樓物業(yè)租金的確定。

    　　【教學方法】

    　　本講的教學方法將采用以教師講授的方法為主，適當?shù)囊龑W生參與課堂討論，并運用案例分析的方法。

    　　【教學手段】

    　　本講的教學手段將主要以傳統(tǒng)的講授教學手段為主。

    　　【教學內(nèi)容與學時】

    　　本講教學內(nèi)容約需8學時，具體教學內(nèi)容如下：

    　　(1)寫字樓物業(yè)概述

    　　(2)寫字樓物業(yè)管理的特點

    　　(3)寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容

    　　(4)寫字樓物業(yè)管理的運作方式

    　　(5)寫字樓物業(yè)租金的確定

    　　一、寫字樓物業(yè)概述

    　　(一)寫字樓的含義

    　　寫字樓是指供各種企事業(yè)單位的職員和政府機構的行政管理人員從事商業(yè)經(jīng)營活動和辦理行政事務的樓宇。寫字樓是我國目前高檔物業(yè)的重要組成部分之一，其主要功能是為業(yè)主和用戶提供高檔次的辦公場所和管理服務。有的寫字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。現(xiàn)代寫字樓一般具有比較現(xiàn)代化的設備，而且環(huán)境優(yōu)越、通訊快捷、交通方便，有寬闊的停車場(庫)相匹配。在大城市里，為滿足各種不同用戶的需求，寫字樓越來越專業(yè)化，如有些建筑只供給政府機關、企事業(yè)單位、文化教育、金融、保險以及律師等辦公使用，并配備有相應的設施。寫字樓出現(xiàn)的時間是十九世紀末、二十世紀初的美國，創(chuàng)立者是喬治?霍爾特。

    　　(二)寫字樓物業(yè)的類型

    　　目前，我國寫字樓分類尚無統(tǒng)一的標準，主要依照其所處的位置、規(guī)模、功能進行分類。

    　　1、按建筑面積劃分。

    　　(1)小型寫字樓。是指建筑面積一般在1萬平方米以下的寫字樓。

    　　(2)中型寫字樓。是指建筑面積一般在1～3萬平方米的寫字樓。

    　　(3)大型寫字樓。是指建筑面積一般在3萬平方米以上的寫字樓。

    　　(4)超大型寫字樓。是指建筑面積在十幾萬甚至幾十萬平方米以上的寫字樓。

    　　2、按使用功能劃分。

    　　(1)單純型寫字樓。是指基本上只有辦公一種功能的寫字樓。

    　　(2)商住兩用型寫字樓。具有辦公和居住兩種功能的寫字樓。

    　　(3)綜合型寫字樓。是指以辦公為主，同時又具備其他多種功能，如有公寓、商場、展廳、餐廳、保齡球場、健身房等多種用房的綜合性樓宇。

    　　3、按現(xiàn)代化程度劃分。

    　　(1)非智能型寫字樓。是指傳統(tǒng)的、一般性的寫字樓。

    　　(2)智能型寫字樓。是指具備高度自動化功能的大樓，通常包括通信自動化、辦公自動化、建筑設備自動化、樓宇管理自動化等功能。

    　　4、按樓宇的綜合條件劃分。

    　　(1)甲級寫字樓。是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求;其收益能力與新建成的寫字樓相當;有完善的物業(yè)管理服務，包括24小時的設備維修與保安服務。

    　　(2)乙級寫字樓。是指具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

    　　(3)丙級寫字樓。是指物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求，因租金較低，尚可保持合理的出租率。

    　　(三)寫字樓物業(yè)的特點

    　　一般說來，寫字樓具有以下特點：

    　　1、地理位置優(yōu)越，交通條件便利。寫字樓多位于城市中心的繁華地段，與公共設施和商業(yè)設施相鄰，有多種便利的交通條件(公共汽車、地鐵、高速公路等)供來往人員選擇，有足夠的停車位供使用。

    　　2、單體建筑規(guī)模大，機構和人員集中。寫字樓多為高層建筑，樓體高、層數(shù)多、建筑面積大，辦公單位集中，往往能會集數(shù)百家國內(nèi)外大小機構，容納上萬人在其中辦公，人口密度較大。

    　　3、外觀裝飾標準高，內(nèi)部空間分割靈活。為吸引有實力的機構進駐辦公，滿足他們體現(xiàn)身份、高效辦公的要求，寫了樓選用的建筑材料一般都較為高檔、先進，外觀裝飾、大堂裝修和燈光布置等都有較高的要求，強調(diào)有獨特的線條、格局和色彩。 寫字樓內(nèi)部空間分割較為靈活。當前，寫字樓內(nèi)部空間結構設計一般有兩種方式：第一，預先分隔成大小不同、面積不等、風格各異的辦公室供用戶選擇;第二，辦公室設計為一個大面積的布置空間，甚至為一層樓，然后由用戶按自己的需要進行分隔、布置。

