1、考試時，如果自己時間夠，則要先把答案寫在草稿紙上，答完后把答案排一下序，把自己認為肯定的答案寫在前面，并且要每一條占據一行，把自己懷疑態度的答案盡量擠在后面的一行里。

　　2、如果在“估價對象”中已找出三個錯誤，則不必再仔細尋找，應接著往下閱讀，以免一個地方糾纏太多而沒有時間閱讀報告的其余部分，等有時間再來仔細閱讀“估價對象”一項的內容。

　　3、如果考試的估價報告中有“個別因素分析”、“區域因素分析”和“市場背景分析”的內容，而且篇幅較長，則可以跳過該三個部分，以節省時間來尋找估價方法運用上的錯誤。

　　4、在按照自己的理解指定錯誤后，對照本資料對指錯題常見錯誤的概括進行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。

　　案例分析中的題型有：問答，單選，挑錯，改錯。

　　一、問答及單選題答題技巧：

　　1、解決的辦法是：仔細研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。

　　2、另外，問答題一般每題都有3~5個小點，在數量上也要有個底。

　　3、條理清楚，論點突出，明顯

　　4、結構清晰：

　　二、挑錯題答題技巧

　　1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，……這樣的情況下應該如何取舍?

　　這是因為錯誤的嚴重程度不一樣，有些錯誤是因為前面錯了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺得有把握的錯誤寫在前面，否則，13個錯誤寫完了，后面你再寫得多也沒分!

　　2、揣摩評卷人的心理

　　3、先理草稿，再答題

　　三、改錯題答題技巧

　　(一) 閱讀報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術思路。4、看估價依據全不全，假設限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結果

　　(二) 錯誤類型

　　1、不全面。①缺有效期、價格內涵、資質等;②假設限制條件;③估價依據、基準地價、估價人員現場調查;④估價結果。

　　2、不規范。①術語不規范;② 表達方式不規范(帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概);③錯別字。

　　3、不充分。(1)取值依據不充分(數據來源、資本化率取值);(2)推理說明不充分。① 時間修正未說明市場狀況分析。② 比準價格的未說明理由。如加權、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據。

　　4、不一致。①結果報告與技術報告不一致;②兩種方法之間參數不一致(基準地價、比較法中的年期修正、資本化率);③報告中有兩個估價對象，分開評時參數不對應;④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致;⑤推理說明與結論不一致。

　　5、 不正確。①每一項描述不正確(評估目的);②推理分析不正確(與常理相悖);③方法選用不正確;④技術路線不正確(公式、價值內涵、時點、形成過程)

　　綜述：

　　1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點(市場變化對估價結果的影響)，價值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題(如參數應選取客觀值，計算折舊時應用有效經過年數和經濟壽命)等。

　　2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內涵。

　　3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。

　　4、改錯：考估價方法在應用中的難點。

　　四、改錯題

　　改錯題一般是改估價方法運用上的錯誤，各種方法常見的改錯項目為：

　　(一)市場比較法

　　1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正，具體見《房地產估價理論與方法》P112例4-4和例4-5。

　　2、交易日期修正中關于定基價格指數，環比價格指數，逐漸遞增或遞減(等比)，期內平均上升或下降(等差)的修正，具體見《房地產估價理論與方法》P115的有關內容。

　　3、區域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實例的得分問題，具體見《房地產估價理論與方法》P128例4-14。

　　4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

　　(二)收益法

　　1、租約期內與租約期外年客觀收益的計算問題。

　　2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問題。

　　3、收益年限確定錯誤的公式。

　　4、漏算了營業稅及其附加的問題。

　　5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

　　(三)成本法

　　1、沒有選擇估價時點的正常成本(如：重置價)的問題。

　　2、耐用年限確定錯誤的問題。

　　3、計息期確定錯誤的問題。

　　4、沒有將各成本項目統一到相同的年限內的問題。

　　5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年限修正的問題。

　　6、利息的計費基礎多少項目的問題。如：銷售稅費不能計算利息。

　　7、銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。

　　(四)假設開發法

　　1、貼現期確定錯誤的問題。

　　2、管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問題。

　　(五)基準地價修正法

　　動態方式不存在投資利息。

　　4、假設開發法

　　(1)沒有確定最佳的開發利用方式

　　最佳開發利用方式的確定需要依據規劃限制條件，但不能把規劃限制條件直接作為最佳的開發利用方式。

　　(2)沒有計算待開發土地或待完成房地產的利潤

　　(3)把利息和稅金也作為計算利潤的基礎

　　(4)貼現期確定錯誤

　　(5)當利息率和貼現率一致時，還計算了利息。

　　(6)未來樓價的確定完全依據市場比較法，沒有結合長期趨勢法。

　　(7)遺漏了買方購買待開發土地或待完成房地產的稅費，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項。

　　(四)沒有結合估價目的的要求

　　1、抵押估價的常見錯誤

　　(1)沒有說明未來市場風險變化和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

　　(2)抵押估價結果中，沒有扣除需要補交的土地使用權出讓金。

　　2、保險估價的常見錯誤

　　(1)沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。

　　(2)保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復的情況”進行評估，還是按“不可修復的情況”進行評估。

　　(3)保險損失程度的評估沒有依據保險合同，估價依據中也缺少保險合同。

　　(4)保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失。

　　(5)按“不可修復情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值。

　　(6)把土地也作為了保險估價的估價對象。

　　3、其他估價目的的常見錯誤

　　(1)合資入股的評估，沒有說明入股后的用途。

　　(2)拍賣底價的評估，沒有確定出拍賣保留價。

　　(3)合并的評估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權處理方式計算最終分配率。

　　(4)糾紛的估價，在“估價對象”一項中，僅說明了土地使用權的取得方式(劃撥或出讓)，對出讓方式沒有告之出讓時間，出讓方及受讓方、出讓的有關文件或合同等證明出讓合法的文書;沒有說明糾紛緣何而起，估價對象為何需要估價。

　　(5)征用或拆遷補償估價違背了國家制定的征用或拆遷補償標準或規定。

　　(6)出讓土地的評估只說明了原用途，沒有說明規劃、出讓的用途。

　　(五)其他類型的錯誤

　　1、對估價對象的某一部分重復計價

　　如教材案例4-6，用收益法對有收益的部分進行了估價，然后又對無收益的第六層辦公(自用部分)進行估價，這樣第六層的價值就有重復計價的問題。因為無收益的第六層價值已體現在有收益部分的價值中，也就是說，沒有無收益的第六層，其他有收益部分的價值將會降低。

　　2、計算前提與計算結果不一致

　　如：計算前提為評估單價，但計算結果卻為總價，具體見案例4-2及其分析。

　　3、遺漏了估價對象部分的價值

　　如：用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價格，但卻遺漏了地下車庫的價格。

　　4、在建工程的評估，沒有說明有關各方是否按設計方案的要求按期完工。

　　5、報告的有效期起算日期錯誤。

　　報告的有效期是估價報告完成之日起計，而不是自估價時點起計。

　　6、估價時點確定錯誤。

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