    　　4、使用時間集中，人員流動性大。寫字樓的使用時間一般比較集中，多在上午8點以后、下午6點以前。上班時間，人來人往，川流不息，下班后人去樓空，非常安靜。

    　　5、設施設備系統(tǒng)先進，智能化水平高。寫字樓內(nèi)部一般都配備有更為先進的設施設備，如中央空調(diào)、高速電梯、監(jiān)控設備、現(xiàn)代通信手段等，寫字樓的設備設施是物業(yè)管理的重點對象。根據(jù)使用功能，寫字樓的設備可分為8大系統(tǒng)：

    　　(1)電氣設備系統(tǒng)。

    　　(2)通信系統(tǒng)。

    　　(3)空調(diào)系統(tǒng)。

    　　(4)供暖系統(tǒng)。

    　　(5)運載系統(tǒng)。

    　　(6)給排水系統(tǒng)。

    　　(7)消防系統(tǒng)。

    　　(8)監(jiān)控系統(tǒng)。

    　　6、配套設施完備，功能齊全。現(xiàn)代寫字樓有服務前臺、大小會議室、小型酒吧、車庫等，綜合型寫字樓還有餐廳、商場、商務中心、銀行、郵電等配套服務場所設施，能為客戶的工作和生活提供很多方便，滿足他們高效辦公工作的需要。

    　　(四)寫字樓物業(yè)等級分類中的參考因素

    　　對寫字樓物業(yè)的分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們通常從承租人在尋租或續(xù)租時所考慮的因素出發(fā)，通過判別寫字樓的吸引力來對寫字樓進行分類。從這個角度出發(fā)，對寫字樓物業(yè)的分類一般要考慮以下12個因素，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通的便利性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為承租人提供的服務、建筑設備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和承租人的類型等。

    　　1、位置。寫字樓建筑的吸引力在很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設施的接近程度，這種吸引力也會由于城市建設的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)出變化。寫字樓的級別往往還受其周圍建筑物及環(huán)境的影響，如果寫字樓建筑所處的位置周圍建筑環(huán)境惡劣，會大大降低該寫字樓物業(yè)的吸引力。如果臨近某大公司或金融機構的辦公樓則會增加對承租人的吸引力。CBD：簡稱中心商務區(qū)(Center Business District)。

    　　2、交通的便利性。高檔寫字樓周圍應用多種交通方式可供選擇。有足夠的停車位，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓要有便捷的公共交通。

    　　3、聲望或形象。寫字樓建筑的位置、投資方的實力或聲望，物業(yè)建造的標準以及為承租人提供的服務內(nèi)容都會強化大廈的整體形象。例如，1972年投入使用的美國世貿(mào)大廈，高378M(110層)，能容納5萬人工作，由洛克菲勒家族建設。上海浦東金融貿(mào)易區(qū)的金茂大廈(88層)。

    　　4、建筑形式。建筑的設計形式和物業(yè)外立面的維護水平，即建筑特點。-----中國香港的中銀大廈，紐約世貿(mào)大廈的“雙子星”塔樓。

    　　5、大堂。大堂的外觀、平面設計和燈光布置構成了一棟寫字樓的建筑特色。

    　　6、電梯。電梯的位置很重要。電梯間的入口和內(nèi)部狀況(照明、適當?shù)牡蹴斞b飾、電梯的控制符號、地面、鏡子、反光材料等)。電梯服務的標準是安全和快速。例如，上海金茂大廈有100多部電梯，高速電梯可保證客人的侯梯時間不超過35秒，符合國際最高標準。

    　　7、走廊。要認真裝飾，充足的照明，宜用自然色調(diào)裝飾，兩側的墻壁上懸掛藝術品。指引牌，應及時保潔和更新。

    　　8、寫字樓室內(nèi)空間布置。室內(nèi)空間布置比內(nèi)部裝修要重要的多。例如，窗戶的數(shù)量、照明、房間的進深、開間等。

    　　9、為承租人提供的服務。重點是辦公室內(nèi)的管理服務，安全服務，維修服務的速度，外人進入的管理，空調(diào)通風設施的維護管理等。會議中心、康樂中心的服務等。

    　　10、建筑設備系統(tǒng)。重點是動力、通訊系統(tǒng)和空調(diào)通風系統(tǒng)等。目標是“智能化”，即有計算機管理系統(tǒng)統(tǒng)一管理空調(diào)通風系統(tǒng)、垂直運輸系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)(數(shù)字式交換機、衛(wèi)星通信網(wǎng)絡、電子郵遞、電子會議或視訊會議系統(tǒng)、公共衛(wèi)星電視天線系統(tǒng)等)、自動化電力管理系統(tǒng)和自動照明設備系統(tǒng)等。簡稱CA、OA、BA、FA→MA。

    　　11、物業(yè)管理水平。 影響其租金水平和市場價值。

    　　12、承租人的類型。大廈內(nèi)的主要承租人往往決定了一棟寫字樓內(nèi)的承租人類型。

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